Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2012 г. N 19АП-5588/10

г. Воронеж

06 июня 2012 г.

дело N А08- 1364/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,

судей Безбородова Е.А.

Сурненкова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.

при участии:

от ОАО "БАНК УРАЛСИБ": Головачев О.В., представитель, доверенность N 1221 от 16.12.2011 г.., паспорт РФ, Ильинцева Е.Н., доверенность N 1416 от 26.12.2011 г.., паспорт РФ,

от конкурсного управляющего ООО "Белгород-Оскол" Серебрянского А.В.: Серебрянский А.В., определение Арбитражного суда Белгородской области от 12.05.2012 г.., паспорт РФ;

от Компании с ограниченной ответственностью "С.Р.Р.Б.В.": Воропаева М.Л., представитель, доверенность N б/н от 27.06.2011 г.., паспорт РФ,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Банк Уралсиб" на определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 года по делу N А08-1364/2010

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.09.2010 г.. года в отношении ООО "Белгород-Оскол" открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 30.09.2010 года, измененным Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда требования ОАО "Банк Уралсиб" в размере 695231681 руб. 20коп. признаны обеспеченными залогом на сумму 695231681руб. 20коп.

ОАО "Банк Уралсиб" обратилось в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации заложенного имущества а именно:

а) Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадью 2 490.2 кв.м.: г. Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а, Кадастровый номер 31:16:00:00:31228/3/23:1001/А

б) Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадь 2 779.1 кв.м.: г. Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205б, Кадастровый номер 31:16:00:00:34587/3/23:1001/А 1

в) Земельный участок площадь 2 975 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживанию) г. Белгород, пр. Б. Хмельницкого, 205а Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0026

г) Земельный участок площадь 3 469 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживания автомобилей): г. Белгород, пр. Б. Хмельницкого, 205б Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0040

д) Нежилое здание (дилерский центр "Опель") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9, Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037021700

е) Нежилое здание (дилерский центр "Форд") площадь 2 547.87 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037019310

ж) Нежилое здание (дилерский центр "Рено") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037020440

з) Земельный участок площадь 28 150 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (дилерские центры): г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий и утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 года утверждено Положения о порядке, условиях и сроках реализации вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Не согласившись с определением суда, ОАО "Уралсиб" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 года отменить, утвердить Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ООО "Белгород-Оскол" в редакции, предложенной ОАО "Уралсиб".

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие сторон, не явившихся в заседание.

Представитель ОАО "Уралсиб" поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил отменить его полностью, утвердить Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ООО "Белгород-Оскол" в редакции, предложенной ОАО "Уралсиб".

Представители конкурсного управляющего, конкурсного кредитора Частной компании с ограниченной ответственностью "С.Р.Р.Б.В." возражали против доводов апелляционной жалобы, считают обжалуемое определение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, считает определение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.09.2011 года ОАО "Банк Уралсиб" направил конкурсному управляющему ООО "Белгород-Оскол" Берестовому Ю.Д. утвержденный залоговым кредитором проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге у ОАО "Банк Уралсиб" с предложением рассмотреть данный проект и высказать свои замечания.

14.09.2011 года ОАО "Банк Уралсиб" был получен проект Положения о продаже заложенного имущества в редакции конкурсного управляющего ООО "Белгород-Оскол".

Получение указанного проекта послужило основанием для обращения ОАО "Банк Уралсиб" в арбитражный суд с требованием об утверждении Положения о порядке сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол" в редакции, предложенной залоговым кредитором.

В результате обмена проектами Положений между указанными лицами возникли разногласия.

В ходе судебного заседания по рассмотрению заявления ОАО "Банк Уралсиб", залоговым кредитором и конкурсным управляющим были представлены новые проекты Положений о порядке сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол".

Согласно уточненным требованиям, ОАО "Банк Уралсиб" считает, что необходимо при определении порядка реализации залогового имущества:

продавать имущество тремя лотами исходя из количества земельных участков.

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205А цену в размере 85 994 622 рублей (п.2.1.1. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта - земельного участка, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205А цену в размере 6184133 рубля (п.2.1.1. Положения);

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п.2.1.1. Положения (Лот N 1) - 92 178 755 (Девяносто два миллиона сто семьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205Б цену в размере 109 039 439 рублей (п.2.1.2. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта - земельного участка, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205Б цену в размере 211 010 рублей (п.2.1.2. Положения);

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п.2.1.2. Положения (лот N 2) - 116 250 449 (Сто шестнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч четыреста сорок девять) рублей.

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 (Дилерский центр "Renault") цену в размере 48 923 164 рублей (п.2.1.3. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 (Дилерский центр "Форд") цену в размере 55 319 306 рублей (п.2.1.3. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 (Дилерский центр "Опель") цену в размере 48 860 154 рублей (п.2.1.3. Положения

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта - земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 и предназначенного для эксплуатации дилерских центров, цену в размере 13 870 068 рублей (п.2.1.3. Положения);

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п.2.1.3. Положения (Лот N 3) - 166 972 692 (Сто шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят две тысячи шестьсот девяносто два) рублей.

