Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2012 г. N 05АП-3475/12

г. Владивосток

22 мая 2012 г.

Дело N А51-20672/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 16 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: адвокат Елсукова Г.И., доверенность от 14.05.2012, Коробко Г.И., доверенность от 11.01.2012,

от ответчика: Бочко М.И., доверенность от 26.03.2012, Бороухин Е.А., доверенность от 14.05.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "Ремстройцентр"

апелляционное производство N 05АП-3475/2012,

на решение от 07.03.2012

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-20672/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску ОАО "Ремстройцентр"

к ЗАО "Консультационное, информационное

и посредническое агентство "Дело"

о взыскании 641 341 рубля 20 копеек

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Ремстройцентр" (далее - ОАО "Ремстройцентр") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Консультационное, информационное и посредническое агентство "Дело" (далее - ЗАО "КИП-Агентство "Дело") 641 341 рубль 20 копеек основного долга по внесению арендной платы по договору аренды N 7 от 02.01.2011 за период с 01.03.2011 по 18.05.2011 (с учетом уточнения иска).

Решением от 07.03.2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что договор аренды заключен, кроме того, поскольку обстоятельства фактического использования ответчиком спорного недвижимого имущества подтверждаются материалами дела, суд, установив факт незаключенности договора аренды N 7 от 02.01.2011, должен был при вынесении решения руководствоваться нормами о неосновательном обогащении.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает необоснованным заявленный истцом довод о неприменении к спорным правоотношениям ст.193 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); указал, что стороны не намеревались прекращать арендные отношения после окончания срока действия договора (31.12.2011), указанного в нем; считает, что сроки договора определяются моментами вступления договора в силу и окончанием его исполнения, в связи с чем довод о фактическом использовании имущества является необоснованным; нормы о неосновательном обогащении неприменимы к обязательственным отношениям; нельзя принимать стоимость за фактическое использование имущества равной размеру установленного договором арендной платы.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

ОАО "Ремстройцентр" на праве собственности принадлежало трехэтажное здание общей площадью 2360,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.11.2010 серии 25-АБ N 471652.

02.01.2011 истцом и ответчиком был подписан договор аренды N 7, по условиям которого истец обязался за плату передать во временное владение и пользование ответчику нежилые помещения общей площадью 239,9 кв.м, номера на поэтажном плане 2 - 9, 29 - 37, находящиеся на третьем этаже вышеназванного здания.

По акту приема-передачи помещения от 02.01.2011 данные помещения переданы арендатору.

Срок действия договора согласован сторонами с 02.01.2011 по 31.12.2011 (п.5.1. договора).

Арендная плата установлена по соглашению сторон в виде постоянной составляющей части, исчисляемой за 1 кв.м: с 02.01.2011 в размере 965 рублей в месяц, с 01.03.2011 - в размере 1062 рубля в месяц, и переменной составляющей в размере стоимости фактически потребленной арендатором электроэнергии (п.3.1. договора).

Также в п.3.2. договора стороны согласовали порядок перечисления арендной платы: ежемесячно в полном размере авансом подлежит уплате постоянная составляющая часть арендной платы и ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов-фактур - переменная составляющая.

Двусторонним актом сверки взаиморасчетов, составленным по состоянию на 21.06.2011, подтверждается наличие у арендатора задолженности перед ОАО "Ремстройцентр" размере 729 613,64 рубля.

17.05.2011 на основании договора купли-продажи трехэтажное здание общей площадью 2360,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 11 было продано истцом Лемешеву А.С. Переход права собственности к названому лицу на основании договора от 17.05.2011 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 02.01.2011 в части оплаты арендных платежей в период с 01.03.2011 по 18.05.2011, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со ст.ст.307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, апелляционная коллегия установила наличие действующего между сторонами договора аренды, а также факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за спорный период. При этом установлено, что сумма задолженности подтверждена представленным в материалы дела расчетом и определена истцом верно: за период с 01.03.2011 по 18.05.2011 сумма задолженности составила 641 341,2 рубля (разница между подлежащей уплате в соответствии с условиями договора арендной платой в размере 662 411,88 рублей и произведенной ответчиком оплатой в сумме 21 070,68 рублей).

Кроме того, фактическое наличие на стороне ЗАО "КИП-Агентство "Дело" задолженности по внесению арендной платы подтверждается подписанным, в том числе ответчиком, актом сверки взаиморасчетов.

Выводы суда первой инстанции, на основании которого истцу было отказано в удовлетворении заявленных требований о том, что договор аренды от 02.01.2011 заключен на срок более года и в связи с отсутствием его государственной регистрации является незаключенным и не порождающим правовых последствий, не могут быть признаны надлежащим образом обоснованными ввиду следующего.

В силу ч.2 ст.609, ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное правило также применяется в отношении аренды нежилых помещений.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Согласно пункту 3 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения ч.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.

Между тем, срок спорного договора, заключенного с 02.01.2011 по 31.12.2011 составляет неполные (без одного дня) 12 месяцев, т.е. меньше года. Следовательно, требования ч.2 ст.609, ч.2 ст.651 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды на договор от 02.01.2011 не распространяются.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор подлежит государственной регистрации, поскольку на основании ст. 193 ГК РФ датой фактического окончания срока его действия является не 31.12.2011 (как нерабочий день), а ближайший следующий за ним рабочий день, несостоятелен, поскольку в силу ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При заключении договора стороны указали конкретные календарные даты начала и окончания действия договора. При этом произвольное изменение этих дат недопустимо. Поскольку срок спорного договора установлен сторонами менее года, он не подлежит государственной регистрации в силу положений ч.2 ст.651 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 15 826 рублей 82 копейки, а также по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей подлежат взысканию с ответчика.

ОАО "Ремстройцентр" излишне уплачена государственная пошлина по иску по платежному поручению N 921 от 28.11.2011 в размере 486 рублей 21 копейку на сумму 6 654 рублей 95 копеек, которая на основании ст.333.21 Налогового кодекса РФ подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2012 по делу N А51-20672/2011 отменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Консультационное, информационное и посредническое агентство "Дело" в пользу открытого акционерного общества "Ремстройцентр" 659 168 (шестьсот пятьдесят девять тысяч сто шестьдесят восемь) рублей 02 копейки, составляющие 641 341 (шестьсот сорок одну тысячу триста сорок один) рубль 20 копеек основного долга, 17 826 (семнадцать тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей 82 копейки расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Вернуть открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" из федерального бюджета 486 (четыреста восемьдесят шесть) рублей 21 копейку государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 921 от 28.11.2011 на общую сумму 6 654 (шесть тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля 95 копеек.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев