Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 09АП-8922/12

г.Москва

2 мая 2012 г.

Дело N А40-113531/11-157-990

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2012 г..

Постановление изготовлено в полном объеме 02.05.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровым П.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Воробьевы горы"

на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2012 г..,

принятое судьей Александровой Г.С.

по делу N А40-113531/11-157-990

по иску ООО "Воробьевы горы" (119590, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 70, ОГРН 1037734011182)

к ООО "Яхромская мануфактура" (123458, г. Москва, ул. Твардовского, д. 18, стр. 2, ОГРН 1057749526185)

о взыскании платы за пользование чужим имуществом,

при участии в судебном заседании:

от истца: Бадалова С.И. по дов. от 12.08.2011 г..;

от ответчика: Алимов А.В. по дов. от 13.12.2011 г..,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Воробьевы горы" (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендодателя), предъявлен иск к ООО "Яхромская мануфактура" (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендатора), о взыскании на основании заключенного между ними Предварительного договора аренды от 01.11.2010 г.. N СК-188/п (с учетом принятия судом изменения иска - т. 2 л.д. 121-123):

- оплаты в размере 494749руб. 12коп. в счет возмещения возникшего у Ответчика обогащения в виде сбережения денежных средств за счет использования в период с 01.11.2010 г.. по 25.05.2011 г.. принадлежащего Истцу помещения площадью 19,9кв.м. в здании торгового центра по строительному адресу: г. Москва, ул. Русаковская, вл. 37-39, обязательство по предоставлению которого в аренду Ответчику должно было возникнуть из Основного договора аренды (далее - помещение Истца);

- неустойки в размере 51604руб. 25коп. за просрочку во внесении 494749руб. 12коп. оплаты за пользование помещением (по ставке 0,1% от просроченной оплаты за каждый день просрочки в период с 05.11.2010 г.. по 24.05.2011 г..;

- оплаты в размере 14944руб. 13коп. в счет возмещения стоимости оплаченных Истцом коммунальных услуг, потребленных Ответчиком в связи с использованием помещения Истца;

- оплаты в размере 51604руб. 25коп. в счет обеспечения исполнения Ответчиком возможных будущих денежных обязательств перед Истцом из Предварительного и Основного договоров ("обеспечительный платеж").

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2012 г.. (т. 2 л.д. 134-136) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 3 л.д. 1-7).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

Установлено, что 01.11.2010 г.. между Истцом (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендодателя), и Ответчиком (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендатора), заключен Предварительный договор аренды N СК-188/п (т. 2 л.д. 1-79), содержащий условия в т.ч. предварительного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязательство сторон в будущем заключить Основной договор аренды нежилого помещения ориентировочной площадью 19,9кв.м. в строящемся здании торгового центра по строительному адресу: г. Москва, ул. Русаковская, вл. 37-39.

П. 2.1 Предварительного договора установлено, что в течение 60 дней после того, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на данное строящееся здание торгового центра, стороны обязуются заключить Основной договор аренды (краткосрочный), а затем в течение 90 дней после его заключения Основной договор аренды (долгосрочный).

Общий срок для заключения Основного договора ограничен сроком, установленным п. 4 преамбулы.

П. 4 преамбулы Предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить Основной договор аренды не позднее чем через три года с момента заключения Предварительного договора, т.е. до 01.11.2013г.

Из п. 2.1. Предварительного договора следует, что стороны возникновение у них обязанности по заключению Основного договора поставили в зависимость от наступления условия осуществления арендодателем государственной регистрации своего права собственности на строящееся здание торгового центра.

26.05.2011 г.., до заключения Основного договора, предполагаемый арендодатель уведомил предполагаемого арендатора об отказе от исполнения Предварительного договора (т. 1 л.д. 78).

По - утверждению Истца, Основной договор не был заключен по обстоятельствам, за которые отвечает Ответчик, т.к. в нарушение условий Предварительного Договора Ответчик не предоставил обеспечения исполнения своих возможных будущих денежных обязательств перед Истцом из Предварительного и Основного договоров ("обеспечительный платеж" в размере 139813руб. 33коп.), не возместил Истцу стоимость оплаченных последним коммунальных услуг, потребленных Ответчиком в связи с использованием помещения Истца, в размере 14944руб. 13коп.

Судом первой инстанции данный довод Истца правильно признан необоснованным.

Из сформулированных в п. 2.1., 5.1., 5.2., 5.5. Предварительного договора условий следует, что обязанность сторон заключить Основной договор поставлена сторонами в зависимость от осуществления государственной регистрации возникновения у Истца права собственности на помещение, обязательство по предоставлению которого в аренду Ответчику должно было возникнуть из Основного договора.