Общая начальная цена реализации предмета залога согласно отчета оценщика, представленного ОАО "Банк Уралсиб" составляет 322 296 299 рублей без учета НДС и 375 401 896 рублей с учетом НДС.

Также залоговый кредитор предложил в качестве оператора электронной площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ", предлагает установить для участия в торгах по продаже имущества должника задаток в размере 110 000 за участие в первых торгах, 99 000 рублей - за участие в повторных торгах, 90 000 рублей - за участие в торгах в форме публичного предложения а также возложить обязанности по организации торгов конкурсного управляющего.

В представленной конкурсным управляющим редакции Положения о порядке сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол" предлагается осуществлять продажу заложенного имущества на открытых торгах единым лотом, с привлечением специализированной организации ООО "Прайд" (ИНН/КПП 7701720000/770101001, ОГРН 5077746720630) с оплатой ее услуг за счет имущества должника (не более 0,2 % от окончательной стоимости имущества, проданного по аукциону, с дополнительной компенсацией понесенных расходов на опубликование информационного сообщения о торгах, и иных расходов, согласованных с конкурсным управляющим и признанные им обоснованными) (пункт 2.5. Положения о порядке сроках и условиях продажи имущества), а также условие о проведении торгов на электронной площадке ООО "Системы Электронных Торгов" (www.selt-online.ru) (пункт 2.10., 2.11. Положения о порядке сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол").

Начальная цена продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол", находящегося в залоге у открытого акционерного общества "Банк УРАЛСИБ", установленная отчетами независимого оценщика ООО "Бизнес-Оценка", представленными конкурсным управляющим, с учетом изменения стоимости имущества на 15.12.2011 года, а также замечаний залогового кредитора составляет 957576884 рублей без учета НДС.

Задаток устанавливается в размере 15% от начальной стоимости имущества.

Утверждая Положение о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества должника в редакции конкурсного управляющего, суд первой инстанции пришел к выводу, что предложенная редакция в большей мере соответствует цели получения максимальной выручки для удовлетворения требования залогового кредитора.

Суд не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что разногласия между Банком и конкурсным управляющим должника возникли по вопросам об определении организатора торгов, оператора электронной площадки, числу лотов и начальной цене реализации залогового имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона

Как определено в пункте 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г.. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

В силу изложенных норм следует, что залогодержателю даются те же правомочия, которыми обладает собрание кредиторов в отношении обычного имущества, составляющего конкурсную массу. Поэтому конкурсный управляющий также не вправе определять порядок и условия реализации заложенного имущества, а может лишь заявлять возражения против порядка и условий, предложенных залоговым кредитором, если реализация заложенного имущества на этих условиях может нарушить права иных кредиторов или должника.

Залоговым кредитором определена электронная площадка оператора ЗАО "Сбербанк АСТ". Свое предложение банк мотивировал тем, что электронная площадка зарегистрирована в установленном порядке, соответствует требованиям норм пункта 20 статьи 110 Закона о банкротстве, зарекомендовала себя с положительной стороны и согласно сведениям из Единого федерального реестра сведений о банкротстве лидирует по числу лотов.

Конкурсным управляющим предложена в качестве оператора электронной площадки ООО "СЭЛТ", аккредитованная при НП СРО НАУ "Дело", членом которой является арбитражный управляющий.

Согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника.

Закон о банкротстве не запрещает залоговому кредитору определять организатора торгов и оператора электронной площадки.

Согласно п. 20 ст. 110 Закона о банкротстве, требования к электронным площадкам, требования к операторам электронных площадок, требования к обеспечению ответственности операторов электронных площадок, в том числе в форме предоставления банковской гарантии, порядок проведения торгов в электронной форме и порядок подтверждения соответствия участников торгов требованиям, установленным при проведении закрытых торгов, утверждаются регулирующим органом.

Для целей настоящего Федерального закона под электронной площадкой понимается сайт в сети "Интернет", на котором проводятся торги в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Оператором электронной площадки является любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя, государственная регистрация которых осуществлена в установленном порядке на территории Российской Федерации, которые владеют электронной площадкой и обеспечивают проведение торгов в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Соответствие электронных площадок и операторов электронных площадок требованиям абзаца первого настоящего пункта определяется в порядке, установленном регулирующим органом.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2010 N 54 утвержден Порядок подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленный требованиями к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве (далее - Порядок).

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Министерство экономического развития Российской Федерации является регулирующим органом в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2010 N 54, утвержден Порядок подтверждения соответствия электронных площадкам и операторов электронных площадок установленным Требованиям к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве (далее - Порядок).

