Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2012 г. N 13АП-4714/12

г. Санкт-Петербург

05 июня 2012 г.

Дело N А56-62698/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Тимухиной И.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Савченко О.А.

при участии:

от истца: Щербак А.В., доверенность от 20.01.2012

от ответчика: Шорохов А.Н. доверенность от 01.12.2011, Зеленчук М.Н. доверенность от 01.12.2011, Новичихина С.В. доверенность от 01.12.2011,

от 3-го лица: извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4714/2012) ООО "Конюшенная площадь" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2012 по делу N А56-62698/2011 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску ООО "Конюшенная площадь"

к ООО "ТААЛА",

3-е лицо: ООО "Управляющая компания ПАН-ТРАСТ", ОАО "Ленэнерго"

Об обязании устранить препятствие и освободить помещение

установил:

ООО "Конюшенная площадь" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "ТААЛА" об обязании устранить препятствия в пользовании зданием трансформаторной подстанции общей площадью 34,2 кв. м, лит. Е, назначение - нежилое, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, д. 2; обязании ответчика освободить помещение площадью 10,3 кв. м от его имущества - трансформаторов N 1 и N 2 ТП 5096.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО "Управляющая компания "ПАН-ТРАСТ" (Компания) и ООО "Ленэнерго".

Решением суда от 10.02.2012 в иске отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Конюшенная площадь", ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда от 10.02.2012 отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что в соответствии с договором субаренды от 29.10.2010 N 136/ДСА-10 в случае принятия арендатором решения о постановке здания на капитальный ремонт арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения данного договора при условии уведомления субарендатора в срок не позднее 3 (трёх) месяцев до даты предстоящего расторжения. В случае, если субарендатор самостоятельно не произведет демонтаж своего оборудования, расположенного в здании, уклонится от подписания акта приёма-передачи объекта арендатору, то договор будет считаться расторгнутым без подписания указанного акта, арендатор будет вправе самостоятельно произвести демонтаж оборудования и перенести его за пределы объекта.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Компанией и ООО "Конюшенная площадь" заключен договор аренды от 01.07.2011 N 1-07/11, по условиям которого истцу переданы во временное возмездное пользование нежилые здания и помещения по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, д. 2, в том числе нежилое здание площадью 34,2 кв. м, лит. Е, кадастровый номер 78:1261:3:42; оформлен акт от 01.07.2011 приемки-передачи имущества арендатору.

ООО "Конюшенная площадь" (арендатор) и ООО "ТААЛА" (субарендатор) заключили договор от 29.10.2010 N 136/ДСА-10 субаренды части площадью 10,3 кв. м нежилого здания общей площадью 34,2 кв. м с кадастровым номером 78:1261:3:42 по названному адресу на неопределенный срок.

Факт передачи объекта подтверждается актом сдачи-приемки от 29.10.2010.

В соответствии с пунктом 1.2 передаваемый по договору объект будет использован субарендатором для размещения двух трансформаторов и другого необходимого оборудования, обеспечивающего электроснабжение здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, д. 2, лит. Д, а также иных объектов по договорам на электроснабжение между субарендатором и третьими лицами.

Уведомлением от 25.01.2011 со ссылкой на пункт 6.1 договора от 29.10.2010 N 136/ДСА-10 истец сообщил ответчику о постановке здания с кадастровым N 78:1261:3:42 на капитальный ремонт и потребовал освободить помещение до 01.05.2011, указал, что с 01.05.2011 договор субаренды считается расторгнутым, при невыполнении субарендатором обязательства по демонтажу оборудования арендатор вправе демонтировать его самостоятельно.

В связи с невыполнением ответчиком указанного в уведомлении требования, ссылаясь на то, что ответчик обязан освободить здание в силу закона и согласно условиям договора субаренды; нахождение в помещениях истца работающего электрооборудования ответчика нарушает его права и обязанности, делает невозможным ремонт здания, подвергает угрозе неограниченный круг лиц; ответчик не осуществил действий по замене точки присоединения, уклоняется от исполнения своих обязанностей; ООО "Конюшенная площадь" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции указал на то, что из договора аренды от 01.07.2011 не следует, что истец вправе принимать решение о капитальном ремонте здания, находящегося в общей долевой собственности иных лиц (свидетельство о государственной регистрации права от 27.04.2010 серии 78-АД N 889117), осуществлять капитальный ремонт здания.

Также суд первой инстанции указал на то, что спорные трансформаторы находились в здании ТП до оформления права собственности на него; соответственно, данное имущество размещалось в здании на момент передачи его в аренду истцу и заключения договора субаренды с ответчиком. Таким образом, довод истца о том, что нахождение имущества ответчика в здании трансформаторной подстанции нарушает права ООО "Конюшенная площадь", не является надлежаще обоснованным.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выслушав выступления присутствовавших в заседании представителей участвующих в деле лиц, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 данного кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2.2.10 при прекращении договора субарендатор обязан передать арендатору объект по акту приема-передачи в срок не позднее трех рабочих дней от даты прекращения в состоянии, соответствующем возможности дальнейшего его использования в соответствии с условиями договора, предварительно демонтировав установленное субарендатором оборудование; в случае уклонения субарендатора от демонтажа оборудования и подписания акта приемки-передачи объекта арендатору, договор будет считаться прекращенным без подписания указанного акта, арендатор имеет право самостоятельно произвести демонтаж оборудования и перенести его за пределы объекта.