Между тем на дату, когда Истец уведомил Ответчика об отказе от исполнения Предварительного договора, возникновение у Истца права собственности на помещение, обязательство по предоставлению которого в аренду Ответчику должно было возникнуть из Основного договора, в ЕГРП зарегистрировано не было (на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции доказательств государственной регистрации соответствующего права также не представлено).

Т.е. по настоящему делу обстоятельство, исключающее возможность исполнения Предварительного договора Ответчиком по причине отсутствия у Истца права собственности на предполагаемый объект аренды, существовало вплоть до настоящего времени.

Соответственно, поскольку до 26.05.2011 г.. Истец был в принципе неспособен исполнить Предварительный договор и в силу этого не имел права потребовать от Ответчика заключения Основного договора, то основания, по которым Истец сделал 26.05.2011 г.. заявление об отказе от исполнения Предварительного договора, не могут быть квалифицированы как ненадлежащее исполнение Предварительного договора Ответчиком.

Коль скоро по состоянию на 26.05.2011 г.. существовали обстоятельства, зависящие от Истца, в силу которых Истец не имел права потребовать от Ответчика заключения Основного договора, то выяснение обстоятельств, свидетельствующих о том, выполнил ли Ответчик, и в какой степени, иные второстепенные (дополнительные) условия, от наступления которых стороны поставили в зависимость заключение Основного договора, как-то: предоставил ли он обеспечение, выполнил ли отделочные работы на предполагаемом объекте аренды, др. - не имеет значение для дела, т.к. цель, ради которой Предварительный договор заключался, а именно: связать стороны обязательством из Основного договора аренды, не могла быть достигнута по причине действий именно Истца; основное условие, от наступления которого стороны поставили в зависимость заключение Основного договора, а именно: приобретение Истцом права собственности на предполагаемый объект аренды, не было соблюдено по обстоятельствам, за которые отвечает Истец.

Если в договоре предусмотрен механизм, позволяющей одной стороне освободиться от исполнения обязательства в натуре денежным предоставлением (отсупиться неустойкой), то в силу ст. 10 ГК РФ другая сторона может требовать получения соответствующего предоставления, только ею самой были совершены необходимые приготовления, делавшие ее способной выполнить обязательство.

Тогда как по настоящему делу, даже если бы Ответчик и предоставил Истцу обеспечение и выполнил иные предусмотренные Предварительным договором дополнительные обязанности (подготовил предполагаемый объект аренды к свободному доступу в него посетителей, др.), - Истец все равно не мог бы заключить Основной договор.

Поэтому заявленный Истцом 26.05.2011 г.. отказ от исполнения Предварительного договора не привел к возникновению у Истца права требовать применения к Ответчику мер ответственности, тем более по основанию досрочного расторжения Предварительного договора, а равно и внесения Ответчиком оплаты, т.к. предварительно сам Истец какого-либо встречного имущественного предоставления Ответчику не обеспечил.

Доказательств того, что после 26.05.2011 г.. Истец получил возможность исполнить Предварительный договор, и что после данного события Истец Ответчику предложений о заключении Основного договора, - не представлено; следовательно, в силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ Ответчик не может быть признан стороной, уклоняющейся от заключения Основного договора.

При таких обстоятельствах требование Истца о применении к Ответчику меры ответственности, согласованной в Предварительном договоре на случай его досрочного расторжения (в виде оставления предполагаемому арендодателю 1/ 3 от согласованной суммы "обеспечительного платежа"), является необоснованным.

По - утверждению Истца, хотя Основной договор заключен не был, однако Ответчик в период с 01.11.2010 г.. по 25.05.2011 г.. пользовался принадлежащим Истцу помещением, обязательство по предоставлению которого в аренду должно было возникнуть из Основного договора, в связи с чем Истец полагает, что Ответчик обязан возместить сэкономленные (сбереженные) вследствие такого использования денежные средства, а также за просрочку в их внесении - дополнительно уплатить договорную неустойку.

Также, по - утверждению Истца, в период использования Ответчиком помещения, Ответчик также пользовался оплаченными Истцом коммунальными услугами, в связи с чем Истец полагает, что Ответчик обязан возместить указанные расходы в размере, пропорциональном площади использовавшегося им помещения.

Поскольку соответствующие платежи Ответчиком внесены не были, Истец просит взыскать их по согласованной Предварительным договором цене, а также применить установленные Предварительным договором меры ответственности (штраф, неустойку) за его ненадлежащее исполнение и досрочное расторжение.