Указанный Порядок устанавливает правила проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, правила взаимодействия организаторов открытых торгов, операторов электронных площадок, лиц, заинтересованных в регистрации на электронной площадке, лиц, представляющих заявки на участие в открытых торгах, участников открытых торгов в процессе их организации и проведения.

Согласно п. 1 Порядка, соответствие электронной площадки и оператора электронной площадки Требованиям подтверждается регулирующим органом.

Соответствие электронной площадки ООО "СЭЛТ", предложенной конкурсным управляющим, подтверждается выпиской из протокола заседания комиссии по подтверждению соответствия электронной площадки требованиям, предъявляемым к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, от 11.02.2011 г.. N 9-ДО6. Также данный факт подтверждается письмом минэкономразвития N Д06-678 от 14.02.2011 года.

В силу пункта 1.2 Приказа Министерства экономического развития РФ N 54 от 15.02.2010 для проведения открытых торгов организатор торгов заключает договор о проведении открытых торгов с оператором электронной площадки, соответствующим требованиям, установленным настоящим Приказом.

В силу п. 2.1. Порядка, для обеспечения доступа к участию в открытых торгах оператор электронной площадки проводит регистрацию на электронной площадке.

Согласно утвержденному порядку для проведения открытых торгов организатор торгов представляет оператору электронной площадки заявку на проведение открытых торгов в форме электронного документа, которая подписывается электронной цифровой подписью организатора торгов (п. 3.3).

В суде апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего пояснил, что выбор в качестве оператора электронной площадки ООО "СЭЛТ" был обусловлен заключением договора с электронной площадкой ООО "СЭЛТ", наличием электронной подписи конкурсного управляющего в отличии от электронной площадки оператора ЗАО "Сбербанк АСТ". Стоимость услуг организации проведения одних открытых торгов, определенная предложенными операторами электронных площадок, одинакова.

Принимая во внимание, что для проведения торгов на электронной площадки оператора ЗАО "Сбербанк АСТ", предложенной конкурсным кредитором, потребуется время для заключения конкурсным управляющим договора и получения электронной подписи конкурсного управляющего при наличии доказательств соответствия электронной площадки ООО "СЭЛТ" требованиям, установленным Приказом минэкономразвития, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности утверждения пункта 3.8 в редакции конкурсного управляющего.

Кроме того, определение организатора торгов и оператора электронной площадки должны быть направлены на более полное удовлетворение кредиторов, а значит сокращение расходов при проведении любых мероприятий в процедуры конкурсного производства, исходя из принципа разумности.

В данном случае залоговый кредитор, предлагая свой вариант организатора торгов и оператора электронной площадки, исходил из минимальных затрат на организацию и проведение торгов, поскольку привлечение специализированной организации в качестве организатора торгов влечет выплату ему вознаграждения в размере 0.2% от суммы полученной после реализации имущества на торгах, что при предложенной конкурсным управляющим начальной цены реализации заложенного имущества составляет 1 915 153руб. 76коп.

Доказательств невозможности выполнения функций организатора торгов непосредственно самим конкурсным управляющим не представлено.

Более того, многие обязанности организатора торгов, такие как публикация, прием заявок, проверка соответствия документов возложены на оператора электронной площадки.

В связи с этим, пункт 2.5 Раздела 2 Положения о порядке и сроках реализации имущества, предложенного конкурсным управляющим, изложить в следующей редакции: "Организатором торгов по продаже имущества ООО "Белгород-Оскол" выступает конкурсный управляющий".

Что касается формирования лотов, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Утверждая предложение конкурсного управляющего о необходимости реализации имущества одним лотом, суд первой инстанции исходил, что имущество является недвижимым (пять автосалонов и три земельных участка), предназначенное для использования под автосалоны, в связи с чем имеет одно функциональное назначение, использовались должником в хозяйственной деятельности как единый комплекс.

При этом из материалов дела следует, что два автосалона находятся и два земельных участка находятся в г. Белгороде, и три автосалона на одном земельном участке находятся в г. Старый Оскол.

Обосновывая необходимость реализации пяти автосалонов единым лотом как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности конкурсный управляющий ссылался, что в этом случае позволит максимально достичь цели конкурсного производства, так как продажа единым лотом обеспечит реализацию в составе имущественного комплекса и неликвидного имущества должника (автосалоны в Старом Осколе).

В данном случае конкурсный управляющий, заявляя о необходимости продажи залогового имущества единым лотом, никак не обосновал то обстоятельство, что такая продажа приведет к большей выручке от реализации именно заложенного имущества. Не ссылался конкурсный управляющий и на недостаточную определенность предложения залогового кредитора о реализации имущества тремя лотами.

Поэтому наличие оснований для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором, в данном случае конкурсным управляющим не доказано.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 110 Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (далее также - предприятие).

Следовательно, в понимании названной нормы имущественным комплексом можно назвать не любую совокупность имущества должника, а лишь такую, которая в целом позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность определенного вида и извлекать прибыль от этой деятельности.

