Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 сентября 2007 г. N КГ-А40/8641-07-1,2 При новом рассмотрении дела о признании за истцом доли в праве общей собственности на здание суду необходимо установить, имело ли место выполнение инвестором и новым инвестором условий инвестиционного контракта о реконструкции спорного здания способами, предусмотренными контрактом и дополнительным соглашением к нему, или было осуществлено новое строительство, не предусмотренное инвестиционным контрактом и дополнительным соглашением; исходя из установленных обстоятельств дела, истолковать условия инвестиционного контракта и дополнительного соглашения к нему о распределении площадей в спорном здании (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 сентября 2007 г. N КГ-А40/8641-07-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2008 г. N КГ-А40/5109-08-П-1, 2

Иск заявлен Закрытым акционерным обществом "НексАдвантаж Центр" (ЗАО "НексАдвантаж Центр") к Правительству Москвы о признании за ЗАО "НексАдвантаж Центр" доли в праве общей собственности на здание по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12, общей площадью 4678,3 кв.м в размере 70/100 (т. 1, л.д. 6-12). К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Общероссийская общественная организация "Союз архитекторов России" (Союз архитекторов России), Управа Пресненского района г. Москвы, Объединение административно-технических инспекций города Москвы (ОАТИ г. Москвы) - т. 1, л.д. 6-12).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2006 г. состав третьих лиц, указанных в исковом заявлении, рассмотрен в качестве ходатайства и к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Союз архитекторов России. В привлечении к участию в деле в таком же качестве Управы Пресненского района г. Москвы и ОАТИ г. Москвы отказано (т. 1, л.д. 124).

Определением того же арбитражного суда от 26 октября 2006 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (ДИГМ) - т. 1, л.д. 145.

Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2007 г. приняты к рассмотрению уточненные требования истца - определение доли ЗАО "НексАдвантаж Центр" в общем имуществе - здании по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12, общей площадью 4678,3 кв.м, в размере 70/100 (т. 2, л.д. 122).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2007 г. определена доля ЗАО "НексАдвантаж Центр" в общем имуществе - здании по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12, общей площадью 4678,3 кв.м, в размере 70/100. Возвращена ЗАО "НексАдвантаж Центр" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины. Решение мотивировано тем, что заключенный между Правительством Москвы (Администрация), Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России" (Заказчик-застройщик) и ООО "Юнайтед Венчерс Менеджмент Групп" (Инвестор) инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 предусматривает реализацию инвестиционного проекта реконструкции на площадке по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 и возлагает на Инвестора обязанности за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести реконструкцию административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 с целью увеличения площадей и последующей эксплуатацией общей площадью не более 4000 кв.м со сроком ввода объекта в эксплуатацию в 2003 г. (п. 2.2), что на момент заключения контракта объект по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 общей площадью 672,8 кв.м использовался на праве безвозмездного пользования Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России", что контракт устанавливал базовое соотношение раздела вновь полученной площади здания по реализации контракта в пропорции: 70% общей площади в собственность Инвестора, 30% общей площади в собственность города в лице Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы с последующей передачей ее в безвозмездное пользование Общероссийской общественной организации "Союз архитекторов России" (п. 3.1), что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.2), что если в результате реализации инвестиционного проекта Инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.4). Далее первая инстанция указала, что по взаимному согласию участников контракта и ЗАО "НексАдвантаж Центр" в него были внесены изменения дополнительным соглашением от 9 июня 2005 г. N 1, согласно которому ООО "Юнайтед Венчерс Менеджмент Групп" полностью уступило свои права и обязанности по контракту ЗАО "НексАдвантаж Центр", а также был уточнен предмет этого контракта и обязательства его участников, в рамках реализации инвестиционного проекта Новый инвестор (истец) обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести реконструкцию с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, общей площадью 4910 кв.м, в том числе подземная двухуровневая автостоянка площадью 1545 кв.м на 39 машино-мест, с вводом этого объекта в эксплуатацию до 31 декабря 2005 г., соотношение раздела вновь полученного недвижимого имущества по реализации контракта установлено в следующей пропорции: 70% в собственность Инвестора; 30% в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы с последующей передачей ее в безвозмездное пользование Общероссийской общественной организации "Союз архитекторов России", условие о разделе дополнительных площадей сверх предусмотренных контрактом (п. 3.4) исключено, в дополнительном соглашении отражено, что на момент его заключения здание общей площадью 672,6 кв.м, использовавшееся на праве безвозмездного пользования Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России", снесено на основании разрешения от 4 августа 2003 г. N 16-06-13/469. Первая инстанция указала, что утвержденный проект реконструкции административного здания, в соответствии с которым осуществлялась реализация инвестиционного проекта, предусматривал снос существующего деревянного строения и осуществление строительства 3-5 этажного объекта из долговечных материалов с сохранением функционального назначения здания, увеличением площади застройки с развитием надземного и подземного пространства для размещения офисов, автопаркинга и хоздвора с воссозданием фасадов по Гранатному переулку и с восточной стороны реконструируемого здания. Первая инстанция установила, что созданное по результатам реализации инвестиционного проекта здание принято по акту от 29 декабря 2005 г. и введено в эксплуатацию распоряжением префекта ЦАО г. Москвы от 31 января 2006 г. N 219-р, что по результатам обмеров Центрального территориального бюро технической инвентаризации города Москвы площадь здания составляет 4678,3 кв.м. Первая инстанция пришла к выводам, что при внесении изменений в инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 дополнительным соглашением от 9 июня 2005 г. N 1 к нему стороны не предусмотрели, что доля города Москвы в построенном здании будет состоять из площади прежнего здания и 30% от дополнительной площади нового здания, что условия дополнительного соглашения от 9 июня 2005 г. N 1 однозначно определяют, что разделу в пропорции 30% площадей Инвестору и 70% площадей Администрации подлежит все вновь построенное здание без каких-либо исключений (т. 2, л.д. 127-129).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2007 г. N 09АП-4244/2007-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2007 г. по делу N А40-61137/06-28-252 оставлено без изменения (т. 3, л.д. 77-80).

