Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2012 г. N 17АП-4776/12

г. Пермь

07 июня 2012 г.

Дело N А60-53402/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Васевой Е. Е.

судей Гуляковой Г.Н., Сафоновой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новожиловой Е.Л.

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Баландина Анатолия Иосифовича (ОГРНИП 304744428900428, ИНН 744405262510): Троцюк В.П. по доверенности от 27.05.2011, Лазарева Е.А. по доверенности от 27.05.2011,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (ОГРН 1036605188168, ИНН 6674092023): Филатов А.В. по доверенности от 05.05.2012,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, индивидуального предпринимателя Баландина А.И., ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2012 года

по делу N А60-53402/2011,

принятое судьей Ефимовым Д.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Баландина Анатолия Иосифовича

к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест"

о взыскании 1 455 004 руб. 99 коп,

установил:

индивидуальный предприниматель Баландин Анатолий Иосифович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее - ООО "Мега-Инвест") о взыскании задолженности по договору аренды от 29.10.2007 по переменной части арендной платы за сентябрь 2010 г. и февраль 2011 г. в сумме 58 741 руб. 12 коп., задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 06.04.2001 по 01.07.2011 в сумме 1 026 345 руб. 87 коп., убытков в виде стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного арендованному помещению, в сумме 369 918 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2012 (с учетом определения от 29.05.2012 об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок), принятым судьей Ефимовым Д.В., исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Мега-Инвест" в пользу ИП Баландина А.И. взыскано 1 085 086 руб. 99 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением в части отказа во взыскании с ООО "Мега-Инвест" убытков в виде стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного арендованному помещению, в сумме 369 918 руб., ИП Баландин А.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит в указанной части решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Истец указывает на то, что недостатки помещения, отраженные в отчете от 08.04.2011 N 0202/2011, отсутствовали на момент передачи помещения в аренду, ответчик в нарушение условий договора аренды и ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не привел арендуемое помещение в надлежащее состояние. По мнению истца, акт приема-передачи не имеет отношения к передаче нежилого помещения, поскольку удостоверяет лишь факт передачи ключей, состояние помещения на момент передачи в нем не описано. В судебном заседании представители ИП Баландина А.И. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ООО "Мега-Инвест" просил решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Баландина А.И. - без удовлетворения.

ООО "Мега-Инвест" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, в части удовлетворения требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 06.04.2011 по 01.07.2011 в сумме 1 026 345 руб. 87 коп. отказать. По мнению ответчика, истец уклонялся от приема помещений, акт приема-передачи помещений подписать отказался. Полагает, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказаться от приема помещения в связи с прекращением договора аренды по причине наличия у арендатора на момент расторжения договора задолженности. Указывает на то, что 06.04.2011 освободил арендуемые помещения, поэтому оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 06.04.2011 по 01.07.2011 не имеется. Представитель ООО "Мега-Инвест" в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представители ИП Баландина А.И. против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Мега-Инвест" возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.10.2007 между индивидуальным предпринимателем Баландиным А.И. (арендодатель) и ООО "Мега-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1 - кафе, общей площадью 540,1 кв.м, находящееся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Советская, д. 60.

Указанное помещение принадлежит ИП Баландину А.И. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2004 серии 74-АК N 028127 (т. 1 л.д. 14).

12.11.2007 сторонами составлен акт сдачи-приемки нежилых помещений (строений), в котором зафиксировано удовлетворительное состояние нежилого помещения (т. 1 л.д. 23).

Помещение передано ООО "Мега-Инвест" по акту приема-передачи от 29.12.2007 (л.д. 25).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной частей. Переменную часть арендной платы составляют расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, водоотведением, услуги за пользование телефоном и прочие эксплуатационные расходы (п. 3.2 договора). В соответствии с п. 3.3 договора ставка постоянной части арендной платы составляет 600 руб. за 1 кв.м ежемесячно, НДС не начисляется. В дополнительном соглашении от 02.03.2010 стороны установили, что с 01.03.2010 ставка постоянной части арендной платы за пользование помещением площадью 580,6 кв.м составляет 348 360 руб., НДС не предусмотрен, ежемесячно.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды по договору составляет пять лет, начиная с даты передачи помещения арендодателем арендатору.

