Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2012 г. N 17АП-3833/12

г. Пермь

17 мая 2012 г.

Дело N А50-21511/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Зелениной Т.Л., Сусловой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Комбиз" - Новицкая О.В. (доверенность от 10.05.2012);

от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - Шистерова О.Л. (доверенность от 09.12.2011 N 279),

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комбиз" (далее - общество)

на решение Арбитражного суда Пермского края от 01 марта 2012 по делу N А50-21511/2011

принятое судьей Гусельниковой Н.В.

по заявлению общества

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - управление)

о признании недействительными решений

установил:

Общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконными решений управления от 02.09.2011 N 20/018/2011-476 об отказе в государственной регистрации права собственности общества на проходную (пост. N 2), лит. С, общей площадью 29,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, 5, и от 02.09.2011 N 20/018/2011-477 об отказе в государственной регистрации права собственности общества на овощехранилище (старое, корпус N 21), лит. ОВ, общей площадью 137,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, 5, а также просило обязать управление осуществить государственную регистрацию права собственности общества на поименованные объекты.

Решением суда от 01.03.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с принятым решением суда не согласно, просит его отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 433, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочность вывода о незаключенности договора купли-продажи от 28.05.2001. Как указывает общество, на часть объектов недвижимого имущества, которые являлись предметом названного договора, право собственности общества зарегистрировано. Ввиду чего указанный договор не может быть признан незаключенным. Указание суда на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права со ссылкой на п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22) является неверным. Истец, представив доказательства исполнения договора сторонами, правомерно обратился в суд с настоящим заявлением, принимая во внимание, что продавец ликвидирован и иного способа защитить свое нарушенное право общество не имеет. Суд ограничившись лишь указанием на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, по существу заявленные требования не рассмотрел, в то же время в соответствии со ст. 6, ч. 3 ст. 9, ст. 13, ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может в целях защиты и восстановления нарушенного права и исключения дальнейших судебных споров применить надлежащие нормы материального права и разрешить спор с учетом существа материально-правового притязания.

Управление с доводами апелляционной жалобы не согласно, в отзыве на апелляционную жалобу указывает на её необоснованность, просит решение суда оставить в силе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.05.2001 между открытым акционерным обществом "Коммунар" (продавец) и обществом "Комбиз" (покупатель) заключен договор купли-продажи (с учетом дополнительного соглашения от 28.05.2001), по которому продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество, в том числе проходную (пост N 2), одноэтажное кирпичное здание площадью 36 кв. м и овощехранилище (старое, корпус N 21), одноэтажное кирпичное здание площадью 117,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, 5 (л.д. 17-22).

Эти же объекты переданы обществу по передаточному акту от 28.05.2001 (л.д. 23).

Общество обратилось в управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на поименованные объекты.

Сообщениями от 02.09.2011 N 20/018/2011-476 и N 20/018/2011-477 обществу отказано в государственной регистрации права собственности со ссылкой на абз. 4, 9, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав). В обоснование отказа указано на непредставление правоустанавливающего документа продавца (плана приватизации общества "Коммунар"), право которого не зарегистрировано. На несоответствие объектов, переданных по договору от 28.05.2001, представленному в качестве основания возникновения права, тем объектам, которые указаны в техническом паспорте и на которые общество просит зарегистрировать право (по договору площадь здания проходной составляет 36 кв. м по техпаспорту 29,7 кв. м; площадь овощехранилища согласно договору 117,4 кв. м по техническому паспорту 137,8 кв. м). Кроме того в отказе о регистрации права собственности на проходную указано на непредставление документов, предусмотренных ст. 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Считая отказы незаконными, общество оспорило их в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор купли-продажи является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации (ст. 433, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, суд указал, что в соответствии с абз. 4 п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 покупатель должен был обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, и в случае отказа - обжаловать его в суд. Обратившись в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности, общество избрало ненадлежащий способ защиты, что, как указал суд первой инстанции, влечет отказ в удовлетворении требований.

