Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2007 г. N КГ-А41/6631-07 При новом рассмотрении дела о признании права аренды суду необходимо привлечь собственника земельных участков и определить его правовое положение в рассматриваемом споре, проверить, распорядился ли собственник спорными земельными участками в установленном порядке, а также учесть то, что к ответчику как собственнику объектов недвижимости могли перейти права на использование земельных участков только в части занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, но не права прежнего арендатора спорных земельных участков (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 сентября 2007 г. N КГ-А41/6631-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2007 г.

По данному делу см. также постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2008 г. N КГ-А41/5535-08, от 17 июля 2007 г. N КГ-А41/6631-07

Общество с ограниченной ответственностью "Сворг" (далее - ООО "Сворг") обратилось в Арбитражный суд Московской области к закрытому акционерному обществу "Трансагроэкспорт" (далее - ЗАО "Трансагроэкс-порт") о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков от 25.12.2002 г. N 32009-Z с ЗАО "Трансагроэкспорт" на ООО "Сворг".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество Московской области).

До принятия решения по делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования и просил признать за ООО "Сворг" право аренды на основании договора аренды от 25.12.2002 г. N 32009-Z, заключенного между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "Сворг" на следующие земельные участки:

1. 50-09-0030706-0006, площадью 34927, 71 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Кривцово);

2. 50-09-030313-0002, площадью 846650,66 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Замятино);

3. 50-09-0030414-0001, площадью 4831968,3 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Замятино (Погорелово, Колтышево);

4. 50-09-0030313-0003, площадью 5550602,34 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Поповка (Сырково, Горки, Елизарово),

5. 50-09-0030511-0001, площадью 3155610,94 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Сырково (Рахманово, Соскино);

6. 50-09-0030606-0002, площадью 378795,92 кв.м, (Московская область, Солнечногорский район, д. Логиново);

7. 50-09-0030511-0002, площадью 176164,23 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Мелечкино);

8. 50-09-030511-0003, площадью 5734147,1 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Мелечкино (Климово, Тимофеево);

9. 50-09-0030609-0001, площадью 1205569,19 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Татищево);

10. 50-09-0030609-0002, площадью 65931,78 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Татищево);

11. 50-09-0030706-0003, площадью 1936811,06 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Ермолино);

12. 50-09-0030706-0004, площадью 5821117,91 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Обухово "Новинки");

13. 50-09-0030706-0005, площадью 23455,01 кв.м (Московская область Солнечногорский район, д. Кривцово);

14. 50-09-0030606-0003, площадью 1662437,92 кв.м (Московская область, Солнечногорский район, д. Логиново, Татищево).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.03.2007 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2007 г., в удовлетворении иска отказано при выводе о том, что истец не может рассматриваться в качестве законного арендатора спорных земельных участков. Кроме того, суд указал на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям.

В кассационной жалобе ООО "Сворг" просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и неправильное применение ст.ст. 12, 196, 200, 302, 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также нарушение ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.09.2007 г. до 15 часов 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Сворг" поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Дополнительно указывалось на то, что вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции право ООО "Сворг" на аренду спорных земельных участков восстановлено, путем внесения записи об обременении правами аренды ООО "Сворг" 14-ти земельных участков.

Представители ЗАО "Трансагроэкспорт" возражали против удовлетворения жалобы и считали, что ответчик имеет исключительное право аренды на земельные участки как собственник недвижимого имущества в объеме прав прежнего землепользователя - ООО "Сворг", а также является добросовестным приобретателем.

Минимущество Московской области, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя не обеспечило.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ, законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением Главы Администрации Солнечногорского района Московской области от 19.06.2001 г. N 1386 "Об утверждении материалов инвентаризации земель ЗАО "Истро-Сенежское ППО" и об утверждении границ земельного участка, предоставляемого в бессрочное (постоянное) пользование ООО "Сворг" под сельскохозяйственное производство" 14-ть земельных участков под определенными кадастровыми номерам, расположенных в Солнечногорском районе Московской области, были переданы в бессрочное пользование ООО "Сворг". В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки по правилам пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" между Минимуществом Московской области (арендодатель) и ООО "Сворг" (арендатор) был заключен договор аренды от 25.12.2002 г. сроком на 49 лет.