В соответствии с пунктом 6.1 в случае принятия арендатором решения о постановке здания на капитальный ремонт арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при условии уведомления субарендатора в срок не позднее трех месяцев до даты предстоящего расторжения; в случае если субарендатор самостоятельно не производит демонтаж своего оборудования из здания, уклоняется от подписания акта приемки-передачи объекта арендатору, то договор считается расторгнутым без подписания указанного акта, арендатор имеет право самостоятельно произвести демонтаж оборудования и перенести его за пределы объекта.

Согласно заключению ООО "Центр качества строительства" от 24.01.2011 проведено техническое обследование здания трансформаторной подстанции по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, д. 2, лит. Е; для обеспечения безаварийной эксплуатации рекомендовано разработать проект капитального ремонта, в котором предусмотреть полную замену металлических балок и железобетонных плит покрытия, устройство нового кровельного покрытия в соответствии с нормативными требованиями и примыканием к стене соседнего здания, восстановление вертикальной гидроизоляции фундаментов, восстановление отмостки здания, восстановление кирпичной кладки цоколя в осях "А/1-3", ремонт стен с заполнением трещин полимерцементными составами с высокой адгезией, восстановление штукатурного слоя наружных стен.

ООО "Конюшенная площадь" было принято решение о постановке здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, д. 2, лит. Е на капитальный ремонт, что следует из уведомления от 25.01.2011.

В суд апелляционной инстанции ООО "Управляющая компания "ПАН-ТРАСТ" представило отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что между арендодателем (Компанией) и арендатором (ООО "Конюшенная площадь") достигнуто соглашение об осуществлении ремонта здания силами истца. Данное обстоятельство подтверждается Соглашением от 24.01.2011, согласно которому, в соответствии с пунктом 2.2.4 Договора аренды зданий и нежилых помещений, включая нежилое здание, площадью 34,2 кв.м, этажность - 1, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2, литер Е, кадастровый номер N 78:1261:3:42 и пунктом 1.10 Правил эксплуатации здания-памятника федерального значения, расположенного по адресу Конюшенная пл., д.2, арендодатель согласовывает возможность осуществления требуемого текущего и капительного ремонта здания ТП 5096 силами Арендатора.

Следует отметить, что субарендатор, заключая договор субаренды, знал, что здание находится в неудовлетворительном состоянии (п. 6.1. Договора).

Уведомлением от 10.03.2011 истец повторно потребовал от ответчика освободить помещение до 01.05.2011, указал, что с этой даты договор субаренды считается расторгнутым.

Ответчик в установленный срок не выполнил требования истца.

Довод ответчика о недоказанности проведения капитального ремонта отклоняется апелляционным судом. В обоснование данного довода ответчик ссылается на то обстоятельство, что оборудование, расположенное в арендуемом помещении находится в исправном состоянии.

Согласно выводам, содержащимся в пункте 5.2 Заключения по результатам технического обследования здания, из-за отсутствия отмостки и разрушения вертикальной гидроизоляции фундаментов происходит постоянное замачивание кирпичной кладки стен грунтовой влагой, а из-за дефектов кровли - атмосферными осадками. Насыщенная водой кирпичная кладка подвержена морозному разрушению, о чем свидетельствует разрушенная кладка цоколя по оси "А/1-3".

Согласно пункту 5.4 данного заключения техническое состояние покрытия здания - ограничено работоспособное. Из-за дефектов кровли происходит систематическое замачивание элементов конструкций покрытия атмосферными осадками. Металлические балки корродированны на 10-15%. При такой степени коррозии техническое состояние балок близко к аварийному.

Требования истца направлены именно на обеспечение безаварийной эксплуатации здания.

Доказательства возможности проведения ремонта без освобождения помещения от принадлежащего ответчику оборудования ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2012 по делу N А56-62698/2011 отменить.

2. Принять по делу новый судебный акт.

3. Обязать ООО "ТААЛА" устранить препятствия в пользовании ООО "Конюшенная площадь" зданием трансформаторной подстанции, литера Е, назначение - нежилое, общей площадью 34,2 кв.м., расположенного по адресу Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, дом 2.

4. Обязать ООО "ТААЛА" освободить помещение, площадью 10,3 кв.м от имущества, принадлежащего ООО "ТААЛА" - трансформаторов N 1 и N 2 ТП 5096.

5. Взыскать с ООО "ТААЛА" в пользу ООО "Конюшенная площадь" 8 000 рублей расходов по госпошлине по иску и 2 000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Тимухина О.Р. Старовойтова