В дополнительном соглашении от 30.10.2007 стороны определили, что договор заключен на неопределенный срок (т. 1 л.д. 24).

Телеграммой от 07.10.2010 ООО "Мега-Инвест" известило ИП Баландина А.И. о намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 29.10.2007 с 06.04.2011, готовности возвратить помещения по акту приема-передачи 06.04.2011 (т. 1 л.д. 27).

09.06.2011 ИП Баландин А.И. направил ООО "Мега-Инвест" претензию об уплате задолженности по внесению арендной платы за период с 07.04.2011 по 15.06.2011 в общей сумме 852 165 руб. 87 коп.., по переменной части арендной платы за сентябрь 2010 г. и февраль 2011 г. в сумме 58 741 руб. 12 коп., а также о возмещении затрат по ремонту помещения в сумме 369 918 руб. (т. 1 л.д. 119).

01.07.2011 ИП Баландин А.И. направил ООО "Мега-Инвест" претензию об уплате задолженности по внесению арендной платы за период с 07.04.2011 по 01.06.2011 в общей сумме 1 026 345 руб. 87 коп., по переменной части арендной платы за сентябрь 2010 г. и февраль 2011 г. в сумме 58 741 руб. 12 коп., а также о возмещении затрат по ремонту помещения в сумме 369 918 руб. (т. 1 л.д. 120).

1.07.2011 арендодателю переданы комплект ключей от арендованного помещения и протокол осмотра помещения по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 28).

В связи с тем, что задолженность ответчиком не оплачена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции исковые требования в части взыскания задолженности по переменной части арендной платы за сентябрь 2010 г., февраль 2011 г., задолженности по арендной плате за период с 06.04.2011 по 01.07.2011 удовлетворены в полном объеме, в части взыскания убытков в виде стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного арендованному помещению, в удовлетворении исковых требований отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 3.5 договора арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, за текущий месяц по предъявленному ему по факсу или электронной почте счету. Срок предъявления счета устанавливается до пятого числа текущего месяца, оплата счета производится до десятого числа текущего месяца.

Из материалов дела следует, что ИП Баландин А.И. выставил ООО "Мега-Инвест" счета на оплату арендной платы от 30.04.2011 N 11 за период с 07.04.2011 по 30.04.2011 на сумму 278 688 руб., счет от 31.05.2011 N 13 за период с 01.05.2011 по 31.05.2011 на сумму 348 360 руб., счет от 06.06.2011 N 15 за период с 01.06.2011 по 30.06.2011 на сумму 348 360 руб., счет от 11.10.2010 N 18 на оплату переменной части арендной платы за сентябрь 2010 г. на сумму 7798 руб. 14 коп., счет от 11.03.2011 N 6 на оплату переменной части арендной платы за май 2011 г. на сумму 8837 руб. 58 коп., счет от 10.05.2011 N 12 на оплату переменной части арендной платы за апрель 2011 г. на сумму 43 804 руб. 73 коп., счет от 06.06.2011 N 14 на оплату переменной части арендной платы за май 2011 г. на сумму 7133 руб. 14 коп.

Указанные счета ответчиком не оплачены. Возражая против взыскания задолженности по арендной плате за период с 06.04.2011 по 01.07.2011, ответчик указывает на уклонение истца от принятия нежилых помещений, являющихся объектом аренды.

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Статьей 655 ГК РФ предусмотрено оформление передаточных документов, подписываемых сторонами, в случае возврата имущества при прекращении договора аренды.

Согласно п. 2.2.13 договора аренды по истечении срока договора аренды либо даты его досрочного расторжения, арендатор обязан освободить помещение, передав его по акту приема-передачи.