В кассационной жалобе третье лицо - Союз архитекторов России - просит решение от 19 февраля 2007 г. и постановление от 28 мая 2007 г. отменить и принять новый судебный акт (с учетом внесенных в заседании кассационной инстанции уточнений) об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом ст. 218, 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 г. N 1488-I и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ, на неприменение судом п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм законодательства г. Москвы, подлежащих применению (т. 3, л.д. 86-91).

В кассационной жалобе ответчик просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неприменение судом п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, и норм законодательства г. Москвы о градостроительной деятельности, подлежащих применению, на неправильное применение судом ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3., л.д. 109-114).

В отзыве на кассационные жалобы истец просит оставить без изменения решение и постановление, ссылаясь на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалоб.

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представители Союза архитекторов России, ответчика и истца привели доводы, аналогичные изложенным соответственно в кассационной жалобе и в отзыве на нее.

Представитель ДИГМ поддержал доводы кассационных жалоб.

Проверив доводы жалоб, материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, кассационная инстанция находит решение от 19 февраля 2007 г. и постановление от 28 июля 2007 г. подлежащими отмене в связи со следующим.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанные требования закона не были выполнены судом первой инстанции при толковании условий инвестиционного контракта от 15 октября 2002 г. N 6-1-1996/Р-2 и дополнительного соглашения от 9 июня 2005 г. N 1 к нему.

Согласно п. 2.2 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести реконструкцию административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 с целью увеличения площадей и последующей эксплуатацией общей площадью не более 4000 кв.м, а согласно п. 3.1 контракта базовое соотношение раздела вновь полученной площади здания по реализации контракта устанавливается сторонами в пропорции: 70% общей площади в собственность инвестора, 30% общей площади в собственность города Москвы.

Согласно п. 3.2 дополнительного соглашения N 1 п. 2.2 контракта изложен в следующей редакции: "В рамках реализации инвестиционного проекта новый инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, общей площадью 4910 кв.м, в том числе подземная двухуровневая стоянка площадью 1545 кв.м на 39 машино-мест", а согласно п. 3.3 дополнительного соглашения N 1 п. 3.1 контракта изложен в следующей редакции: "Соотношение раздела вновь полученного недвижимого имущества по реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 70% в собственность инвестора, 30% в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы с последующей передачей в установленном Администрацией города Москвы порядке в безвозмездное пользование Общероссийской общественной организации "Союз архитекторов России".

Инвестиционный контракт и дополнительное соглашение N 1 к нему заключены на основании распоряжений Правительства Москвы от 19 декабря 2001 г. N 507-РП, от 7 февраля 2003 г. N 179-РП, от 31 августа 2004 г. N 1720-РП.

Судом установлено, что инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 и дополнительное соглашение N 1 к нему исполнены.

При этом суд первой инстанции сделал вывод, что объект, подлежавший реконструкции, снесен и осуществлено новое строительство, хотя подобный вывод противоречит условиям контракта с дополнительным соглашением к нему и распорядительным документам Правительства Москвы.

Вывод суда первой инстанции об осуществлении нового строительства вместо реконструкции здания предусмотренной контрактом (с дополнительным соглашением) и распорядительными документами Правительства Москвы, сделан судом первой инстанции без выяснения необходимых для подобного вывода обстоятельств - наличия принятого в установленном порядке решения собственника о сносе здания для осуществления на освобожденном земельном участке нового строительства и фактическое исполнение такого решения, наличие решения уполномоченного органа об отводе земельного участка под новое строительство, наличие документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта.

Первой инстанцией не учтено, что в п. 3.1 инвестиционного контракта указано о соотношении раздела вновь полученной площади здания, а в п. 3.1 контракта в редакции дополнительного соглашения N 1 - о соотношении радела вновь полученного недвижимого имущества. Подобные условия не характерны для раздела площадей в объектах нового строительства.

Недостатки решения апелляционной инстанцией не устранены.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что допущено нарушение норм материального права и норм процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ст. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 19 февраля 2007 г. и постановление от 28 июля 2007 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, на основе оценки доказательств в соответствии с требованиями закона установить, имело ли место выполнение инвестором и новым инвестором условий инвестиционного контракта о реконструкции спорного здания способами, предусмотренными контрактом и дополнительным соглашением N 1 к нему, или было осуществлено новое строительство, не предусмотренное инвестиционным контрактом и дополнительным соглашением N 1; исходя из установленных обстоятельств дела, истолковать условия инвестиционного контракта и дополнительного соглашения N 1 к нему о распределении площадей в спорном здании в соответствии с требованиями закона, после чего принять решение по делу.

Руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

Решение от 19 февраля 2007 г. по делу N А40-61137/06-28-252 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 июля 2007 г. N 09АП-4244/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2007 г.