Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2012 г. N 09АП-12113/12

г. Москва

13 июня 2012 г.

Дело N А40-108847/11-16-999

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2012 года по делу N А40-108847/11-16-999, принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" (ОГРН 1027700240831)

3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Карат+"

о взыскании 1 314 952 руб. 69 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Максягина М.А. по доверенности от 04.02.2011 г. N 03/01-24

от ответчика: Федорова А.Ю. по доверенности от 28.04.2011 г.

В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (далее - КУМИ Администрации г. Реутов) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" (далее - ООО "ОЛГРЕЙ-2001") суммы 1 314 952 руб. 69 коп., составляющей 1 228 435 руб.- задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 19.13.2003 г. N 221 за период с 16.09.2009 г. по 26.09.2011 г., 86 517 руб. 69 коп. - неустойка за просрочку арендной платы за период с 16.06.2009 г. по 26.09.2011 г.

В процессе судебного разбирательства истец уменьшил исковые требования в части взыскания основного долга до 654 012 руб. 49 коп., что судом было принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2012 г. по делу N А40-108847/11-16-999 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ОЛГРЕЙ-2001" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение отменить.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, применение судом к спорным правоотношениям п.2 статьи 223 ГК РФ является неправомерным, так как суд поставил ответчика в зависимость от действия или бездействия третьих лиц (инвесторов).

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сторонами не заключался, в связи с чем применение судом п. 2 ст. 322 ГК РФ является необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы ответчика отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Привлеченное к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Карат+", будучи надлежащим образом извещено о времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Из материалов дела следует, что 19 марта 2003 года между КУМИ Администрации г. Реутов (Арендодатель) и ООО "ОЛГРЕЙ-2001" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 5354 кв.м. с кадастровым номером 50:48:0010408:0006, расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса.

Срок действия договора установлен сторонами в п.2.1 и составляет с 26.02.2003 г. по 25.02.2028 г.

Дополнительным соглашением от 06.03.2007 N 1 к вышеназванному договору стороны внесли изменения в порядок определения арендной платы и установили ее размер на 2005 год.

Согласно п. 3.6 договора и п. 4.3.1договора в редакции дополнительного соглашения размеры арендной платы могут пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения устанавливаемых централизованно или органами местного самоуправления ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не чаще одного раза в год.

Названный договор аренды и дополнительное соглашение к нему в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на то, что ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнял, задолженность последнего по арендным платежам за период с 16.09.2009 г. по 26.09.2011 г. составляет 654 012 руб. 49 коп., и настаивает на принудительном взыскании долга и неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 86 517 руб. 69 коп.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об его удовлетворении.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам дела, сложившейся судебной практике и являются ошибочными.

Как было указано выше, спорный земельный участок был представлен ответчику в аренду в рамках указанного выше договора N 221 от 19.03.2003 г. для размещения и строительства торгового комплекса, на период строительства.

Из материалов дела усматривается, что торговый комплекс с внеплощадочными инженерными сетями был введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным ООО "ОЛГРЕЙ-2001" разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.10.2009 г. N RU 50314000-130 и объект капитального строительства - торговый центр - был передан ответчиком в собственность иных лиц - инвесторов, оформление права собственности которых на помещения, расположенные в торговом центре, началось с 07.06.2010 г. (т.2 л.д.36)

Судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пунктом 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию указанных норм, приведенному в п. 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Применив в порядке ст. 6 ГК РФ по аналогии положения статей 271, 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ судебная коллегия приходит к выводу о том, что в результате передачи ответчиком недвижимости (торгового центра) инвесторам (физическим и юридическим лицам), для которых и за счет которых торговый центр был построен, к инвесторам (физическим и юридическим лицам) перешли и права на соответствующие части земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010408:0006, занятые переданной недвижимостью.

В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации прав физические и юридические лица оформляют права собственности на помещения в торговом центре, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010408:0006, начиная с июня 2010 года.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на помещения в торговом центре физические и юридические лица приобрели право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:48:0010408:0006, ранее предоставленным ответчику в аренду на основании договора N 221 от 19.03.2003 г., независимо от того, оформлены ли ними в установленном порядке соответствующие договоры аренды.

Таким образом, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок начиная с 07.06.2010 г.

Как видно из материалов дела, истец предъявляет к взысканию задолженность по арендной плате за период с 16.09.2009 г. по 26.09.2001 г. в сумме 654 012 руб. 49 коп.

Согласно п. 3.2 договора аренды арендная плата подлежит оплате Арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Из материалов дела усматривается, что 17.09.2009 г. ответчик оплатил арендную плату за 3 квартал 2009 г. в сумме 357 065 руб. 90 коп., 24.12.2009 - оплатил арендную плату за 4 квартал 2009 г. в сумме 357 065 руб. 90 коп., 17 марта 2010 г. и 14.07.2010 г. ответчиком оплачена арендная плата соответственно за 1 и 2 квартал 2010 г. в сумме по 428 508 руб. 46 коп. Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями N 206 от 17.09.2009 г., N 293 от 24.12.2009 г., N 39 от 17.03.2010 г., N 124 от 14.07.2010 г. и истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате являются необоснованными и подлежат отклонению.

Вместе с тем, в связи с просрочкой арендных платежей являются обоснованными и подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 16.09.2009 г. по 14.07.2010 г., начисленной на основании п. 5..2 договора в редакции дополнительного соглашения к договору и составляющей 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, в размере 8 605 руб. 76 коп. В остальной части исковые требования о взыскании неустойки подлежат отклонению вследствие необоснованности.

Судебная коллегия отмечает, что изложенные выше обстоятельства основаны на толковании правовых норм, данном Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 1721/11 от 05.07.2011 г., и постановлениях Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 29.12.2010 г. N КГ-А41/16461-10, от 11.05.2012 г. по делу N А40-86499/11-41-787 и др.

При этом, суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами заявителя апелляционной жалобы о необходимости привлечения к участию в деле всех собственников помещений, поскольку права и обязанности названных лиц обжалуемым решением не затрагиваются.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п.2 ст. 269, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2012 года по делу N А40-108847/11-16-999 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" основного долга в сумме 654 012 руб. 49 коп. отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов 8 605 руб. 76 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" в доход федерального бюджета 206 руб. 97 коп. - в уплату государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" 2 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

О.В. Савенков Н.И. Панкратова