Именно в таком смысле понятие предприятия используется в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 58.

Наличие общего функционального назначения автосалонов не определяет их совокупность как единого комплекса, поскольку предпринимательская деятельность осуществляется каждым автосалоном отдельно и независимо друг от друга.

Из материалов настоящего дела следует, что у должника на каждом отдельном объекте недвижимости имелся отдельный бизнес.

Поэтому их объединение является искусственным и оснований считать, что заложенное имущество входит именно в состав предприятия должника, а не просто является его составной частью, не имеется.

Отклоняя редакцию залогового кредитора, суд первой инстанции указал, что реализации предмета залога тремя лотами может повлечь нарушение прав иных кредиторов в деле о банкротстве, поскольку в ходе таких торгов в конкурсной массе может быть оставлено наименее ликвидное имущество, при неполном погашении требований залогового кредитора, а также может повлечь оставление за собой залоговым кредитором наиболее ликвидного имущества в рамках одного из лотов, что по мнению суда не соответствует смыслу ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также норм ГК РФ о залоге, ФЗ "О залоге", исходя из которого, залогодержатель при реализации своего права на оставление имущества за собой не наделен правом выбора части из такового. Суд указал, что предлагаемый порядок и условия реализации залогового имущества ОАО "Банк Уралсиб" такую возможность не исключает, допуская различную судьбу частей залога в рамках каждого из определенных залоговым кредитором лотов. При этом, суд отметил, что при фактическом отсутствии покупателей по результатам реализации имущества единым лотом, залоговый кредитор не лишен права направить конкурсному управляющему предложения об изменении порядка и условий продажи заложенного имущества, а также при наличии оснований, обратиться с соответствующим заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

С данными выводами суд апелляционной инстанции не может согласиться, поскольку подобный подход к реализации самостоятельных объектов предпринимательской деятельности одним лотом направлен на затягивание процедуры банкротства, что влечет увеличение текущих расходов процедуры конкурсного производства.

Напротив, в случае же реализации объектов тремя лотами, более ликвидные объекты будут реализованы, а в случае отсутствия спроса на иные объекты Банк вынужден будет забрать менее ликвидные объекты.

Кроме этого, в суде апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего не смог пояснить, почему автосалоны в г.Старый Оскол являются менее привлекательными. В одном случае по доводу относительно формирования лотов он ссылается на автосалоны как имущество менее ликвидное, в другом случае оспаривая начальную продажную стоимость этих автосалонов, указывает на их востребованность другими дилерами в целях заключения договоров аренды под размещение автосалонов.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает, что реализация залогового имущества должна быть проведена тремя лотами в соответствии с предложением залогового кредитора.

Следовательно, пункт Положения о порядке, условиях и сроках реализации заложенного имущества принимается в редакции ОАО "Банк Уралсиб".

Последним разногласием между залоговым кредитором и конкурсным управляющим является условие об установлении начальной продажной стоимости залогового имущества.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 58, на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Залоговый кредитор вправе представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества.

Указывая на недостоверность отчета, выполненного ООО "Бизнес-Оценка", залоговый кредитор ссылался на истечение 6-ти месячного срока с момента его составления, многочисленные арифметические ошибки, принятие судом решения об установлении начальной цены реализации имущества на основании письма оценщика о необходимой корректировке определенной первоначальной стоимости в отчете в размере 1 010 759 938руб.40коп. до размере 957 567 884руб.

Дата составления указанного отчета 05.10.2011 г.. В соответствии с ФСО N 1 (пункт 26) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Как следует из материалов дела, оспариваемый судебный акт принят 22.12.2011 года. Следовательно, на дату принятия судебного акта шестимесячный срок действия отчета не истек.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В соответствии с пунктом 19 того же стандарта информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

К отчету не приложены распечатки, которые могли служить доказательством достоверности информации, используемой в расчетах путем реализации принципа проверяемости, то есть достоверность исходной информации в настоящий момент проверить невозможно.

В обоснование заявленной величины начальной цены реализации имущества конкурсным управляющим представлен Отчет N ОЦ-12-0177, выполненный ООО "НПП Контракт".

Однако, данный отчет не может быть принят судом во внимание для установления начальной цены реализации имущества по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" общие требования к содержанию отчета об оценке в отчете должна быть указана балансовая стоимость.

На листе 4 отчета в строке "Балансовая стоимость" имеется ссылка на приложение. В приложении к Отчету данный показатель не содержится.

В соответствии с ФСО N 3 (приказ N 254 от 20 июня 2007 года) в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

На листе 22 отчета при анализе рынка недвижимости Оценщик делает заключение, что торгово - офисные центры - отдельно стоящие специализированные здания (общая площадь более 1000 кв.м.) имеют ценовой диапазон: г. Белгород, Центральный район - 45 -70 т.р., г. Ст. Оскол - 25 - 60 т.р.