Однако суд первой инстанции, руководствуясь ст. 65 АПК РФ, основываясь на представленных сторонами доказательствах, которые полно и объективно исследованы, им даны подробный анализ в соответствии со ст.ст. 68, 69 АПК РФ и правильная оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований, полностью выяснив имеющие значение для дела обстоятельства и дав им правильную оценку, правильно применив нормы материального права, сделал соответствующий обстоятельствам дела вывод об отсутствии у Ответчика неисполненных денежных обязательств перед Истцом за заявленный период, по заявленным основаниям.

Истцом не доказано, что в заявленный период Ответчик пользовался помещением Истца.

Пользование вещью означает извлечение из нее полезных свойств, эксплуатация вещи и получение от нее плодов и доходов.

Между тем то, какую деятельность, по - утверждению Истца, Ответчик осуществлял в помещении Истца, а именно: производил в нем за свой счет отделочные работы, - означает, что вследствие этого именно Истец сэкономил (сберег) денежные средства за счет Ответчика, т.к. последний, осуществляя отделочные работы в принадлежащем Истцу на праве собственности помещении к выгоде его законного владельца, т.е. по сути улучшал чужое для Ответчика имущество, а не извлекал для себя лично полезные свойства этого помещения.

Поэтому то обстоятельство, что 03.11.2010 г.. Ответчик уведомил Истца о намерении в период с 03.12.2010 г.. по 31.12.2010 г.. выполнять на предполагаемом объекте аренды отделочные работы (т. 3 л.д. 34- оборот, 35), и что 13.12.2010 г.. Ответчик получил от Истца ключ (магнитную карту) от предполагаемого объекта аренды (т. 3 л.д. 34), - не свидетельствует о приобретении Ответчиком вследствие этого имущественной выгоды за счет Истца.

Кроме того, Истцом не доказано само обстоятельство нахождения Ответчика в помещении Истца, в т.ч. в течение периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск.

Истцом не представлено ни составленных с участием Ответчика или третьих незаинтересованных лиц документов, удостоверяющих передачу Истцом Ответчику указанного помещения и(или) его возврат, равно как и иных доказательств, бесспорно подтверждающих, что в течение заявленного Истцом периода имущество, работники Ответчика находились в помещении Истца.

Акт о допуске Ответчика в помещение Истца, составленный сторонами 01.11.2010 г.., т.е. одновременно с заключением Предварительного договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также с учетом значения данного документа, оговоренного в п. 1.3. Предварительного договора, подтверждает только, что предполагаемый арендодатель разрешил предполагаемому арендатору проходить (иметь допуск) на предполагаемый объект аренды, но не пользоваться им; тогда как Акт, который согласно п. 1.4. Предварительного договора подтверждает, что предполагаемый арендодатель разрешил предполагаемому арендатору пользоваться предполагаемым объектом аренды, сторонами не составлялся.

Истцом не представлено никаких доказательств, из которых бы следовало, что после получения Ответчиком ключа от помещения, обязательство по предоставлению которого в аренду должно было возникнуть из Основного договора, Ответчик стал его использовать, извлекать для себя полезные свойства данного помещения (использовать под офис, осуществлять в нем какую-либо приносящую доход деятельность, др.).

Истцом не представлено доказательств уклонения Ответчика от удостоверения двусторонним документом обстоятельства использования Истом помещения.

Доказательств того, что Ответчик потребил коммунальные услуги, оказанные в процессе эксплуатации торгового центра, не представлено.

Представленные Истцом суду апелляционной инстанции доказательства оплаты Истцом коммунальных услуг, необходимых для эксплуатации торгового центра (т. 3 л.д. 12-33, 36-85), никак не подтверждают, что данные услуги имеют какое-либо отношение к Ответчику (были потреблены им).

Таким образом, Истец не доказал, что Ответчик совершал в отношении помещений Истца действия, направленные к выгоде (пользе) Ответчика, т.е. использовал их, и что в процессе совершения данных действий Ответчик потребил дополнительные подлежащие оплате блага, предоставленные ему за счет Истца (коммунальные услуги).

В связи с чем, поскольку какого-либо имущественного предоставления (приобретения) Ответчик за счет Истца не получил, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по установленным ГК РФ основаниям у Истца не возникло право требования с Ответчика оплаты, о взыскании которой заявлен иск, а также неустойки за невнесение соответствующей оплаты.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2012 г.. по делу N А40-113531/11-157-990 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Кораблева М.С. Тихонов А.П.