Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2012 г. N 18АП-3388/12

г. Челябинск

03 мая 2012 г.

Дело N А07-17178/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Турбаслинский" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012 по делу N А07-17178/2011 (судья Кручинина Н.Е.).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Иглинский район (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Турбаслинский" (далее - ООО "Турбаслинский", общество, ответчик) о взыскании арендной платы за 2010 и 8 месяцев 2011 года в размере 103 295 руб. 02 коп.

Решением суда от 28.02.2012 (резолютивная часть от 27.02.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата по договору аренды N 88-08-26 зем от 27.06.2008 за период с 01.01.2010 по 31.08.2011 в размере 2802 руб. 72 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 121-129).

В апелляционной жалобе общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на допущенное судом нарушение норм материального права, которое, по мнению апеллянта, выражается в неприменении закона, подлежащего применению - ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильное толкование норм материального права - ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагает, что судом в нарушение нормы ст. 431 Кодекса неправильно истолкован п. 3.7 договора как предоставляющий арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, так как нормативное изменение размера арендной платы влечёт составление нового расчёта арендной платы по взаимному соглашению сторон, доказательств чего не представлено.

Выводы суда о том, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и подлежат применению с момента вступления в законную силу нормативного правового акта, сделан в нарушение ст.ст. 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и без анализа того, допускается ли изменение арендной платы договором в соответствии с п. 6.1 договора.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене как основанное на неправильном применении норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.06.2008 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Иглинский район (арендодатель) и ООО "Турбаслинский" (арендатор) на основании постановления главы администрации муниципального района Иглинский район N 06-1378 от 27.06.2008 заключен договор N 88-08-26-зем аренды земельного участка, по условиям которого арендодателем передано арендатору в пользование муниципальное имущество - земельный участок, из категорий "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 02:26:00 00 00:152, площадью 1910,5 гектара, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, сельское поселение Турбаслинский сельсовет, для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных на кадастровом плане участка (л.д. 11-13).

Договор заключен сроком с 27.06.2008 по 26.06.2057 (п. 2.1 договора), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации договора (л.д. 14).

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:26:000000:152 (л.д. 50).

Согласно п. 4.4.4 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование земельным участком. Арендатор обязан предоставлять копии платежных документов о внесении арендной платы по настоящему договору, не позднее 5-ти дней после дня платежа арендодателю (п. 3.4).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за 2008 год составляет 25742 руб. 55 коп. Расчет арендной платы оформлен отдельными приложениями (Приложение N 1).

Из названного Приложения N 1, подписанного сторонами, следует, что арендная плата за 2008 год исчислена за 187 дней пользования земельным участком путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка, то есть по формуле Ап = П х Б х Ки, где П - площадь земельного участка (в га), Б - базовая ставка арендной платы, Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земель. Годовой размер арендной платы определен в размере 50246 руб. 15 коп.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размера арендной платы не может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке. В случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. Может составляться расчет арендной платы на текущий год по взаимному соглашению сторон.

Ссылаясь на то, что ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы за 2010 год (задолженность 59684 руб. 02 коп.) и 8 месяцев 2011 года (задолженность 43611 руб.), истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора. Судом признаны обоснованными действия истца по изменению размера арендной платы в 2010 и 2011 гг., так как арендодателем на основании нормативного акта изменены базовые ставки арендной платы без изменения методики и порядка её определения. Таким образом, увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок арендной платы публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными ему полномочиями, не является нарушением условий договора.

Выводы суда ошибочны, основаны на неверном применении норма материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора от 27.06.2008 N 88-08-26-зем определён сторонами как земельный участок, из категорий "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 02:26:000000:152, площадью 1910,5 гектара, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, сельское поселение Турбаслинский сельсовет, для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных на кадастровом плане участка.

Земельный участок, предоставленный в аренду, сформирован и поставлен на кадастровый учет как земельный участок площадью 19105000 кв.м. с кадастровым номером 02:26:00 00 00:152 (л.д. 50)

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок поставлен на кадастровый учёт, а также отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок с 27.06.2008 по 26.06.2057 и зарегистрирован в установленном порядке, о чём имеется соответствующая отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 14).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы за 2008 год составляет 25742 руб. 55 коп. Расчет арендной платы оформлен отдельными приложениями (Приложение N 1) (пунктом 3.1 договора).

В материалы дела представлено подписанное сторонами Приложение N 1 к договору, согласно которому арендная плата за 2008 год исчислена за 187 дней пользования земельным участком путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка, то есть по формуле Ап = П х Б х Ки, где П - площадь земельного участка (в га), Б - базовая ставка арендной платы, Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земель. Годовой размер арендной платы определен в размере 50246 руб. 15 коп.

Расчёт арендной платы на последующие годы произведён истцом, исходя из базовых ставок арендной платы, установленных муниципальными нормативными актами.

Судом первой инстанции указанный расчёт признан обоснованным.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путём указания на размер арендной платы, а также путём указания на порядок её определения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики её расчёта. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Вместе с тем указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем в случае когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.

По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.

Из обстоятельств дела следует, что при заключении договора аренды стороны согласовали арендную плату в твёрдом размере - 25742 руб. 55 коп. В договоре также указано, что расчет арендной платы оформлен отдельными приложениями (Приложение N 1).

При этом положения заключенного между истцом и ответчиком договора аренды содержат условие, в силу которого размер арендной платы не может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, а в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан, может составляться расчет арендной платы на текущий год по взаимному соглашению сторон (п. 3.7 договора).

Оценив приведённое условие договора с учётом требований ст. 431 ГК РФ, а также приведённой правовой позиции Президиума ВАС РФ (п. 61.9 Регламента арбитражных судов, утв. Постановлением Пленума ВАС РФ от 05.06.1996 N 7, ч. 4 ст. 170 АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя отсутствует право на изменение размера согласованной сторонами арендной платы в одностороннем порядке.

Доказательств достижения сторонами взаимного соглашения об изменении размера арендной платы в связи с изменением действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В подтверждение отсутствия задолженности по арендным платежам в заявленный истцом период ответчиком в материалы дела представлены квитанции банка 09.12.2011, 25.02.2012 об оплате арендных платежей за 2010, 2011 гг. (л.д. 106-107). Оценив данные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам в спорный период ввиду чего исковые требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012 по делу N А07-17178/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Иглинский район о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Турбаслинский" задолженности по арендной плате года в размере 103295 руб. 02 коп. отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Иглинский район в пользу общества с ограниченной ответственностью "Турбаслинский" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И.Карпачева