Вместе с тем, цены исследуемых объектов составили:

1. Объект 2 490,2 кв.м. - 189 874 256 р. = 76 248,6 р./кв.м.

2. Объект 2 779,1 кв.м.- 226 359 482 р. = 81 450,64 р./кв.м.

3. Объект 1954,38 кв.м. - 151 559 319 р. = 77 548,54 р./кв.м.

4. Объект 1948,55 кв.м. - 150 214 747 р. = 77 090,53 р./кв.м.

5. Объект 2 547,87 кв.м. - 175 921 897 р. = 69 046,65 р./кв.м.

Однако, ни один показатель стоимости 1 кв.м. исследуемых объектов не соответствует произведенному анализу. Причины, по которым исследуемые объекты превышают ценовой диапазон, не приведены.

В соответствии с ФСО N 1, утвержденных Приказом N 256 от 20 июля 2007 года, Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

При определении рыночной стоимости земельных участков Оценщиком использовался только сравнительный подход, обоснованный отказ от затратного и доходного подхода для данного актива не приводится.

В соответствии с п. 17 ФСО N 1, утвержденных Приказом N 256 от 20 июля 2007 года, если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Оценщик при расчетах корректировки на местоположение использовал экспертное суждение, однако, условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений, не описаны. Проверить достоверность расчетов невозможно.

Более того, Оценщик вводит корректировку в размере 30% на различие в социально - экономическом развитии между г. Белгородом и Ст. Осколом, следовательно, в рыночных ценах. Однако, анализ указанных данных показателей отсутствует, метод парных продаж не применен.

В соответствии с пунктом 13 ФСОN 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Анализ рынка недвижимости, приведенный самим Оценщиком показывает, что разница между стоимостью 1 кв.м. в г. Белгороде и Белгородской области соотносится 2,5 - 7,0 т.р. к 0,3-1,5 т.р. То есть разница в ценах 3-6 раз. В связи с чем применение корректировки 30% при оценки исследуемых объектов необоснованно.

В соответствии с ФСО N 1информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с ФСО N 1 информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

На стр. 33. отчета Оценщики указывают, что провели анализ и вывели интервалы, в рамках которых стоимость 1 сотки меняется не значительно. Анализ и соответствующие данные в отчете не указан.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Поскольку невозможно проверить расчеты по корректировке на площадь земельного участка, следовательно, нельзя признать оценку земельных участков достоверной.

При определении рыночной стоимости автосалонов оценщиком использовались затратный и сравнительный подходы.

Затратный подход. Восстановительная стоимость расчетной единицы в уровне сметных норм и цен 2007 года принята в размере 9 316,67 рублей (стр. 42.), что соответствует самому высокому уровню отделки и конструктивных элементов.

Однако применение указанного показателя проверить невозможно, так как отчет не содержит информации об уровне отделки и конструктивных элементов.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки N 3 (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом от 20 июля 2007 года N 254 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В расчетах указан поправочный коэффициент на изменение цен 1,58, однако, Оценщиком указанный показатель рассчитан в размере всего 1,54.

Сравнительный подход. Корректировка на местоположение автосалонов. В соответствии с п. 17 ФСО N 1, утвержденных Приказом N 256 от 20 июля 2007 года, если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Оценщик при расчетах корректировки на местоположение использовал экспертное суждение, однако, условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений, не описаны. Проверить достоверность расчетов невозможно.

Объекты сравнения для города Старый Оскол не подобраны ввиду отсутствия развитого рынка недвижимости. Данные вывод недостоверен, о чем свидетельствуют иные отчеты об оценке, представленные в материалы дела, и содержащие аналоги непосредственно по г. Ст. Оскол.

Более того, группа капитальности автосалонов КС-6, группа капитальности объектов аналогов КС-1. Соответствующая корректировка по данному показателю произведена не была, что существенно повлияло на увеличение рыночной стоимости. При этом Оценщик не обосновал отнесение автосалонов к первому классу конструктивной системы.

Доходный подход. Оценщик отказался от использования данного подхода ввиду отсутствия развитого рынка недвижимости в г. Ст. Оскол. Представленные в материалы дела отчеты иных оценщиков опровергают указанные выводы. Отказ от проведения оценки с использованием доходного подхода необоснован.

Представленные в материалы дала отчеты об оценки объектов недвижимости, выполненные при заключении договоров залога, не могут быть приняты во внимание, поскольку в нарушение п. 26 ФСО N 1 истек шестимесячный срок с даты их составления.

По ходатайству ОАО "Банк Уралсиб" судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО "Независимое бюро экспертиз и оценки "БОНЭ" (117303 Москва, Большая Юшуньская, д. 1а, корп.1, этаж 3) Богатыреву Михаилу Юрьевичу.

20.04.2012 г. в адрес апелляционного суда ООО Независимое бюро экспертиз и оценки "БОНЭ" было направлено экспертное заключение.

