Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 г. N 11АП-1642/12

г.Самара

27 апреля 2012 г.

Дело N А55-12194/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Селиверстовой Н.А. и Шадриной О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелодия" на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2011 года по делу N А55-12194/2011 по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209, ОГРН 1026301162887) о взыскании 23403296 руб. 62 коп., принятое судьей Пономаревой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копункиным В.А.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: Невзорова О.Ф. - представитель (доверенность от 18.05.2011),

установил:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее ООО "Мелодия", ответчик) о взыскании 23403296 руб. 62 коп., в том числе: 10851231 руб. 78 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 83 от 27.08.2007 за период с 01.06.2009 по 30.04.2011, 12552064 руб. 84 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 14.11.2007 по 30.04.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2011 иск удовлетворен частично. Суд первой инстанции взыскал с ООО "Мелодия" в пользу Министерства задолженность в сумме 10466546 руб. и пени в сумме 125520 руб. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом и ответчиком заключен договор N 83 от 27.08.2007 аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему от 08.12.2010, которым установлена методика расчета арендной платы, ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы и продлен срок действия договора до 23.02.2015. Ответчик, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей имеет задолженность за период с 01.06.2009 по 30.04.2011. С учетом частичной оплаты сумма долга за указанный период составляет 10446546 руб. Несвоевременная оплата является основанием для начисления предусмотренных договором пеней за период с 14.11.2007 по 30.04.2011 в сумме 12552064 руб. 84 коп. Суд первой инстанции, применив на основании заявления ответчика статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил неустойку, подлежащую взысканию с ответчика, до 125520 руб.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ответчик считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. При этом ответчик исходит из того, что договором аренды земельного участка N 83 от 27.08.2007 установлен срок его действия с 26.09.2007 по 22.02.2010, земельный участок передан по акту приема-передачи 27.08.2007. Поэтому с указанного момента возникла обязанность по внесению арендной платы.

Ответчик полагает, что суд первой инстанции не учел, что постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 установлено, что при расчете арендной платы применяется коэффициент сроков строительства 0,7 в первые два года с даты заключения договора. Постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008 в редакции постановления N 318 от 20.08.2008 изменен не только показатель коэффициента срока строительства, но и способ его определения. Согласно постановлению, период пользования земельным участком определяется с учетом всех ранее существовавших периодов пользования данным земельным участком. Ответчик считает, что поскольку договор не предусматривает возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, принятие постановления Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008 не может повлечь за собой возможности автоматического пересмотра способа расчета размера платежей в части коэффициента сроков строительства и суд необоснованно применил данный коэффициент по ставке 0,7 только за период с 22.02.2007 по 19.08.2008.

Ответчик полагает, что судом не принято во внимание, что истцом необоснованно применен коэффициент инфляции на период с 01.01.2010 по 01.09.2010 в размере 1,987, так как согласно постановлению Самарской губернской Думы N 226 от 27.09.2007 Ки составляет 1,13.

Ответчик считает, что поскольку дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2010 к договору аренды N 83 от 27.08.2007 зарегистрировано 17.03.2011 оно действует для сторон с указанной даты и изменение существенных условий договора, включающее в себя изменение механизма расчета и размера арендной платы, возможно за период с 17.03.2011.

Кроме того, ответчик считает, что при заключении дополнительного соглашения необоснованно исключен из расчета арендной платы коэффициент вида возводимого на земельном участке объекта - Кв, равный 0,05.

Ответчик также полагает, что судом необоснованно не принят во внимание довод о том, что истцом безосновательно зачтены платежи, произведенные 30.11.2007 в счет арендной платы за период с февраля 2007 года по июль 2007 года, так как договор действует с 27.08.2007.

