Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 г. N 18АП-4765/12 (ключевые темы: имущественный комплекс - нежилые помещения - предмет договора - производственные здания - государственное имущество)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 г. N 18АП-4765/12

г. Челябинск

09 июня 2012 г.

Дело N А76-21223/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2012 по делу N А07-21223/2011 (судья Салихова И.З.).

В заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Берсенева А.М. (доверенность от 31.01.2012 N Р4-51/1615);

закрытого акционерного общества "Западно-Уральский трест инженерно-строительных изысканий" - Идрисова Л.В. (доверенность от 05.10.2011).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ, Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Западно-Уральский трест инженерно-строительных изысканий" (далее - ЗАО "ЗапУралТИСИЗ", общество, ответчик) о выселении ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" из объектов имущественного комплекса главного корпуса производственного здания литера А:, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, д. 7:

- нежилых помещений подвала;

- нежилых помещений 1-го этажа;

- нежилых помещений 2-го этажа;

- нежилых помещений 3-го этажа;

- нежилых помещений 4-го этажа;

- здания ремонтно-механической базы литера Б (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 42-45, т. 3).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.03.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает, что рассматриваемый договор исходя из намерений сторон при заключении договора и буквального содержания условия о предмете договора, является договором аренды имущественного комплекса.

Поскольку государственная регистрация договора в установленном порядке не произведена, в силу пункта 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор является незаключенным.

Кроме этого, заявитель жалобы указывает на ничтожность договора купли-продажи от 14.04.2010 N 8/2010 в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, оформленного в отсутствие арендных отношений.

От ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы.

В отзыве ответчик указывает, что предмет договора аренды от 02.03.2011 N 2.ж не соответствует определению имущественного комплекса, предусмотренному пунктом 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации. Об этом свидетельствует заключение отдельного договора аренды земли под арендуемыми объектами недвижимости, совершение сделки купли-продажи в отношении отдельных нежилых помещений, а также отсутствие доказательства формирования имущественного комплекса.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика заявлено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - копии письма закрытого акционерного общества "Западно-Уральский трест инженерно-строительных изысканий" от 03.04.2012 N 01/207 в адрес Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном апелляционном суде", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, апелляционный суд определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Как усматривается из материалов и пояснений заявителя, уважительных причин непредставления указанных документов в суд первой инстанции или доказательств подтверждающих невозможность представления таковых, не имеется. Названное исключает удовлетворение заявленного ответчиком ходатайства.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.03.2010 между МЗИО РБ (арендодатель) и ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" (арендатор) подписан договор аренды государственного унитарного предприятия (имущественного комплекса) без права выкупа N 2.ж, в соответствии с которым арендодатель на основании приказа МЗИО РБ от 02.03.2011 N 43 передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование предприятие (имущественный комплекс): имущественный комплекс ЗАО "ЗапУралТИСИЗ", расположенный по адресу: г. г. Уфа, ул. Р.Зорге, д. 7, согласно приложенным перечням основных средств и прочих активов, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, общей балансовой стоимостью 5089054,0 рублей, по состоянию на 14.04.2010, для выполнения инженерных изысканий для строительства (пункты 1.2, 1.3 договора, л. д. 50-55, т. 1).

В приложении к договору аренды от 02.03.2011 N 2.ж определен список арендованных основных средств по состоянию на 14.04.2010 по ЗАО "ЗапУралТИСИЗ", включающий здания: здание ремонтно-технической базы, сарай гипсо-блочный, гараж кирпичный, производственно-лабораторный, передаточное устройство - внешняя водопроводная сеть; оборудование - станок токарно-винторезный, станок 2Н135 с пневмогидравлическим креплением, специальный станок, пресс лабораторный, прессиометр ЛПМ, прессиометр ЛПМ; транспорт - автобус КАВ-33270 (л. д. 54-55, т. 1).

Вышеуказанные объекты аренды переданы арендодателем и получены арендатором по акту приема-передачи от 14.04.2010 (л. д. 57-58, т. 1).

