Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2012 г. N 05АП-3898/12

г. Владивосток

05 июня 2012 г.

Дело N А51-10634/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 31 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной

судей Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: Строгонова Т.В., доверенность от 21.06.2011;

от ответчиков: от ООО "Океан-СВ" - Измайлова О.В., доверенность от 10.05.2012; от Администрации г.Владивостока - Салыкова Л.В., доверенность N 1-3/4636 от 19.12.2011;

от третьих лиц: от Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока - Салыкова Л.В., доверенность N 27/1-1-3234 от 26.12.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья "Западный"

апелляционное производство N 05АП-3898/2012

на решение от 23.03.2012

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-10634/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску товарищества собственников жилья "Западный"

к ООО "Океан-СВ", Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, администрации г.Владивостока

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока

о признании недействительным договора аренды в части

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Западный" (далее - ТСЖ "Западный") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" (далее - ООО "Океан-СВ"), Департаменту земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Департамент), администрации г. Владивостока (далее - Администрация), о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.07.2010 N 1-Ю-11919, заключенного между ответчиками, в части предоставления в аренду ООО "Океан-СВ" земельного участка площадью 1531 кв.м, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, 15, и являющегося общей долевой собственностью собственников помещений указанного дома.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2011, 11.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), Управление градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока (далее - Управление архитектуры).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2011 производство по данному делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-12725/2011.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2012 производство по данному делу было возобновлено.

В судебном заседании 23.03.2011 судом отказано в удовлетворении ходатайства истца о дополнении исковых требований требованием о разрешении судом вопроса об определении границ и площади земельного участка в размере 4 468 кв.м, подлежащего передаче в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 15.

Решением от 23.03.2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что при наличии неразрывной связи вопросов недействительности спорного договора и установления границ участков, принадлежащих истцу и ООО "Океан-СВ", судом было неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства ТСЖ "Западный" о дополнении исковых требований; вывод суда об отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимости, предназначенных для эксплуатации жилого дома не соответствует ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); собственники помещений многоквартирного жилого дома имеют первичное право на использование земельного участка, прилегающего к дому.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик ООО "Океан-СВ" с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что распоряжение Управление архитектуры N 3359, которым была утверждена схема расположения земельного участка под многоквартирный жилой дом, в судебном порядке признано незаконным; спорный земельный участок никогда не находился в пользовании жильцов по ул. Уборевича, 15; ТСЖ "Западный" уже реализовало право по оспариванию действий органа местного самоуправления по формированию земельного участка; на спорной части участка отсутствует как сам многоквартирный дом, так и иные объекты, предназначенные для его обслуживания, элементы благоустройства и озеленения; довод о наличии автопарковки для жителей лома не соответствует действительности.

Представители Департамента, Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство об истребовании в филиале ФГУП "Ростехинвертаризация" БТИ по Приморскому краю инвентарного дела по объекту, расположенному по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 15. Суд определил рассмотреть заявленное ходатайство в ходе судебного разбирательства.

Представитель ответчика ООО "Океан-СВ" на доводы апелляционной жалобы возразил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на жалобу. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к письменному отзыву - копии письма Администрации г.Владивостока от 08.09.2011 N 1-3/3258 и копии письма Департамента от 09.09.2011 N 29/02/02-12/16013. Суд определил рассмотреть заявленное ходатайство в ходе судебного разбирательства.

Представитель Администрации, Управления архитектуры на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев ходатайства истца, ответчика ООО "Океан-СВ", с учетом мнения лиц, участвующих в деле, коллегия, руководствуясь ст.ст.159, 184, 185, ч.2 ст.268 АПК РФ, посчитала, что причины невозможности предоставления дополнительных доказательств в суд первой инстанции не являются уважительными, ходатайство об истребовании документов в суде первой инстанции истцом не заявлялось, в связи с чем определила отказать в удовлетворении ходатайств истца, ответчика.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

28.07.2010 Департамент (арендодатель) и ООО "Океан-СВ" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 01-Ю-11919, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:01 00 02:0039 площадью 2749 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Уборевича, д.15 (участок находится примерно в 0,5 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка), для использования в целях строительства многофункционального комплекса.

Согласно п.1.3 договора срок его действия установлен с 01.03.2010 по 29.02.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.11.2010 ТСЖ "Западный" обратилось к главе Администрации с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Владивосток, ул.Уборевича, 15.