Ответчиком поданы дополнения к апелляционной жалобе, в которых он указывает, что суд первой инстанции необоснованно не учел то обстоятельство, что решением Думы городского округа Самара N 880 от 11.03.2010 произведено изменение правового зонирования земельного участка, частью которого является арендуемый ответчиком земельный участок кадастровый номер 63:01:07 07 006:0006 площадью 3964 кв.м., с зоны Ц-3 на зону Р-2 (рекреационная зона парков, бульваров, набережных). Изменение зоны лишило ответчика права осуществлять какое-либо строительство на земельном участке. Ответчик полагает, что в связи с изменение правовой зоны арендованного земельного участка к правоотношениям сторон по определению размера арендной платы с 20.03.2010 должен быть применен не коэффициент - удельный показатель кадастровой стоимости земель для категории "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания", а удельный показатель кадастровой стоимости земель для категории "земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами".

Ответчик полагает, что при заключении дополнительного соглашения к договору не был соблюден порядок предоставления земельного участка в аренду в части зонирования территории, и данное дополнительное соглашение является ничтожным, так как заключено в нарушение положений, установленных решением Думы городского округа Самара N 880 от 11.03.2010.

Ответчик считает, что суд первой инстанции, принимая решение по делу неправильно применил нормы материального права, что в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены решения, если это нарушение привело к принятию неправильного решения.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

Министерство на основании постановления Главы города Самары N 1366 от 23.12.2003, постановления Главы города Самары N 4120 от 29.12.2005, распоряжения Министерства N 74-р от 22.02.2007 в соответствии с договором аренды N 83 от 27.08.2007 предоставило ООО "Мелодия" на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 63:01:07 07 006:0006 площадью 3964 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Промышленный район, Московское шоссе / ул.Андрея Бубнова, для строительства (т.1 л.д.6-19).

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды N 83 от 27.08.2007, передан ответчику по акту приема-передачи (т.1 л.д.17).

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 22.02.2007, срок действия договора истекает 22.02.2010.

Договор аренды земельного участка N 83 от 27.08.2007 зарегистрирован 26.09.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.19).

Сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2010 к договору аренды N 83 от 27.08.2007 (т.1 л.д.20-28).

Дополнительное соглашение зарегистрировано 17.03.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.28).

В соответствии с дополнительным соглашением срок действия договора истекает 23.02.2015.

Согласно дополнительному соглашению ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение 1 к дополнительному соглашению). Пунктом 3 дополнительного соглашения приложение N 1 "Расчет арендной платы за земельный участок" к договору аренды N 83 от 27.08.2007 признано сторонами утратившим силу с 20.08.2008.

Как следует из приложения 1 к дополнительному соглашению, расчет арендной платы с 20.08.2008 произведен на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" в редакции постановления Правительства Самарской области от 20.08.2008 N 318.

К дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы по срокам уплаты, которым определен размер арендной платы по месяцам и годам на период с 2007 по 2012 год. Расчет подписан сторонами (т.1 л.д.26).

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды N 83 от 27.08.2007 ответчик обязался вносить арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Обязанность по внесению арендной платы исполнялась ответчиком ненадлежащим образом. Истец числит за ответчиком долг по арендной плате за период с июня 2009 года по апрель 2011 года в сумме 10851231 руб. 78 коп.

Ответчик доказательства оплаты долга не представил. Имеет место просрочка внесения арендной платы.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением N 1 от 08.12.2010 стороны изменили пункт 7.3 договора, установив ставку пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1%.

Истцом в связи с просрочкой внесения арендной платы начислены пени в сумме 12552064 руб. 84 коп. за период с 14.11.2007 по 30.04.2011.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, согласившись с расчетом суммы основного долга, произведенным истцом, не соответствует обстоятельствам дела, требованиям гражданского законодательства и не могут быть приняты судом.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2010, которым установлена методика расчета арендной платы по договору и размер арендной платы по периодам платежа, зарегистрировано 17.03.2011 и считается заключенным с указанной даты.

Однако, согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Стороны в указанном дополнительном соглашении к договору аренды N 83 от 27.08.2007 установили, что арендная плата за период с 22.02.2007 подлежит внесению в размере, установленном данным дополнительным соглашением.

Следовательно, ответчик, подписав указанное дополнительное соглашение, обязан был после его заключения, то есть после его государственной регистрации, уплатить арендную плату в размере, установленном дополнительным соглашением, в том числе за период предшествующий его заключению.

