Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2012 г. N 18АП-4135/12

г. Челябинск

25 июня 2012 г.

Дело N А76-20552/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного Коммерческого Банка "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2012 по делу N А76-20552/2011 (судья Вишневская А.А.).

В заседании приняли участие представители: от индивидуального предпринимателя Бабкина С.В. - Лапиков А.Н. (доверенность от 19.10.2011), Жернаков Д.В. (доверенность от 07.06.2011), от индивидуального предпринимателя Кисленко А.Н. - Лапиков А.Н. (доверенность от 19.10.2011), Жернаков Д.В. (доверенность от 07.06.2011), от Акционерного Коммерческого Банка "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) - Аришина И.О. (доверенность от 27.12.2011).

Индивидуальный предприниматель Бабкин Сергей Васильевич (далее - предприниматель Бабкин С.В., истец 1) и индивидуальный предприниматель Кисленко Александр Николаевич (далее - предприниматель Кисленко А.Н., истец 2) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Акционерному Коммерческому Банку "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) (далее - Банк, ответчик) о взыскании задолженности в размере 20 642 816 руб. 24 коп., в том числе в пользу предпринимателя Бабкина С.В. основной долг в размере 8 154 075 руб. за период с 04.11.2010 по 30.09.2011, пени в размере 2 167 333 руб. 12 коп. за период с 04.11.2010 по 31.12.2010, всего - 10 321 408 руб. 12 коп., в пользу предпринимателя Кисленко А.Н. основной долг в размере 8 154 075 руб. за период с 04.11.2010 по 30.09.2011, пени в размере 2 167 333 руб. 12 коп. за период с 04.11.2010 по 31.12.2010, всего - 10 321 408 руб. 12 коп. (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения основания исковых требований) (исковое заявление - т. 1, л.д. 7-10; ходатайство об уточнении исковых требований - т. 3, л.д. 1-7).

Решением суда первой инстанции от 01.03.2012 (резолютивная часть объявлена 20.02.2012) исковые требования предпринимателя Бабкина С.В. и предпринимателя Кисленко А.Н. удовлетворены в полном объеме (т. 4, л.д. 71-100).

С принятым решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Банк (далее также - апеллянт) просил решение суда от 01.03.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 4, л.д. 107-113).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему. Апеллянт указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о недоказанности факта уклонения истцов от приемки возвращаемого арендованного имущества, настаивает на том, что в рассматриваемом случае имеет место прямой отказ арендодателей от приемки помещения, тогда как судом первой инстанции указанные обстоятельства не исследовались, в частности, не исследовались предложения Банка принять помещение 25.05.2010 и 03.11.2010, при том, что истцы не отрицали свой отказ от приемки имущества. С учетом изложенного, апеллянт считает взыскание с Банка арендных платежей и договорной неустойки после 03.11.2010 (даты прекращения договора аренды) неправомерным, в качестве правового обоснования своей позиции ссылается на пункты 37, 39 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества. Вывод суда первой инстанции о том, что досрочное освобождение помещения не освобождает арендатора от внесения арендных платежей апеллянт полагает противоречащим сложившейся судебной практике. Кроме того, апеллянт отмечает несостоятельность заявляемых истцами претензий к состоянию помещения, указывает на отсутствие в материалах дела доказательств того, что помещение было представлено к приемке в худшем состоянии, чем оно находилось на момент передачи в аренду, отсутствие доказательств незаконной перепланировки помещения, иных неисправностей. Исходя из сложившихся обстоятельств, действия истцов апеллянт полагает недобросовестными, направленными на причинение вреда Банку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а выбранный истцами способ защиты неверным.