22.11.2010 распоряжением Управления архитектуры N 3359 была утверждена схема расположения на кадастровой карте территории земельного участка площадью 3365 кв.м под многоквартирным домом. При этом в границы и площадь данного участка была включена часть земельного участка площадью 1531 кв.м с кадастровым номером 25:28:010002:39, ранее предоставленного в аренду ООО "Океан-СВ" на основании договора от 28.07.2010 N 01-Ю-11919.

Письмом от 23.03.2011 N 3155Д Администрация отказала ТСЖ "Западный" в постановке земельного участка под многоквартирным жилым домом, расположенным по вышеуказанному адресу, на кадастровый учет в связи с тем, что испрашиваемый ТСЖ "Западный" земельный участок имеет наложение с ранее поставленным на кадастровый учет и предоставленным ООО "Океан-СВ" в аренду для строительства многофункционального комплекса земельным участком с кадастровым номером 25:28:010002:39.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2011 по делу N А51-12725/2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012, по заявлению ООО "Океан-СВ" к Управлению архитектуры, заинтересованное лицо - ТСЖ "Западный", признано недействительным распоряжение Управления архитектуры N 3359 от 22.11.2010 в части наложения площадью 1531 кв.м на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010002:39, находящийся в аренде у ООО "Океан-СВ" на основании договора аренды земельного участка N 01-Ю-11919 от 28.07.2010, как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Полагая, что договор аренды от 28.07.2010 N 01-Ю-11919 является ничтожным в части предоставления ООО "Океан-СВ" участка площадью 1531 кв.м, которым произошло наложение на участок, необходимый, по мнению истца, для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул.Уборевича, 15 в г. Владивостоке, ТСЖ "Западный" обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.ст.266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 32 совместного постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки любым заинтересованным лицом, по заявлению которого спор подлежит разрешению судом в общем порядке.

Под заинтересованным в сделке лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцом в нарушение указанной нормы не представлено доказательств, подтверждающих наличие какого-либо права на спорную часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:39 площадью 1531 кв.м, арендуемую ООО "Океан-СВ" на законных основаниях, а также свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой сделкой.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2011 по делу N А51-12725/2011, признавшим недействительным распоряжение Управления архитектуры N 3359 от 22.11.2010 в части наложения испрашиваемой истцом площади 1531 кв.м на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010002:39, находящийся в аренде у ООО "Океан-СВ" на основании оспариваемого договора аренды, установлено, что данное распоряжение было принято с нарушением положений земельного и градостроительного законодательства, без учета прав ООО "Океан-СВ", подтвержденных надлежащими документами, и в отсутствии доказательств, подтверждающих основания для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере. При этом суд указал, что поскольку оспариваемое распоряжение противоречит п.7 ст.36 ЗК РФ, нарушенное право ООО "Океан-СВ" подлежит восстановлению путем исключения части земельного участка площадью 1531 кв.м из границ и площади земельного участка общей площадью 3365 кв.м, сформированного собственникам помещений в многоквартирном доме для дальнейшей эксплуатации спорного многоквартирного дома.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Апелляционная коллегия не принимает во внимание довод ТСЖ "Западный" о том, что право собственников многоквартирного дома является первичным и существовало на момент заключения между ответчиками договора аренды от 28.07.2010 N 01-Ю-11919, а также о необоснованности вывода суда первой инстанции об отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимости, предназначенных для эксплуатации жилого дома, по следующим основаниям.

Согласно кадастровой выписке по земельному участку от 01.07.2011, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010002:39 площадью 2749 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Уборевича, д.15 (участок находится примерно в 0,5 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка), сформирован для строительства многофункционального комплекса, сведения о границах этого земельного участка достаточны для его определения на местности.

Договор аренды, подтверждающий предоставление права пользования ООО "Океан-СВ" данным земельным участком, зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2008 по делу N А51-13783/2007 24-500/10, от 30.06.2008 по делу NА51-4536/2008 29-129 установлена законность предоставления ООО "Океан-СВ" в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул.Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса. В частности, названными судебными актами отказано в иске Департаменту о признании недействительным и отмене постановления главы администрации г.Владивостока N 1180 от 30.01.2007 "О предварительном согласовании ООО "Океан-СВ" места размещения многофункционального комплекса в г.Владивостоке в районе ул.Уборевича, 15"; признан незаконным отказ Департамента в предоставлении ООО "Океан-СВ" в аренду указанного земельного участка, как несоответствующий ЗК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005), и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В том случае, если земельный участок не сформирован, он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч.4 ст.16 вышеназванного закона).

