Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2012 г. N 20АП-1927/12

г. Тула

25 мая 2012 г.

Дело N А68-8472/11

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Байрамовой Н.Ю.,

судей Сентюриной И.Г., Токаревой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яценко С.А., рассмотрел Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Узловский район" на решение Арбитражного суда Тульской области от 21 марта 2012 года по делу N А68-8472/11 (судья Глазкова Е.Н.).

В заседании принял участие представители:

от Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района "Узловский район": Козлова О.И. (доверенность от 08.08.2011),

от ООО ПСП "Кимовскгазстрой": Гуланова О.В. (доверенность от 11.01.2012),

от ОАО "МРСК Центра и Поволжья": Сухорукова Л.Г. (доверенность от 1612.2011).

Изучив материалы дела, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

ООО ПСП "Кимовскгазстрой" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к администрации муниципального образования "Узловский район" об уменьшении цены земельного участка с кадастровым номером 71:200:011002:399 по договору купли-продажи от 14.01.2010 с 1 006 000 руб. до 295 000 руб., а также о взыскании излишне уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере 711 000 руб. Кроме того, истец просил взыскать судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 4 000 руб. и расходов на проведение экспертизы в сумме 7 000 руб.

Определением от 13.10.2011 суд области, с согласия истца, привлек вторым ответчиком муниципальное образование "Узловский район" в лице Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Узловский район" (далее - МО "Узловский район" в лице Комитета) (л.д. 84 т. 1).

К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением от 12.12.2011 привлечены ОАО "Ростелеком" и ОАО "МРСК Центра и Приволжья" (л.д. 115-116 т. 2).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 21.03.2012 исковые требования ООО ПСП "Кимовскгазстрой" удовлетворены полностью. Исходя из статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район, как продавцом, не соблюдены обязанности по передаче покупателю товара свободным от прав третьих лиц, что влечет право покупателя требовать уменьшения цены товара.

Не соглашаясь с данным судебным актом, полагая, что судом области нарушены требования ст. 460 ГК РФ и ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, МО "Узловский район" в лице Комитета обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 21.03.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что цена спорного земельного участка установлена в результате проведения аукциона по его продаже и не может быть изменена. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 27.11.2009 определена специалистом Пьяновым А.А., подготовившим по заказу ООО ПСП "Кимовскгазстрой" отчет N 124-09. Для составления указанного отчета заказчик предоставлял оценщику копию землеустроительного дела, содержащего обозначения всех линейных сооружений на спорном земельном участке.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 121 АПК РФ.

ОАО "Ростелеком" направило в суд апелляционной инстанции ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

С учетом мнения присутствующих лиц апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

В заседании суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда от 21.03.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО ПСП "Кимовскгазстрой" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции от 21.03.2012 оставить без изменения.

Представитель ОАО "МРСК Центра и Поволжья" в своих пояснениях поддержал позицию ООО ПСП "Кимовскгазстрой".

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район является отраслевым органом администрации муниципального образования Узловский район, осуществляющим от имени администрации полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом муниципального образования Узловский район (л.д. 96-100 т. 1).

30.11.2009 постановлением N 1106 администрация муниципального образования Узловский район поручила Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район провести аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 71:20:011002:399, площадью 5 275 кв.м (л.д. 101 т. 1).

На основании распоряжения N 142 от 02.12.2009 Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования "Узловский район" 05.12.2009 объявлено о проведении аукциона по продаже земельного участка (категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) с кадастровым номером 71:20:011002:399, площадью 5 275 кв.м, с разрешенным использованием - для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства (АЗС и гостиничный комплекс). Участок располагается примерно в 550 м по направлению на юг от ориентира - административное здание ДРП "Ильинка", 219 км автомагистрали М4 "Дон", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, с. Ильинка. Начальная стоимость земельного участка - 1 006 000 руб. Аукцион и подведение его итогов назначены на 13.01.2010 (л.д.96-105, т. 2).

14.01.2010 на основании распоряжения N 4 Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования "Узловский район" с ООО ПСП "Кимовскгазстрой", как единственным участником аукциона, был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Выкупная цена определена в сумме 1 006 000 рублей. При этом стороны договорились, что продавец передал, а покупатель принял участок до подписания договора. Земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования по его целевому назначению, при этом стороны не имеют каких-либо претензий по состоянию земельного участка друг к другу, поэтому настоящий договор является и передаточным актом (л.д. 29-31, т.1).

18.02.2010 за номером 71-71-20/001/2010-335 право собственности ООО ПСП "Кимовскгазстрой" на указанный земельный участок было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области без каких-либо ограничений или обременений права (л.д. 34, т. 1).

18.02.2011 ООО ПСП "Кимовскгазстрой" направило администрации муниципального образования "Узловский район" претензию, которой уведомило о наличии на приобретенном им земельном участке обременений в виде кабеля связи ОАО "Ростелеком" и ЛЭП 0,4 кВ, принадлежащей ОАО "МРСК Центра и Поволжья". В связи с чем истец предложил ответчику в порядке ст. 460 ГК РФ в добровольном порядке уменьшить цену земельного участка с 1 006 000 руб. до 300 000 руб., перечислив денежные средства на его расчетный счет (л.д. 35, т. 1).

В своем ответе на претензию 11.03.2011 администрация муниципального образования "Узловский район" отказала истцу. При этом, обратила внимание на п. 2.1.1 договора сторон (л.д. 37, т. 1).

Полагая, что ответчик скрыл информацию о существующих обременениях на спорном земельном участке, которые в настоящее время препятствуют его эксплуатации, ООО ПСП "Кимовскгазстрой" обратилось в арбитражный суд с иском об уменьшении цены договора купли-продажи в порядке ст. 460 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Тульской области указал, что истец проявляя должную степень разумности и осмотрительности, не мог узнать о наличии обременений спорного земельного участка, в связи с чем его цена подлежит уменьшению.

Суд апелляционной инстанции не согласен с данной позицией суда области исходя из следующего.

К рассматриваемому спору подлежат применению специальные нормы статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым на продавца возложена обязанность предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Положения данной статьи корреспондируют положениям п. 1 ст. 460 ГК РФ, между тем носят специальный характер, поэтому подлежат применению в приоритетном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что законодатель не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя.

Для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка или расторжения договора необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств:

- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу;

- знание данной информации может повлиять на покупку земельного участка.

Положения ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации принимают во внимание тот факт, что продавец земельного участка может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Также принимают во внимание тот факт, что при приобретении земельного участка от покупателя ожидается определенный уровень осмотрительности. Поэтому негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков установлены не за любой случай непредставления продавцом земельного участка его покупателю полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

Истец заявляет о том, что на приобретенном им участке только в ходе подготовки к строительству была обнаружена магистральная линия связи, принадлежащая ОАО "Ростелеком" Центральный филиал ТУ N 7, проходящая через земельный участок ООО ПСП "Кимовскгазстрой", и воздушная линия электропередач (далее - ЛЭП 0,4 кВ), принадлежащая ОАО "МРСК Центра и Приволжья".

При этом, линия электропередач занимает ориентировочную площадь 1607 кв.м (в эту же площадь входит защитная площадь данных линий), кабель связи занимает 445 кв.м (в эту же площадь входит охранная зона кабеля), что в совокупности составляет 2 052 кв.м от общей площади спорного земельного участка (л.д. 38-39 т. 1).

Представитель ОАО "МРСК Центра и Приволжья" в суде апелляционной инстанции указанное обстоятельство подтвердила, указав, что ЛЭП 0,4 кВ располагается на спорном земельном участке с 1968 года.

В материалах дела содержится решение Арбитражного суда Тульской области от 24.11.2010, которым подтверждается строительство на спорном земельном участке кабеля ОАО "Ростелеком" в 1995 году. Решение того же судебного органа от 07.02.2011 по делу N А68-8297/10 свидетельствует о наличии там же воздушных линий электропередач, строительство которых произведено в 1968 году (л.д. 108-111 т. 2).

Между тем, по мнению судебной коллегии, Комитету имущественных отношений администрации муниципального образования "Узловский район" (продавцу) не может быть адресован упрек в предоставлении ООО ПСП "Кимовскгазстрой" заведомо ложной информации относительно наличия магистральной линии связи и ЛЭП 0,4 кВ.

Так, материалы дела содержат топографический план спорного земельного участка с нанесенными на нем кабелем ОАО "Ростелеком" ТУ-1, линиями электропередач, линиями связи, составленный по заказу ООО ПСП "Кимовскгазстрой", с отметками согласованности с соответствующими государственными органами в январе 2010 года; землеустроительное дело 2008 года и проект границ земельного участка, намечаемого под строительство гостиничного комплекса (л.д. 52, т. 1; л.д. 36-72 т. 2).

На проектном плане земельного участка 2008 года имеется штамп ОАО "Ростелеком" о наличии кабеля связи, а также рукописная отметка представителя ОАО "Тулэнерго" о нахождении на спорном земельном участке опоры N 8 Л1 ЗТП 54, 0,4 кВ (указано о необходимости соблюдения охранной зоны и оформления сервитута) (л.д. 76, т. 2).

Более того, отчет N 124-09 об оценке рыночной стоимости земельного участка выполнен специалистом Пьяновым А.А. по заказу ООО ПСП "Кимовскгазстрой" (л.д. 1-35, т. 2). Как пояснил в суде второй инстанции представитель Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования "Узловский район", на основании данных указанного отчета был организован аукцион по продаже спорного земельного участка, оплата услуг специалиста Пьянова А.А. осуществлена истцом, как единственно заявившем о своем намерении приобрести данный участок. Из отчета следует, что землеустроительное дело на земельный участок от 06.05.2008 получено у Заказчика, то есть ООО ПСП "Кимовскгазстрой" (л.д. 12, т. 2).

Данное обстоятельство свидетельствует о том факте, что ООО ПСП "Кимовскгазстрой" владело информацией о структуре земельного участка и прохождении через него кабелей связи ОАО "Ростелеком" и наличии ЛЭП 0,4 кВ и, соответственно, сознательно шло на приобретение земельного участка по обусловленной цене.

При этом необходимо учитывать, что согласно п. 3 ст. 38 Федерального закона N 94-ФЗ от 21.07.2005 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" имущество путем продажи на аукционе может быть передано в собственность победителя аукциона по цене, определенной в ходе его проведения. Изменение соответствующих условий контракта по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (часть 5 статьи 9, ч. 13 ст. 37 указанного Федерального закона).

Как было указано ранее, договор купли-продажи земельного участка от 14.01.2010 заключен по итогам проведения Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования "Узловский район" аукциона. Согласно информационному сообщению о его проведении претенденты на участие в нем могли ознакомиться с дополнительной информацией с 07.12.2009 по 11.01.2010 по адресу: Тульская область, г. Узловая, пл. Ленина, д. 1, каб. N 33 и 53 (л.д. 28, т. 1).

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Соответственно, подавая заявку на участие в аукционе и до подписания договора, ООО ПСП "Кимовскгазстрой" имело возможность не только для дополнительного ознакомления с документацией на планируемый к приобретению земельный участок, но и осмотра его в натуре.

Истец также мог своевременно, а не по истечении почти года после заключения договора, направить запросы в государственное унитарное предприятие Тульской области "Архитектурно-проектное бюро градостроительного кадастра и землепользования" с целью уточнения наличия охранной зоны электросетевого хозяйства на спорном земельном участке (л.д. 38-39, т. 1).

При этом, судебная коллегия обращает внимание, что согласно кадастровым паспортам спорного земельного участка по состоянию на 22.10.2009 N 7120/205/09-4259, по состоянию на 23.08.2011 N 71/11-71976 какие-либо существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы (л.д. 32-33, 53-59 т. 1).

Сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременен земельный участок, переданный по договору купли-продажи, истцом также не приведены суду обеих инстанций.

Наличие охранной зоны объектов электросетевого хозяйства не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ООО ПСП "Кимовскгазстрой" не представило доказательства нарушения его прав и законных интересов тем, что отсутствие в информационном сообщении о торгах сведений о линии электропередач и кабеле связи повлекло или может повлечь невозможность использования спорного земельного участка по назначению - для строительства АЗС или гостиничного комплекса, либо иным образом препятствует его использованию.

С учетом изложенного ООО ПСП "Кимовскгазстрой", проявляя разумную заботу при заключении сделки, не было лишено возможности получить полную информацию о приобретаемом им земельном участке для целей строительства АЗС или гостиничного комплекса, предполагающих наличие определенной инфраструктуры.

Основания для применения ст. 460 ГК РФ и п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Таким образом, поскольку выводы Арбитражного суда Тульской области не соответствуют обстоятельствам дела, то на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение суда от 21.03.2012 следует отменить, а в удовлетворении исковых требований ООО ПСП "Кимовскгазстрой" - отказать.

В соответствии с п. 3 ст. 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы

В силу частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно части 5 указанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей.

Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, в сумме 2 000 руб. подлежит взысканию в федеральный бюджет с ООО ПСП "Кимовскгазстрой".

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 21.03.2012 по делу N А68-8472/11 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью проектно-строительного предприятия "Кимовскгазстрой" (300007, г. Тула, ул. Тимирязева, д. 2, неж. пом. II, ОГРН 1027100975967, ИНН 7115000754) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительного предприятия "Кимовскгазстрой" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2 000 рублей за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Ю. Байрамова

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Токарева