Предприниматель Бабкина С.В. и предприниматель Кисленко А.Н. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором просили оставить решение суда от 01.03.2012 без изменения, апелляционную жалобу Банка - без удовлетворения. В отзыве истца пояснили, что договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 прекратил свое действие 03.11.2010; указали, что они как арендодатели на основании пункта 2.1.11 договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 не обязаны принимать помещение от арендатора до исполнения последним всех обязательств по договору аренды в полном объеме, в том числе обязанностей по уплате 3 500 000 руб., уплате арендных и устранения недостатков помещения, возникших по вине арендатора. При таких обстоятельствах в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению истцов, арендодатели не считаются просрочившими, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки арендатора. Кроме того, истцы отмечают, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени обременение в виде аренды в пользу Банка не снято, ответчик не доказал факт направления истцам акта приема-передачи помещения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё соответственно в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что предпринимателю Бабкину С.В. и предпринимателю Кисленко А.Н. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) принадлежат: нежилое помещение N 13, общей площадью 183 кв. м, нежилое помещение N 15, общей площадью 263,8 кв. м, нежилое помещение N 17, общей площадью 308,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, - что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.10.2006 серии 74 АБ N 602047, серии 74 АБ N 602045, серии 74 АБ N 574885, серии 74 АБ N 602046, серии 74 АБ N 602044, серии 74 АБ N 574886 (т. 1, л.д. 72-77).

24.09.2007 между предпринимателем Бабкиным С.В., предпринимателем Кисленко А.Н. (арендодатели) и Банком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 22Ч-21-7 (далее - договор N 22Ч-21-7) (т. 1, л.д. 15-22), в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование следующее недвижимое имущество: а) нежилое помещение N 13, общей площадью 183 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9; б) нежилое помещение N 15, общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9; в) нежилое помещение N 17, общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-81, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9 (далее - помещение), для использования его в целях уставной деятельности на условиях настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Пунктом 3.1 договора N 22Ч-21-7 стороны установили арендную плату за пользование арендованным помещением, которая состоит из следующих ежемесячных платежей: 652 500 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - предпринимателя Кисленко А.Н.; 652 500 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - предпринимателя Бабкина С.В.

В силу пункта 3.3 договора N 22Ч-21-7 арендатор ежемесячно уплачивает арендодателям арендную плату за пользование помещением путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей до 5 (пятого) рабочего дня каждого месяца за текущий месяц. Днем оплаты считается день поступления платежей на расчетные счета арендодателей.

Стороны пришли к соглашению о том, что арендодатели вправе ежегодно, но не ранее чем через 3 месяца с момента государственной регистрации договора, пересматривать размер ежемесячной арендной платы по договору в сторону увеличения, но не более чем на 15 % (пятнадцать процентов) от предыдущего размера ежемесячной арендной платы по договору (пункт 3.8 договора N 22Ч-21-7). Стороны пришли к соглашению, что новый размер арендной платы вступает в силу и становится обязательным для арендатора по истечении 10 календарных дней с момента получения арендатором уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы по настоящему договору. При этом стороны обязуются оформить такое изменение размера арендной платы в виде дополнительного соглашения к настоящему договору, которое подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4.1 договора N 22Ч-21-7 при несвоевременной оплате арендатором арендных платежей, предусмотренных пунктами 3.6, 2.3.8, 2.3.13 настоящего договора, а также платежей, предусмотренных пунктами 3.6, 2.3.8, 2.3.13 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателям пени в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора N 22Ч-21-7 стороны пришли к соглашению, что арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей за один месяц до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора N 22Ч-21-7 срок аренды помещения по настоящему договору составляет: до 01.10.2012.

Сторонами согласовано местонахождение переданного в аренду недвижимого имущества, что подтверждается подписанными сторонами приложениями N 1 к договору N 22Ч-21-7 (т. 1, оборот л.д. 20, л.д. 21-22).

Факт передачи ответчику в аренду нежилых помещений подтверждается актом приема-передачи от 24.09.2007 (т. 1, л. д. 23).

04.10.2007 произведена государственная регистрация указанного договора аренды за номером 74-74-01/623/2007-291, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, оборот л.д. 22).