Доказательств формирования и проведения кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по ул.Уборевича, 15 в г. Владивостоке, в материалах дела не имеется. Распоряжение от 22.11.2010 N 3359 об утверждении схемы расположении земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул.Уборевича, 15 признано в судебном порядке недействительным (дело N А51-12725/2011). В проведении межевания и постановке на кадастровый учет ТСЖ "Западный" было отказано (письмо Администрации от 23.03.2011 N 3155Д). Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, истцом не подтверждено.

Судом первой инстанции исследовались обстоятельства принадлежности земельного участка до его передачи в аренду ответчику и обосновано сделан вывод о том, что земельный участок площадью 2489 кв.м никогда не находился в пользовании ТСЖ "Западный", поскольку, из представленных в материалы дела сведений из государственного земельного кадастра по г.Владивостоку N 115/2 от 28.08.2006 года, постановления мэра г.Владивостока N 707 от 24.02.1997, договора аренды земли N 002693 от 27.03.1997 следует, что арендуемый в настоящее время ООО "Океан-СВ" земельный участок был предоставлен сначала на праве бессрочного (постоянного) пользования АООТ "ВБТРФ", затем в аренду совместному Российско-Корейскому предприятию "Владивостокский бизнес-центр".

Довод ТСЖ "Западный" о том, что земельный участок под многоквартирным домом должен быть сформирован, в том числе, за счет земельного участка ООО "Океан-СВ", не может быть принят во внимание.

В силу ч.7 ст.36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Как следует из материалов дела, истец обратился в уполномоченные органы с заявлениями об утверждении схемы земельного участка и постановке его на кадастровый учет после установления на местности границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:39, предоставленного на основании оспариваемого договора ООО "Океан-СВ".

Обстоятельства отсутствия сформированной в установленном порядке придомовой территории к многоквартирному жилому дому по ул. Уборевича, 15, а также того, что спорный земельный участок ранее не использовался ТСЖ "Западный" в качестве придомовой территории жилого дома подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-7636/2009, в котором также указано, что решением Ленинского районного суда г.Владивостока от 08.08.2008 по делу N 2-3372/08 опровергается довод ТСЖ "Западный" о нарушении прав собственников жилых помещений в связи с размещением вблизи названного жилого дома многофункционального комплекса, под строительство которого ООО "Океан-СВ" был предоставлен спорный земельный участок.

Довод ответчика о том, что для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Владивосток, Уборевича, 15, необходим земельный участок площадью именно 3365 кв.м, рассчитанной при составлении заключения ООО "Новая архитектура", судом првой инстанции правомерно отклонен, как необоснованный.

То обстоятельство, что часть испрашиваемого истцом земельного участка используется жильцами многоквартирного дома под парковку, само по себе не влечет недействительность оспариваемого договора аренды на этот земельный участок либо его часть.

Учитывая, что судебными актами по делу N А51-12725/2011 признано недействительным распоряжение Управления архитектуры N 3359 от 22.11.2010, при отсутствии у истца иных оснований для возникновения права на земельный участок площадью 3365 кв.м под многоквартирным домом, апелляционная коллегия считает обоснованным отказ Арбитражного суда Приморского края в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку на момент заключения оспариваемого договора у истца не имелось правовых оснований на испрашиваемый земельный участок, заявления об утверждении схемы расположения земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, о постановке его на кадастровый учет было подано им после заключения спорного договора аренды с ООО "Океан-СВ".

При таких обстоятельствах у истца в силу положений ст.166 ГК РФ отсутствуют основания для обращения в суд с заявлением о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:39 недействительным.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство истца о дополнении иска требованием об определении судом границ и площади земельного участка в размере 4 468 кв.м, подлежащего передаче в собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 15, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, ст.49 АПК РФ не позволяет дополнять исковые требования новыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Заявляя ходатайство об уточнении предмета иска, ТСЖ "Западный" фактически предъявляет новое самостоятельное требование, что по смыслу ст.49 АПК РФ недопустимо. В данном случае истец не лишен возможности предъявить самостоятельный иск.

Данная правовая позиция согласуется с указаниями п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому собственники помещений в многоквартирном доме в случае, если в результате неправомерных действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, обстоятельства, подлежащие доказыванию по настоящему спору, подтвержденными.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст.71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.03.2012 по делу N А51-10634/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев