Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2012 г. N 09АП-8717/12

г. Москва

06 июня 2012 г.

Дело N А40-40467/11-149-111

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.

судей Валиева В.Р., Лаврецкой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Титовым К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "КРОТ и Ко" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2012 г. по делу N А40-40467/11-149-111, принятое судьей Кузиным М.М. по иску Гаражно-строительного кооператива "Лианозово", ЗАО "КРОТ и Ко" к ООО "Юнит", ООО "Альфикус", ЗАО "Оргжилцентр" о признании торгов и сделки по итогами торгов недействительными

третьи лица: Управление Росреестра по г. Москве; ОССП ЗАО ГУ ФССП по Москве; Префектура СВАО г. Москвы; Специализированное государственное учреждение "Российский фонд федерального имущества"

в судебном заседании принимали участие представители:

от ЗАО "КРОТ и Ко" и от Гаражно-строительного кооператива "Лианозово" - Тимошина А.Ю. (по доверенности от 20.02.2012);

от ООО "Юнит" - Языков Е.А. (по доверенности от 23.08.2011), Баранов С.В. (по доверенности от 11.03.2012);

в судебное заседание не явились представители ООО "Альфикус", ЗАО "Оргжилцентр", Управления Росреестра по г. Москве, ОССП ЗАО ГУ ФССП по Москве; Префектуры СВАО г. Москвы, Специализированного государственного учреждения "Российский фонд федерального имущества", извещены;

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен Гаражно-строительным кооперативом "Лианозово" (далее - истец 1) и ЗАО "КРОТ и Ко" (далее - истец 2) к ООО "Юнит" (далее - ответчик 1), ООО "Альфикус" (далее - ответчик 2), ЗАО "Оргжилцентр" (далее - ответчик 3), с учётом изменения исковых требований, о признании торгов от 20.07.2005 г.. недействительными по общим основаниям несоответствия требованиям законодательства ввиду проведения торгов в отношении имущества, обремененного правами третьих лиц и признании недействительной сделки купли-продажи (протокол о результатах торгов от 20.07.2005 г.. и акт продажи от 08.08.2005 г..) на право соинвестирования объекта по адресу: г.Москва, ш.Алтуфьевское, д.79 Д, стр.2. в связи с несоответствием ее требованиям законодательства по ст. 165, 389, 391 ГК РФ (нарушение условий перевода долга).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2012 г. в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что нарушений при проведении торгов не установлено, а нарушения, на которые ссылаются истцы, не касаются правил проведения торгов.

Не согласившись с принятым решением, истец 2 подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, торги и заключенная по их итогам сделка купли-продажи права соинвестирования не соответствуют требованиям ст.165, 389, 391 и 447 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком 2 не был соблюден порядок извещения о проведении торгов. От имени соинвестора ответчика 2 договор купли-продажи права соинвестирования подписывал организатор торгов ответчик 3, который не вправе был продавать право соинвестирования по дополнительному соглашению без согласия кредиторов, являющихся сторонами данного дополнительного соглашения, которое на момент торгов не было расторгнуто и по которому ни одна из сторон от своих прав по нему не отказалась. Т.е. все они являлись обладателями права соинвестирования. Форма торгов согласно п.4 ст.447 ГК РФ должна определяться собственником или обладателями реализуемого права, т.е. в первую очередь кредиторами, т.к. при наличии долга и при отсутствии акта исполнения дополнительного соглашения соинвестор не считался 100%-обладателем права соинвестирования.

Отзывы на апелляционную жалобу лицами, участвующим в деле, не представлены.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, заслушав представителей истцов и ответчика 1, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2012 г. не имеется.

Представитель истца 2 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель истца 1 доводы апелляционной жалобы истца 2 поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представители ответчика 1 возражали против доводов, изложенных в жалобе, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 14.02.1994 истцу 1 по заключенному с Московским земельным комитетом договору N М-02-000430 предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,691 Га. для строительства и последующей эксплуатации шестиэтажного гаража-стоянки и станции технического обслуживания автомобилей (т.1 л.д.29).

01.04.1997 между Префектурой СВАО г. Москвы и истцами заключен контракт N 5 о порядке реализации инвестиционного проекта по строительству гаража-стоянки по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 79Д (т.1 л.д.40).

21.10.2002 между участниками указанного контракта и привлеченным соинвестором - ответчиком 2 заключено дополнительное соглашение к контракту, предметом которого является передача Инвестором Соинвестору правомочий по Контракту о порядке реализации инвестиционного проекта по строительству шестиэтажного гаража-стоянки на территории СВАО г.Москвы от 01.04.1997 г.. N 5 в части финансирования инвестиционного проекта, строительства и ввода в эксплуатацию СТОА, расположенной по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, владение 81 (т.1 л.д.46).

В соответствии с п. 1.1 договора N 25-МА-188/1156 от 06.06.2005 между ГУ ФССП по Москве и СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", Управление поручило Фонду организовать и провести торги по продаже имущества: "Право по инвестиционному контракту о порядке реализации инвестиционного проекта по строительству шестиэтажного гаража-стоянки на территории СВАО г. Москвы от 01.04.1997 N 5, дополнительное соглашение от 21.10.2002 к контракту, принадлежащее ответчику 2 и арестованного на основании сводного исполнительного производства N 18-207/14050-05 судебным приставом-исполнителем Костеревым С.В.

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 20.07.2005 г.. и актом продажи от 27.07.2005 г.. предметом продажи на торгах и последующей передачи ответчику 1 явилось право соинвестора, возникшее на основании дополнительного соглашения к контракту о порядке реализации инвестиционного проекта от 21.10.2002 г.., регистрационный N 02-00239-РЕ от 07.05.2003 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Оспаривая торги и считая заключенный по результатам торгов протокол недействительной сделкой купли-продажи, истцы в суде апелляционной инстанции сослались на то обстоятельство, что на момент проведения торгов сам предмет торгов - право соинвестирования, не существовало, поскольку к моменту проведения торгов инвестиционный проект был полностью реализован.

Между тем таких доказательств не представлено.

По запросу суда апелляционной инстанции истцы представили акт о результатах реализации инвестиционного контракта N 5 от 01.04.1997 года, подписанный 27.02.2004 между Префектурой СВАО г. Москвы и истцами, согласно которому инвестиционный контракт реализован только в части строительства гаража-стоянки и не касается завершения инвестиционного проекта по дополнительному соглашению от 21.10.2002 по строительству СТОА.

Как установлено, предметом дополнительного соглашения явилось финансирование строительства и ввод в эксплуатацию СТОА. По результатам финансирования построен объект, незавершенный строительством - СТОА, общей площадью 686,5 кв.м., что подтверждается представленными ООО "Юнит" кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 15.07.2010 г.., планом и экспликацией помещений от 15.07.2010 г.., а также свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО "Юнит" на СТОА как на объект незавершенного строительства от 08.11.2010 г..

Таким образом, указанный довод истцов признается несостоятельным.

Истцы ссылаются на нарушение порядка проведения торгов, поскольку стороны инвестконтракта не извещались об их проведении.

В соответствии с п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Данная норма не содержит каких-либо особых правил о порядке и форме извещений о проведении торгов по продаже инвестиционных прав, в частности о необходимости извещать участников инвестиционного контракта о проведении торгов по продаже права на участие в инвестиционном контракте, принадлежащего одному из участников.

Истцы не оспаривают, что информационное сообщение о проведении торгов 20.07.2005 года сделано ответчиком 3 в журнале "Информационный бюллетень Московские торги" N 8 от 17.06.2005 года (стр. 7), то есть более чем за тридцать дней до их проведения и содержит все необходимые сведения.

Таким образом, порядок извещения о проведении торгов соблюден.

Довод истцов о том, что сделка купли-продажи (протокол о результатах торгов от 20.07.2005 г..) не была зарегистрирована в Москонтрактрегистрации, не может служить основанием для удовлетворения иска.

В соответствии с п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В соответствии с п. 1 ст. 389 Кодекса уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Суд первой инстанции правильно указал, что дополнительное соглашение от 21.10.2002 г. к контракту от 01.04.1997 г. заключено в простой письменной форме. Поскольку сделка по результатам публичных торгов также была заключена в простой письменной форме, то требования к её форме, предусмотренные п. 1 ст. 389 ГК РФ, были соблюдены. Государственная регистрация, предусмотренная Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к форме сделки. Тем более не относится к форме сделки и регистрация дополнительного соглашения в Москонтрактрегистрации, которая носит лишь технический характер и не является регистрацией по смыслу указанного ФЗ. В силу п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую также ссылаются истцы, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет недействительность данной следки только в случаях, установленных законом. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривает случаев недействительности сделки, если она не была зарегистрирована в Москонтрактрегистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" абзацы третий и четвертый пункта 2 статьи 32 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на которые ссылаются истцы, применяются к правоотношениям, возникшим до вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть до 01.01.2005 г.. Следовательно, к договору от 20.07.2005 г.. данная норма не применяется.

Кроме того, пункт 2 статьи 32 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на который ссылается заявитель апелляционной жалобы, предусматривает право, а не обязанность по передаче органам местного самоуправления полномочий в области организации системы государственной регистрации прав.

Ответчиком 1 в суде первой инстанции заявлено об истечении срока исковой давности (т.3 л.д.82).

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Истцы полагают, что фактически исполнение по договору купли-продажи права соинвестирования никогда не было начато, поскольку отсутствовали надлежащие уведомление и согласие кредиторов, инвестора (пункт 1 статьи 391 ГК, пункт 4.4 допсоглашения); отсутствовала госрегистрация сделки; отсутствовала оплата долга по допсоглашению; допсоглашение недействительно, поскольку торги состоялись в отношении несуществующего права.

Однако судом апелляционной инстанции дана оценка и отклонены доводы относительно уведомления сторон инвестконтракта, регистрации договора купли-продажи и действительности допсоглашения. При этом пункт 4.4 допсоглашения не применим, поскольку не устанавливает обязанности по уведомлению для организатора торгов или продавца.

Суд апелляционной инстанции считает, что исполнение сделки началось 27.07.2005 г.., то есть в момент, когда проданное с публичных торгов право было передано ответчику 1 по акту продажи от 27.07.2005 (т.1 л.д.58). Следовательно, срок исковой давности истек 26.07.2008 г.. Истцы обратились в суд с иском по истечении срока исковой давности - 18.04.2011 года.

При таких обстоятельствах, оснований для признания торгов от 20.07.2005 г.. недействительными и признании недействительной сделки купли-продажи (протокол о результатах торгов от 20.07.2005 г.. и акт продажи от 08.08.2005 г..) на право соинвестирования объекта по адресу: г.Москва, ш.Алтуфьевское, д.79 Д, стр.2. в связи с несоответствием ее требованиям законодательства по ст. 165, 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (нарушение условий перевода долга), не имеется.

Решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2012 по делу N А40-40467/11-149-111 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Б. Расторгуев

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая