Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г. N 19АП-1803/12

город Воронеж

26 апреля 2012 г.

Дело N А14-11710/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Скрынникова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "СВ": Андреевского С.В., представителя по доверенности б/н от 17.05.2011;

от Администрации Россошанского муниципального района Воронежской области: Кисель М.С., представителя по доверенность N 13 от 24.10.2011; Остроушко И.В., представителя по доверенности N 11 от 10.10.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Россошанского муниципального района Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.02.2012

по делу N А14-11710/2011 (судья Шишкна В.М.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СВ"

к Администрации Россошанского муниципального района Воронежской области о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СВ" (ИНН: 3627021559, ОГРН: 1053664545164, далее - ООО "СВ", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Администрации Россошанского муниципального района Воронежской области (ИНН: 3627003863, ОГРН: 1033664500143, далее - Администрация, заинтересованное лицо), о признании незаконным решения об отказе Администрации, изложенное в письме от 17.10.2011 N 3906, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания площадью 777,5 кв.м., литера А, а, а1, а2, а3, А1, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Россошь, ул. Пролетарская, 74 (с учетом уточнений).

Решением суда от 24.02.2012 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Администрация Россошанского муниципального района Воронежской области обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что на момент подачи заявления задолженность Арендатора по арендным платежам составляла 140 451 рублей 54 копейки. Общество допускает нецелевое использование арендуемого нежилого здания. Кроме того, в решении суда не указано место и срок совершения определенных действий.

Как видно из материалов дела, 16.11.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Россошанского района Воронежской области действующего от имени и в интересах Муниципального образования Россошанский муниципальный район Воронежской области (Арендодатель) и ООО "СВ" (Арендатор) подписан договор аренды нежилого здания предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора сроком на двадцать пять лет здания кинотеатра "Мир" под устройство культурно развлекательного центра. Объект аренды, нежилое здание литер А, а, а/1, а/2, а/3, п/А расположен по адресу: Воронежская область, г. Россошь, улица Пролетарская, 74, представляет собой 2-х этажное кирпичное нежилое здание, общей площадью 658,2 кв.м., в т.ч. подвал - 27,5 кв.м., 1-й этаж - 445,2 кв.м., 2-й этаж - 185,5 кв.м. Одновременно между сторонами договора подписан акт приема-передачи (далее - договор аренды, л.д.12-17).

Договор аренды зарегистрирован Главным управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Согласно уведомлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Россошанского района Воронежской области от 10.01.2007 к договору аренды, в связи с произведенной реконструкцией здания, на основании технической документации (технического паспорта по состоянию на 13.10.2006, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 46/2006 от 21.12.2006) уточнены технические характеристики, в том числе, литера (А, а, а1, а2, а3, А1), общая площадь здания (777,5 кв.м.), увеличен размер арендной платы.

22.03.2011 ООО "СВ" обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания.

17.10.2011 исходящим N 3906 исполнительному директору ООО "СВ" сообщено об отказе в реализации права предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Считая данный отказ незаконным, ООО "СВ" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что буквальное содержание отказа Администрации не соответствует требованиям закона.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей.

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении такого заявления уполномоченный орган обязан совершить действия, установленные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как подтверждается материалами дела, 17.10.2011 исходящим N 3906 исполнительному директору ООО "СВ" сообщено об отказе в реализации права предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

В качестве основания отказа указано, что указанное нежилое здание не используется по назначению, а именно: для решения вопросов местного значения, предусмотренных п.п.19.1, 19.2. ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Указанный объект недвижимого имущества необходимым для расположения МУК "Драматический театр "РАМС". В связи с этим Администрация не имеет намерения в передаче данного объекта в собственность (л.д.9,10).

При анализе оснований отказа, суд апелляционной инстанции отмечает, что причины, по которым было отказано в реализации права предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, не подпадают ни под один пункт статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Таким образом, основания отказа не мотивированы законодательно.

Как подтверждается материалами дела, нежилое здание находилось у Общества непрерывно в течение более двух лет.

Площадь арендуемого здания составляет 777,5 кв.м. и не превышает установленный ст.1 Закона Воронежской области от 06.10.2010 N 105-ОЗ предельное значение в 1500 кв.м.

Арендуемое нежилое помещение не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Общество соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ.

Средняя численность работников за предшествующий календарный год составляет 2 человека, что не превышает установленных предельных значений.

Выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов за предшествующий календарный год не превышают предельное значение для микропредприятия - 60 млн. рублей, установленное Постановлением правительства РФ от 22.07.2008 N 556.

Относительно задолженности по арендной плате суд апелляционной инстанции полагает руководствоваться следующим.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.10.2011, задолженность арендатора по арендным платежам составляет 621 999 рублей.

Особым условием договора аренды была обязанность Арендатора в течение первого года аренды произвести полную реконструкцию и перепланировку здания с условием отсрочки платежа по арендной плате на срок реконструкции и капитального ремонта, поскольку здание находилось в состоянии, требующем капитального ремонта (п.п.1.4., 9.1.).

Пунктом 2.7. договора аренды сторонами согласовано, что Арендодатель обязуется возмещать Арендатору стоимость улучшений арендованного здания неотделимых без вреда для здания, а в случаях, когда Арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Арендодателя, как собственника переданного в аренду здания, по письменному требованию Арендатора произвести зачет затраченных средств в счет арендных платежей по данному договору.

03.05.2006 постановлением Администрации N 279 утверждена проектно-сметная документация и разрешена реконструкция отдельно стоящего здания кинотеатра "Мир" по адресу: Воронежская область, г.Россошь, ул.Пролетарская, 74.

Постановлением N 816 от 26.12.2006 утвержден акт приемочной комиссии и разрешен ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией отдельно стоящего здания кинотеатр "Мир" по адресу: Воронежская область, г. Россошь, ул. Пролетарская, 74 (л.д.91, 92).

Судом первой инстанции было установлено, что сторонами была согласована возможность зачета затраченных ООО "СВ" на реконструкцию средств в счет уплаты арендных платежей, что подтверждается актами сверки расчетов с подписями и оттисками печатей заявителя и Отдела по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству Администрации за 2007-2010 г..г. и на 01.10.2011.

Доказательств ничтожности заключенного договора в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного, задолженность по арендной плате в данном случае не может являться объективным основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания.

Кроме того, у Администрации имелась возможность при получении заявления Общества о предоставлении спорного объекта в собственность, указать на наличие задолженности по арендной плате, для устранения заявителем этого препятствия, путем погашения долга, для реализации своего преимущественного права.

Довод Администрации в части передачи спорного имущества на баланс муниципального учреждения культуры районного культурно - досугового центра "Созвездие" был исследован судом первой инстанции.

Вместе с тем, как указано в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Как верно было отмечено судом первой инстанции, данное имущество принадлежит на праве собственности муниципальному образованию, что следует из договора аренды.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что в решении суда не указано место и срок совершения определенных действий, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм права.

Как видно из материалов дела, заявитель обратился с требованием и признании незаконным решения об отказе Администрации, изложенное в письме от 17.10.2011 N 3906, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания.

При рассмотрении дела судом первой инстанции был сделан вывод, что отказ является незаконным, что нашло свое отражение в резолютивной части решения суда.

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своих позиций при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отказ Администрации, изложенный в письме от 17.10.2011 N 3906, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания площадью 777,5 кв.м., литера А, а, а1, а2, а3, А1, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Россошь, ул.Пролетарская, 74, являются незаконным и необоснованным, поскольку противоречит положениям Закона N 159-ФЗ, Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Администрацией Россошанского муниципального района Воронежской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Учитывая изложенное, и руководствуясь 266-268, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.02.2012 по делу N А14-11710/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

Н.Д. Миронцева В.А. Скрынников