Моментом прекращения обязательств по договору считается дата подписания акта приема-передачи помещения арендатором.

Из материалов дела следует, что ООО "Мега-Инвест" телеграммой от 07.10.2010 известило ИП Баландина А.И. о намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 29.10.2007 с 06.04.2011, готовности возвратить помещения по акту приема-передачи 06.04.2011.

Между тем в указанный срок арендованное помещение не возвращено, акт приема-передачи не составлен в связи с отсутствием у представителей ООО "Мега-Инвест" полномочий на подписание акта приема-передачи, что подтверждается письмом ИП Баландина А.И. в адрес ООО "Мега-Инвест" (т. 1 л.д. 122), а также объяснениями представителя ООО "Мега-Инвест" Макарова Ю.А. (т. 2 л.д. 120).

Доказательств, подтверждающих передачу истцу помещений 06.04.2011, в виде документа, подписанного сторонами договора, в материалах дела не имеется.

Доводы ответчика о том, что 06.04.2011 он освободил арендуемые помещения, что является достаточным основанием для вывода о передаче истцу помещений, отклоняются в связи с неправильным толкованием им условий договора и положений ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, доказательств уклонения истца от приема помещений материалы дела не содержат.

Таким образом, поскольку акт приема-передачи нежилого помещения, переданного по договору аренды, составлен лишь 01.07.2011, доказательств возврата помещения ранее указанного срока не имеется, постольку судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.04.2001 по 01.07.2011 в сумме 1 026 345 руб. 87 коп., а также задолженности по переменной части арендной платы за сентябрь 2010 г. и февраль 2011 г. в сумме 58 741 руб. 12 коп.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.2.13 договора арендатор обязан передать помещение в состоянии, при котором возможно его нормальное использование для целей, которым оно соответствовало на момент заключения договора.

Статьей 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса.

Пунктом 2 ст. 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт совершения ответчиком противоправных действий, наличие и размер понесенных убытков, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и наступлением убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из акта сдачи-приемки нежилых помещений (строений) от 12.11.2007 следует, что состояние внутренней отделки, санитарного и электротехнического оборудования, отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения, электроосвещения удовлетворительное, в акте зафиксировано, что в нескольких местах в торговом зале протекает крыша (т. 1 л.д. 23).

Исследовав отчет ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" от 08.04.2011 N 0202/2011, акт приема-передачи от 01.07.2011, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными истцом убытками.

Доказательств, свидетельствующих о получении истцом имущества в состоянии, отличном от первоначального, а также об ухудшении его состояния в результате противоправных действий ответчика, ИП Баландиным А.И. в материалы дела не представлено.

Из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить, что недостатки помещения, отраженные в отчете ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" от 08.04.2011 N 0202/2011, отсутствовали на момент передачи помещений арендатору, в названном отчете лишь зафиксировано техническое состояние исследованного объекта. Из отчета следует, что в помещении имеются недостатки, требующие ремонта, однако выявленные недостатки не свидетельствуют о невозможности его эксплуатации.

Доказательства того, что отраженные в отчете от 08.04.2011 N 0202/2011 недостатки не являются нормальным износом переданного нежилого помещения, препятствуют использованию помещений по назначению, также не представлены.

Доказательств нарушения ответчиком п. 2.2.2, 2.2.8 договора, предусматривающего обязанность арендатора обеспечивать надлежащую эксплуатацию арендованного помещения, проводить за счет собственных средств текущий и косметический ремонт, не представлено. Претензий указанного характера со стороны арендодателя в адрес арендатора в период действия договора не предъявлялось.

Подписанный индивидуальным предпринимателем Баландиным А.И. и ООО "Мега-Инвест" акт приема-передачи 01.07.2011 не свидетельствует о возвращении имущества по окончании срока аренды в ненадлежащем состоянии. Претензии арендодателя по состоянию нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, в нем не отражены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что совокупность условий, необходимых для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2012 года по делу N А60-53402/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.Е.Васева

Судьи

Г.Н.Гулякова С.Н.Сафонова