В связи с этим необоснованной является ссылка ответчика на пункт 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002.

Согласно указанному пункту Обзора соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Данное разъяснение не содержит указания на то, что арендатор свободен от обязанности внести арендную плату за период, предшествующий заключению договора, в размере, установленном договором.

Довод ответчика о том, что истец необоснованно применил при расчете долга по арендной плате коэффициент срока строительства (Кс) со значением 2, также является необоснованным.

Долг по арендной плате определен, исходя из ставки арендной платы, установленной соглашением сторон в дополнительном соглашении N 1 от 08.12.2010.

Арендная плата в дополнительном соглашении определена в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008 (в редакции постановления Правительства Самарской области N 318 от 20.08.2008) по формуле А = Скад х Ки х Ка х Кв х Кс, где А - арендная плата за 1 кв.м. в год, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, Ки - коэффициент инфляции, Ка - коэффициент арендатора, Кв - коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке, Кс - коэффициент сроков строительства.

Арендная плата на период с 20.08.2008 определена в сумме 420323 руб. 66 коп. в месяц по указанной формуле, согласно следующим показателям: Скад - 7484 руб. 84 коп., Ки - 1,700, Ка - 1,0, Кв - 0,05, Кс - 2.

В соответствии с таблицей N 3 приложения N 3 к указанному Порядку (в редакции постановления Правительства Самарской области N 318 от 20.08.2008) коэффициент сроков строительства в первые два года пользования земельным участком составляет - 0,7, третий год пользования земельным участком - 1, четвертый и последующий годы пользования земельным участком - 2. Согласно примечанию к таблице момент начала пользования земельным участком для целей расчета коэффициента определяется в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Дополнительным соглашением N 1 от 08.12.2010 к договору аренды N 83 от 27.08.2007 договор дополнен пунктом 4.8, согласно которому для определения размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 момент начала пользования земельным участком определяется с 23.12.2003 в соответствии с договором аренды земельного участка от 24.03.2006 N 026415з.

Следовательно, истец обоснованно в соответствии с условиями договора аренды земельного участка применил при расчете арендной платы коэффициент сроков строительства - 2.

В формуле расчета арендной платы отсутствует Кв - коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке - 0,05. Однако при подсчете он был учтен: 7484 руб. 84 коп. х 1,7 х 1,0 х, 0,05 х 2 = 1272 руб. 42 коп. х 3964 кв.м. : 12 мес. = 420323 руб. 66 коп.

Согласно Порядку коэффициент инфляции (Ки) рассчитывается как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель Самарской области до окончания срока действия договора аренды.

Ответчик доказательства неверного расчета истцом Ки на период с 01.01.2010 по 01.09.2010 в размере 1,987 и свой расчет данного коэффициента не представил. Поэтому суд считает данный довод апелляционной жалобы ответчика необоснованным.

Довод ответчика о ничтожности дополнительного соглашения N 1 от 08.12.2010 к договору аренды N 83 от 27.08.2007 в связи с несоответствием требованиям решения Думы городского округа Самара N 880 от 11.03.2010 является необоснованным и не может быть принят судом. Решением Думы городского округа Самара N 951 от 15.07.2010 решение Думы городского округа Самара N 880 от 11.03.2010 было признано утратившим силу и на дату заключения дополнительного соглашения не действовало. Доказательства того, что указанное решение было оспорено ответчиком или им были предприняты меры по изменению условий договора аренды в связи с принятием данного решения, ответчик суду не представил.

Принимая во внимание, что ответчик доказательства внесения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды N 83 от 27.08.2007 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 08.12.2010 не представил, суд первой инстанции обоснованно в соответствии со статьями 309,330,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая частичную оплату долга, взыскал с ответчика долг по арендной плате в сумме 10446546 руб. за период с июня 2009 года по апрель 2011 года и, применив по заявлению ответчика статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 125520 руб. за период с 14.11.2007 по 30.04.2011.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2011 года по делу N А55-12194/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелодия" - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

Н.А.Селиверстова О.Е.Шадрина