На основании договора уступки от 10.01.2003 г. право аренды земельных участков было зарегистрировано за ООО "Лакримоза", правопреемником которого является ПК "ОРГ", передавший право аренды по договору от 19.02.2003 г. гражданке Б., которая в свою очередь передала права и обязанности в отношении спорных земельных участков ЗАО "Трансагроэкспорт" - ответчику по настоящему делу, на основании договора уступки права аренды от 03.10.2005 г.

Судами установлено, что сделка в отношении земельных участков от 03.10.2005 г., заключенная гражданкой Б. с ЗАО "Трансагроэкспорт", является недействительной в связи с недействительностью предшествующих сделок и не создает правовых последствий в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Мотивируя свои требования тем, что договор уступки права аренды ЗАО "Трансагроэкспорт" является ничтожным, истец требует признать право аренды по договору от 25.12.2002 г. N 32009-Z за ним, полагая указанный договор действующим.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО"Трансагроэкспорт" принадлежит на праве собственности недвижимое имущество, расположенное на спорных земельных участках, в связи с чем общество является титульным владельцем данных земельных участков. Также суд исходил из того, что ЗАО "Трансагроэкспорт" является добросовестным приобретателем права аренды на спорные земельные участки, поскольку на момент заключения договора уступки прав аренды от 03.10.2005 г. ответчик не знал о недействительности предшествующих сделок.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с данным выводом, дополнительно указал на то, что возникновению у ЗАО "Трансагроэкспорт" в силу закона права на пользование земельными участками (статья 35 Земельного кодекса РФ, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) корреспондируется с прекращением прав ООО "Сворг" на соответствующие земельные участки, не зависимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участков. Приобретя в собственность объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорных земельных участках, ЗАО "Трансаг-роэкспорт" правомерно стало арендатором названных участков в объеме прав прежнего правообладателя земли - ООО "Сворг".

В отношении заявленных требований судами применен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. При этом начало течения срока исковой давности с учетом ст. 200 ГК РФ определено с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по иску о признании договора уступки прав аренды от 10.01.2003 г., заключенного между ООО "Сворг" и ООО "Лакримоза", недействительным.

Суд кассационной инстанции находит отказ в иске по указанным выше основаниям незаконным в связи со следующим.

Истцом выбран способ защиты путем признания права аренды на земельные участки, собственником которых является Московская область. От имени собственника договор аренды заключен Минимуществом Московской области. Разрешая спор, арбитражный суд фактически признал за ЗАО "Трансагроэкспорт" право аренды на земельные участки без учета того, что любое обременение права собственности без привлечения собственника имущества и стороны по договору аренды является неправомерным.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Суд не проверил распорядился ли собственник спорными земельными участками в установленном порядке.

Применяя положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ суды обеих ин станций не учли, что к ЗАО "Трансагроэкспорт", как собственнику объектов недвижимости, могли перейти права на использование земельных участков только в части занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования. В связи с указанным вывод судов о том, что к ответчику в полном объеме перешли права прежнего арендатора неправомерен.

Суд кассационной инстанции полагает также неправомерным применение к спорным правоотношениям ст. 302 ГК РФ, поскольку данная статья направлена на защиту права собственности и других вещных прав, а не права аренды. Применение указанной нормы к обязательственным отношениям нарушает право собственности.

Вывод суда о начале течения срока исковой давности с момента вступления в законную силу судебного акта по оспариванию первичной сделки уступки права аренды основан на ошибочном толковании положений ст. 200 ГК РФ, поскольку ООО "Сворг" могло узнать о нарушении своего права со стороны ответчика только с момента признания недействительным договора уступки права аренды, заключенного между гражданкой Б. и ЗАО "Трансагроэкспорт".

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и положениям закона.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, определить правовое положение собственника в рассматриваемом споре и с учетом полного и всестороннего исследования подлежащих установленного фактических обстоятельств разрешить спор с правильным применением норм права.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2007 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2007 г. по делу N А41-К1-15071/06 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.