В пункте 1.4 договора аренды установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 14 апреля 2010 года по 10 апреля 2011 года.

Ранее указанные объекты предоставлялись в пользование ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" на основании договоров аренды от 20.09.1990, от 27.04.2000 N 2, от 03.12.2004 N 2.а, от 26.10.2005 N 2.б, от 12.12.2006 N 2.в, от 12.11.2007 N 2.г, от 26.12.2008 N 2.д аналогичных по содержанию договору аренды от 02.03.2010 N 2.ж (л. д. 60-68, 121-171, т. 1, л. д. 61-149, т. 2).

Согласно представленной в материалы дела выписке из реестра государственного имущества, главный корпус производственного здания лит. А., здание ремонтно-механического здания лит. Б., внешняя водопроводная сеть лит. А, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 7, внесены в реестр государственного имущества (л. д. 78, т. 1).

Земельный участок площадью 6507,10 кв. м под указанными объектами передан ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" по договору аренды земель г. Уфы от 18.09.1996 N 387-а сроком на 10 лет до 15.12.2005 (л. д. 7-20, т. 3). Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (л. д. 7, т. 3).

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и протоколом от 18.11.2009 N 4 заседания комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, 14.04.2010 между Министерством (продавец) и ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" был заключен договор купли-продажи N 8/2010 (л. д. 4-6, т. 3). По условиям договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатит по цене и условиям настоящего договора недвижимое государственное имущество - нежилые помещения здания ремонтно-механической базы литера Б на первом этаже NN 3-37, 40 и на втором этаже NN 1-13, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район городского округа город Уфа, ул. Р.Зорге, 7, общей площадью 994,6 кв. м.

Государственная регистрация права собственности ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" на выкупленные в порядке реализации преимущественного права выкупа помещения, произведена в установленном законом порядке 13.11.2000 (свидетельства о государственной регистрации на л. д. 56-60, т. 2).

Ссылаясь на то, что договор от 02.03.2010 N 2.ж является договором аренды предприятия (имущественного комплекса), который в силу статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации, однако в установленном законном порядке зарегистрирован не был, а потому является незаключенным, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что перечень переданного в аренду имущества отраженный в приложении N 1 к договору не соответствует определению имущественного комплекса, предусмотренному пунктом 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку по договору арендодателю были переданы в аренду отдельные объекты недвижимого и движимого имущества, а не предприятие как имущественный комплекс, суд квалифицировал рассматриваемый договор как договор аренды имущества, заключенный сроком менее одного года. Установив, что такой договор не подлежит государственной регистрации и соответствует положениям действующего законодательства, суд не усмотрел оснований для выселения ответчика из занимаемых помещений.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

Понятие имущественного комплекса закреплено в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу данной нормы предприятием, как объектом гражданских прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (статья 656 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предприятие как объект гражданского права включает совокупность различных видов имущества, необходимую для деятельности предприятия как имущественного комплекса. Предприятие приравнено к недвижимому имуществу, соответственно возникновение, прекращение и переход прав на предприятие как имущественный комплекс, а также сделки с ним (включая сделки аренды) подлежат обязательной государственной регистрации (статьи 131, 132, пункт 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания приведенных норм права и специфики предприятия как объекта прав, в целях предоставления предприятия в аренду, собственником должны быть произведены действия по формированию и государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства формирования имущественного комплекса ЗапУралТИСИЗ в порядке статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. Напротив, из представленной в материалы дела выписки из реестра государственного имущества Республики Башкортостан от 22.07.2011 следует, что в собственности Республики Башкортостан находятся отдельные объекты - здание главного корпуса и здание ремонтно-механической базы, внешняя водопроводная сеть, а не предприятие в целом как имущественный комплекс (л. д. 78, т. 1).

Состав предоставленного в аренду имущества поименованный в приложении N 1 к договору аренды от 02.03.2010 N 2.ж, не позволяет сделать вывод о передаче имущества, подлежащего включению в состав имущественного комплекса при аренде предприятия в целом (земельные участки, оборотные средства, сырье, продукция, материалы, связанные с предприятием имущественные права, а также долги предприятия, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие).

Указанное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела самостоятельным договором аренды земли, заключенным между ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" и Администрацией города Уфы, в отношении земельного участка под арендуемыми зданиями (л. д. 7-20, т. 3), а также совершением сделки купли-продажи в отношении отдельных нежилых помещений (л. д. 4-6, т. 3).

Сведений об осуществлении государственной регистрации права государственной собственности Республики Башкортостан на предприятие как имущественный комплекс, также не представлено. Оснований к признанию права собственности на имущественный комплекс в качестве возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не имеется, поскольку в качестве объекта права (в отличие от субъекта предпринимательской деятельности) понятие предприятия введено Гражданским кодексом Российской Федерации, введенным в действие с 01.01.1995.

Буквальное содержание условия договора о предмете договора аренды как имущественном комплексе, в отсутствие доказательств существования такого объекта прав, не может служить основанием для признания договора заключенным в отношении предприятия как имущественного комплекса.

Поскольку имущество, переданное ответчику в аренду по названному договору, не соответствует определению имущественного комплекса, предусмотренному статьей 132 и пунктом 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации, довод апеллянта о том, что предметом договора аренды от 02.03.2010 N 2.ж является предприятие как единый имущественный комплекс, следует признать ошибочным.

В этой связи, нормы права, регулирующие отношения, связанные с арендой предприятия в целом как имущественного комплекса, приведенные в статьях 656-664 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены к отношениям сторон по анализируемому договору аренды.

Выводы суда первой инстанции о том, что предметом договора аренды от 02.03.2010 N 2.ж являлось не предприятие как единый имущественный комплекс, в связи с чем договор не подлежал государственной регистрации в соответствии со статьей 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются верными.

Условия договора аренды, предусматривающие передачу во временное владение и пользование ответчика имущественного комплекса, оцениваются судом как направленные на предоставление в аренду комплекса движимого и недвижимого имущества.

Вопросы правового регулирования договора аренды движимого и недвижимого имущества регулируются общими нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части неурегулированной в этом параграфе - специальными нормами параграфа той же главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Оценивая договор аренды от 02.03.2010 N 2.ж на предмет его заключенности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

В материалы дела представлены технические паспорта на нежилые помещения 3-го этажа главного корпуса производственного здания, на нежилые помещения 2-го этажа главного корпуса производственного здания, на нежилые помещения подвала главного корпуса производственного здания, на нежилые помещения 1-го этажа главного корпуса производственного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, д. 7, по состоянию на 15.06.2009, из которых можно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору аренды (л. д. 81-109, т. 1).

Описание в договоре индивидуализирующих признаков передаваемого по договору имущества, а также указание на порядок определения размера арендной платы и ее оплаты в разделе 2 договора, позволяет сделать вывод о согласовании сторонами существенных условий. Анализируемый договор фактически исполнен путем передачи имущества арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2010.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок с 14.04.2010 по 10.04.2011, т.е. на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Предъявление настоящего иска свидетельствует о том, что после истечения срока действия договора от 02.03.2010 N 2.ж, ответчик продолжал пользоваться имуществом. Материалы дела не содержат доказательств реализации сторонами договора аренды права на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что спорное имущество ответчик занимает в соответствии с договором аренды от 02.03.2010 N 2.ж, возобновленным на неопределенный срок, а в отношении части нежилых помещений ответчик является собственником, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о выселении ЗАО "ЗапУралТИСИЗ" из занимаемых объектов имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 7 на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация права собственности на приобретенные по договору купли-продажи помещения не оспорена.

Доводы апеллянта о недействительности договора купли-продажи от 14.04.2010 N 8/2010 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российский Федерации выходят за предмет рассматриваемого спора и не подлежат оценке в рамках иска об оспаривании договора аренды.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2012 по делу N А07-21223/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина М.И. Карпачева