25.04.2012 г. от ООО Независимое бюро экспертиз и оценки "БОНЭ" поступило ходатайство о признании ранее предоставленного заключения экспертизы по делу N А08-1364/2010-22Б об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенного по адресам: РФ, Белгородская область, проспект Б. Хмельницкого, д. 205а, д. 205б и г. Старый Оскол, проспект Металлургов, д. 9, недопустимым доказательством и исключить из перечня доказательств по делу N А08-1364/2010-22Б и приобщить к материалам дела вновь представленное заключение экспертизы, а также от ООО Независимое бюро экспертиз и оценки "БОНЭ" поступило заявление о принятии скорректированного и исправленного экспертного заключения N155-04-12 по делу NА08-1364/2010-22Б об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенного по адресам: РФ, Белгородская область, проспект Б. Хмельницкого, д. 205а, д. 205б и г. Старый Оскол, проспект Металлургов, д. 9. Необходимость корректировки отчета эксперта была вызвана поздним направлением конкурсным управляющим сведений об аренде исследуемых объектов.

Конкурсным управляющим и компанией С.Р.Р.Б.В. представлены замечания на заключение эксперта N 155-04-12.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данные замечания по следующим основаниям.

Компанией С.Р.Р.Б.В. в отзыве указано на то, что эксперт Богатырев М.Ю. не обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, достаточными для квалифицированного заключения. В обоснование указанных выводов компания С.Р.Р.Б.В. ссылается на требования, которые предъявляются к оценщикам в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности" и Временными требованиями к профессиональному обучению оценщиков, принятыми Национальным советом по оценочной деятельности в РФ 18.11.2008 г. Вместе с тем, в соответствии со ст.24.10 ФЗ "Об оценочной деятельности" Национальный совет по оценочной деятельности не разрабатывает требования, предъявляемые к оценщикам, а является лишь координирующим органом в целях взаимодействия саморегулируемых органов с органами государственной власти и потребителями услуг. Указанные требования к оценщикам регламентированы ст.ст.4,21 ФЗ "Об оценочной деятельности".

В рассматриваемом случае Богатырев М.Ю. является экспертом, назначенным определением суда для проведения экспертизы и требования к нему регулируются иными нормативными актами, а именно положениями ст.ст.82-87 АПК РФ и ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", ст.13 которого предусматривает требования, предъявляемые для экспертов государственных судебно-экспертных учреждений. В отношении негосударственных экспертов такие требования, помимо системы добровольной сертификации, ничем не регламентированы.

При назначении судом экспертизы и выборе эксперта судом проверены представленные документы, подтверждающие квалификацию и стаж работы эксперта, в том числе было установлено, что эксперт является членом Некоммерческого партнерства "Палата судебных экспертов", а также членом саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", имеет стаж работы экспертом 15 лет, 02.07.2010 г. прошел обучение по программе повышения квалификации судебных экспертов "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости", а также имеет сертификат соответствия, выданный Некоммерческим партнерством "Палата судебных экспертов" 02.07.2010 г., удостоверяющий, что Богатырев М.Ю. является компетентным и соответствующим требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости".

Компанией С.Р.Р.Б.В. не представлено доказательств, свидетельствующих о признании недействительными документов, подтверждающих наличие у Богатырева М.Ю. соответствующих профессиональных знаний, необходимых для эксперта. Заключение эксперта не является отчетом об оценке, и соответственно, не регламентируется теми стандартами, на которые ссылается компания С.Р.Р.Б.В. в своем отзыве.

Также компания С.Р.Р.Б.В. и конкурсным управляющим ООО "Белгород-Оскол" полагают, что экспертом допущены нарушения при оценке объектов сравнительным подходом.

Так, конкнурсным управляющим ООО "Белгород-Оскол" указано в замечаниях на то, что в экспертном заключении отсутствует предложение о продаже автосалона в г.Белгород, расположенного по ул.Волчанской, стоимость которого составляет 110 000 000 рублей. Однако им не учтено, что данный объект выставлен на продажу по заявленной цене с ноября 2011 г., В этом случае речь идет о единичном предложении, которое, с учетом его длительного невостребования на рынке не подтверждает актуальность стоимости данного объекта для г. Белгород.

Конкурсный управляющий также указывает на то, что в заключении отсутствует корректировка на назначение объектов-аналогов, поскольку данные объекты не являются автосалонами.

Вместе с тем, на стр.53 экспертного заключения указано, что в связи отсутствием предложений по автосалонами в г.Белгород, в качестве аналогов использованы торгово-офисные помещения со схожими для автосалонов характеристиками. Автосалоны, как объект недвижимости, имеют сложную структуру, в которых помимо помещений шоу-рума (торговых помещений), которые превалируют в целом, имеются и вспомогательные помещения (производственные, офисные). При моделировании рынка это было учтено экспертом и объективно не занижало стоимость объектов в целом, поскольку торговая недвижимость признается наиболее ликвидной в разрезе коммерческого сегмента.