Данные выводы суда первой инстанции являются ошибочными в силу следующего.

Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослался суд первой инстанции, касается особенностей продажи жилых помещений и устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако это правило не распространяется на договоры купли-продажи объектов недвижимости, не являющихся жилыми. Действующее законодательство не ставит заключенность договора купли-продажи нежилых объектов в зависимость от наличия (отсутствия) государственной регистрации договора.

При отчуждении нежилых объектов недвижимого имущества регистрации подлежит переход права собственности и право собственности покупателя.

Таким образом, вывод суда о незаключенности договора купли-продажи от 28.05.2001 ввиду отсутствия его государственной регистрации, является ошибочным.

Указывая на избрание обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, суд не принял во внимание следующее.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 названной статьи).

Обращаясь к регистрирующему органу, общество своей целью имело осуществить регистрацию перехода права собственности к обществу на объекты, приобретенные по договору купли-продажи от 28.05.2001, и регистрирующий орган отказал в совершении именно этих действий.

Обществу отказано в регистрации права не ввиду того, что оно обратилось с заявлением о регистрации права, а надлежало обратиться с заявлением о регистрации перехода права, а отказано по существу - не представлены документы необходимые для государственной регистрации прав, документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Из уведомления о приостановлении регистрации также усматривается, что обществу предложено представить заявление другой стороны по сделке о регистрации его ранее возникшего права собственности и перехода права собственности, а также подлинник и копию правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца (л.д. 93, 100).

Само по себе указание в сообщении об отказе на отказ в регистрации права, не может свидетельствовать об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права при обращении к регистрирующему органу, а, следовательно, в отказе суда в защите этого права по мотиву избрания ненадлежащего способа защиты.

Вместе с тем, апелляционный суд соглашается с решением суда, принятым по существу спора, об отказе в удовлетворении требований в силу следующего.

В соответствии с п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в ст. 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав).

В силу абз. 3, 4 п. 1 ст. 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что площадь объектов, приобретенных обществом по договору купли-продажи от 28.05.2001, и тех, которые описаны в кадастровом паспорте и на которые общество просило зарегистрировать право собственности, не совпадают. Иных документов, позволяющих регистрирующему органу идентифицировать объекты, переданные обществу, с теми, на которые оно просит зарегистрировать право, регистрирующему органу представлены не были.

В материалах дела имеется информация о том, что общество обратилось в органы ЦТИ с заявлением о предоставлении справки об идентификации объектов. Однако как пояснил представитель общества в судебном заседании, данные справки не готовы.

Таким образом, отказ в совершении регистрационных действий со ссылкой на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав по причине непредставления документов, необходимых для регистрации права, является правомерным.

Вторым основанием, по которому обществу отказано в регистрации права является непредставление надлежащих документов, подтверждающих право собственности продавца на проданные объекты.

Представленный в материалы дела План приватизации общества "Коммунар" сам по себе таким документом не является, поскольку из него невозможно установить, что в собственность общества "Коммунар" при его приватизации переданы спорные объекты.

Из представленных в материалы дела документов невозможно сделать вывод о том, что покупателем исполнена обязанность по оплате приобретенного имущества.

Имеющиеся в материалах дела копии предварительного договора с дополнительным соглашением, протокола о результатах открытого аукциона, протоколов собрания кредиторов (л.д. 115-136), а также анализ материалов дела о банкротстве, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "АУК "Сфинкс", в отсутствие платежных документов такими доказательствами быть не могут.

При таких обстоятельствах отказ регистрирующего органа в проведении государственной регистрации права собственности общества на спорные объекты следует признать правомерным.

Решение суда об отказе в удовлетворении требований подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 01 марта 2012 года по делу N А50-21511/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Комбиз" (ОГРН 1025900536485, ИНН 5902114453) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Т.Л.Зеленина О.В.Суслова