Конкурсный управляющий также указывает на необоснованное завышение корректировок на уторговывание зданий, отсутствие корректировок на местоположение объектов-аналогов, а также некорректное проведение корректировки на класс конструктивной системы объектов-аналогов.

При определении корректировки на уторговывание зданий экспертом приняты во внимание усредненные значения скидки на торг для объектов коммерческого назначения по России, приведенные в "Справочнике оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", Нижний Новгород, 2011 г., стр. 45 заключения.

Показатель	Среднее	Доверит инте	ельный эвал	Кол-во значений
Скидки на цены офисно-торговых объектов	12%	11%	13%	202
Скидки на арендные станки офисно-торгооых объектов	9%	8%	10%	201
Скццки на цены производственно-складских объектов	15%	14%	16%	202
Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов	11%	10%	Л2%	200
Скидки на цены земельных участков под ИЖС	11%	10%	12%	196
Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство	13%	11%	14%	157
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты	13%	12%	14%~	190"
Скидки па цены земельных участков под производственно-складское назначение	15%	13%	16%	192
Скидки на цены земельных участкоо сельхозназначения	17%	15%	19%	180
Скидки на цены жилой недвижимости	7%	6%	".%'	16Ь

С учетом вышеуказанного, корректировка на торг для данных объектов-аналогов в экспертном заключении, представляется обоснованной (соответствует средним показателям).

Свою очередь, в отчетах, представленных конкурсным управляющим, применяемая величина корректировки оценщикам не может быть проверена в связи с отсутствием указаний на источник.

Также суд не может согласиться с доводом конкурсного управляющего о соответствии исследуемых объектов первому классу конструктивных систем (КС-1). В представленных конкурсным управляющим отчетах также отсутствует обоснование отнесения исследуемых объектов к первому классу конструктивных систем.

Экспертом в заключении имеется указание на применение при классификация объектов недвижимости по классам конструктивных систем справочника оценщика фирмы КО-Инвест.

Так, первому классу конструктивных систем (КС-1) характерны следующие характеристики:

-основной материал несущих конструкций - железобетон и сталь;

- основной материал ограждающих конструкций- кирпич.

Шестому классу конструктивных систем (КС-6) характерны следующие характеристики:

-основной материал несущих конструкций -сталь и железобетон;

- основной материал ограждающих конструкций- комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов.

Приложенные к заключению эксперта технические паспорта на исследуемые объекты свидетельствуют о том, что исследуемые объекты относятся классу КС-6 (стены - сэндвич-панели). С учетом вышесказанного, корректировка на отличия в конструктивных системах в исследуемых объектах и выбранных объектов-аналогов в экспертном заключении, представляется обоснованной.

Конкурсный управляющий полагает, что экспертом некорректно подобран аналог для определения рыночной стоимости права пользования земельным участком.

Вместе с тем, при расчете рыночной стоимости прав землепользования методом выделения, корректировки на отличия в конструктивных решениях, площади здания, возраст, назначение здания не носят существенный характер, поскольку методология определения предполагает расчет стоимости земельного участка как разницы от единого объекта недвижимости (улучшения земельного участка и земельный участок) стоимости улучшений земельного участка. Конструктивные особенности улучшения земельного участка объекта-аналога (площадь, возраст, пр.) учитывается при расчете его рыночной стоимости.

Помимо этого, следует учитывать, что в соответствии со ст.7 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. Судебный эксперт независим в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для изучения данных конкретных объектов экспертизы. В связи с этим размер и обоснованность соответствующих корректировок, примененных экспертом, относится к компетенции эксперта.

Учитывая, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт ответил на все поставленные перед ним вопросы, данное заключение подлежит принятию судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость исследуемых объектов.

В силу положений статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта, лицами, участвующими в деле, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Как субъект профессиональной деятельности конкурсный управляющий не может не знать, что рыночная стоимость имущества, определенная независимым оценщиком, может превышать, и превышать существенно, действительную рыночную стоимость имущества, которая выявляется только по итогам реализации имущества.

При этом в отличие от занижения начальной продажной цены предмета залога, ее завышение является грубейшим нарушением прав и залогового кредитора и иных кредиторов.

Завышенная начальная продажная цена сделает реализацию имущества невозможной и залоговый кредитор будет вынужден выкупать объект залога по цене, превышающей рыночную с тем, чтобы не потерять приоритет в удовлетворении своих требований.

В случае выставления на торги имущества по его действительной цене, к участию в торгах будет привлечено максимальное количество потенциальных покупателей. В этом случае рыночная цена будет сформирована за счет шага аукциона.

Именно поэтому разрешение разногласий о порядке реализации заложенного имущества должно осуществляться судом в целях оценки баланса интересов залоговых кредиторов и иных кредиторов, а конкурсный управляющий не вправе совершать недобросовестные действия с целью усиления своей позиции при разрешении разногласий вопреки интересам залогового кредитора.

Подтверждением тому является то обстоятельство, что на момент принятия обеспечительных мер в виде приостановления торгов, которые применены за три дня до окончания приема заявок, ни одной заявки на участие в торгах не было подано.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости при определении порядка реализации залогового имущества продавать имущество тремя лотами исходя из количества земельных участков.

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205А цену в размере 85 994 622 рублей (п.2.1.1. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта - земельного участка, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205А цену в размере 6184133 рубля (п.2.1.1. Положения);

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п.2.1.1. Положения (Лот N 1) - 92 178 755 (Девяносто два миллиона сто семьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205Б цену в размере 109 039 439 рублей (п.2.1.2. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта - земельного участка, расположенного по адресу: г.Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 205Б цену в размере 211 010 рублей (п.2.1.2. Положения);

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п.2.1.2. Положения (лот N 2) - 116 250 449 (Сто шестнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч четыреста сорок девять) рублей.

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 (Дилерский центр "Renault") цену в размере 48 923 164 рублей (п.2.1.3. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 (Дилерский центр "Форд") цену в размере 55 319 306 рублей (п.2.1.3. Положения);

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 (Дилерский центр "Опель") цену в размере 48 860 154 рублей (п.2.1.3. Положения

- Установить в качестве начальной продажной цены объекта - земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, пр-т Металлургов,9 и предназначенного для эксплуатации дилерских центров, цену в размере 13 870 068 рублей (п.2.1.3. Положения);

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п.2.1.3. Положения (Лот N 3) - 166 972 692 (Сто шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят две тысячи шестьсот девяносто два) рублей.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Белгородской области от 05.12.2011 года подлежит изменению.

Руководствуясь п. 3 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 г. по делу N А08-1364/2010-22Б изменить.

Утвердить Положение о порядке сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол", находящегося в залоге акционерного общества "Банк УРАЛСИБ", а именно пункт 2.3 Положения в редакции конкурсного управляющего принять в следующей редакции:

Лоты, предлагаемые к продаже на открытых торгах, формируются конкурсным управляющим по согласованию с залоговым кредитором:

Лот N 1

Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадью 2 490.2 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а, Кадастровый номер 31:16:00:00:31228/3/23:1001/А балансовой стоимостью 33 898 305руб. 08коп., с начальной продажной ценой 79 500 000 руб.. с учетом НДС.

Земельный участок площадь 2 975 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживанию) г. Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0026 балансовой стоимостью 2 200 000 руб.., с начальной продажной ценой 15 250 000 руб.. с учетом НДС;

Установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества по лоту N 1 в размере 94 750 000 руб.. с учетом НДС.

Лот N 2

Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадь 2 779.1 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205б, Кадастровый номер 31:16:00:00:34587/3/23:1001/А 1 балансовой стоимостью 47 190 727руб.97коп. с начальной продажной ценой 95 300 000 руб. с учетом НДС.

Земельный участок площадь 3 469 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продаже и обслуживания автомобилей):г.Белгород, пр. Б. Хмельницкого, 205б Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0040 балансовой стоимостью 2 600 000 руб.. с начальной продажной ценой 17 432 000 руб. с учетом НДС.

Установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества по лоту N 2 в размере 112 732 000 руб.. с учетом НДС.

Лот N 3

Нежилое здание (дилерский центр "Опель") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9, Кадастровый номер

31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037021700 балансовой стоимостью 39 058 642руб. 71 коп. с начальной продажной ценой 40 900 000 руб.. с учетом НДС;

Нежилое здание (дилерский центр "Форд") площадь 2 547.87 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037019310 балансовой стоимостью 46610169руб.49 коп. с начальной продажной ценой 50 200 000 руб.. с учетом НДС;

Нежилое здание (дилерский центр "Рено") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037020440 балансовой стоимостью 37 118 644руб. 07 коп. с начальной продажной ценой 41 000 000 руб.. с учетом НДС;

Земельный участок площадь 28 150 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (дилерские центры): г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009, балансовой стоимостью 5 555 053руб. 44 коп. с начальной продажной ценой 16 721 000 руб.. с учетом НДС;

Установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества по лоту N 3 в размере 148 821 000 руб.. с учетом НДС.

Пункт 2.5 Раздела 2 Положения в редакции конкурсного управляющего изложить в следующей редакции:

"Организатором торгов по продаже имущества ООО "Белгород-Оскол" выступает конкурсный управляющий".

В части рассмотрения разногласий по пунктам 2.10, 2.11 в редакции Положения конкурсного управляющего относительно электронной площадки оставить определение без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через суд первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Ж.Н. Потихонина

Судьи

Е.А. Безбородов А.А. Сурненков