Дополнительным соглашением от 27.12.2007 N 1 к договору N 22Ч-21-7 (т. 1, л. д. 24) на основании пункта 3.8 договора N 22Ч-21-7 арендодатели приняли решение о повышении с 04.01.2008 размера арендной платы по договору на 15 % от предыдущего размера ежемесячной арендной платы по договору. В связи с указанным стороны согласовали пункт 3.1 договора с 04.01.2008 читать в новой редакции следующего содержания: "3.1 Стороны пришли к соглашению установить по настоящему договору арендную плату за пользование арендованным помещением, которая состоит из следующих ежемесячных платежей: 750 375 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя -Кисленко А.Н.; 750 375 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - Бабкина С.В.". Данное соглашение считается заключенным с момента его подписания полномочными представителями сторон и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 дополнительного соглашения N 1).

23.01.2008 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 1 к договору N 22Ч-21-7 за номером 74-74-01/002/2008-27, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 24, оборот).

Дополнительным соглашением N 2 от 30.12.2008 к договору N 22Ч-21-7 (т. 1, л. д. 25-26) стороны пришли к соглашению о внесении с момента его подписания в договор аренды пункта 3.1.1 следующего содержания: "На период с 01.01.2009 по 31.12.2009 арендодатели устанавливают арендатору на условиях пункта 3.1.2 и иных условиях настоящего договора скидку по ежемесячным арендным платежам, причитающимся по договору, в размере 34 % от существующего размера ежемесячных арендных платежей на момент подписания настоящего соглашения, а именно арендная плата за пользование арендованным помещением на период действия скидки составит: 495 000 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - Кисленко А.Н., 495 000 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - Бабкина С.В.".

Установленная настоящим пунктом скидка по ежемесячным платежам действует при условии неосуществления сторонами своего права на досрочное расторжение договора, предусмотренного пунктами 5.3-5.3.3 договора N 22Ч-21-7. Если в период с 01.01.2009 по 31.12.2009 настоящий договор будет досрочно расторгнут, либо одной из сторон будет направлено уведомление о досрочном расторжении, арендатор обязуется в трехдневный срок с момента получения соответствующего требования от арендодателей перечислить им денежные средства в размере суммы предоставленной по настоящему пункту скидки за каждый месяц ее действия, а именно 34 % от существующего размера ежемесячных арендных платежей на момент подписания настоящего соглашения за каждый месяц действия скидки";

а также пункта 3.1.2 следующего содержания:

"Установленная пунктом 3.1.1 настоящего соглашения скидка по арендным платежам может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения по соглашению сторон, либо отменена арендодателями в одностороннем порядке в случае начала процедуры расторжения настоящего договора на основании пунктов 5.3.1 и 5.3.3 настоящего договора. При этом арендодатели письменно уведомляют арендатора об отмене скидки не позднее, чем за три календарных дня до даты вступления в силу отмены скидки указанной в таком уведомлении. С даты отмены скидки, установленной пунктом 3.1.1 настоящего договора, арендатор оплачивает арендную плату на условиях и в размерах, определенных пунктом 3.1 настоящего договора. По соглашению сторон пункт 3.1.1 настоящего договора не подлежит применению сторонами с момента отмены скидки на условиях настоящего пункта".

В договор N 22Ч-21-7 включен пункт 4.12 следующего содержания: "В случае невыполнения или не надлежащего исполнения своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, перед окончанием срока его действия или досрочным расторжением настоящего договора сторона, допустившая такое невыполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, обязуется уплатить другой стороне в течение десяти календарных дней все штрафные санкции, убытки и пеню на основании соответствующей претензии".

Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения стороны согласовали пункт 2.3.11 читать в редакции: "Принять помещение по истечении срока аренды или при досрочном расторжении настоящего договора, при условии исполнения всех своих обязательств, в том числе предусмотренных пунктами 2.3.5, 2.3.8, 2.3.14, 2.3.18, 2.3.19.1, 4.12, 5.3.1, 5.5, 9.4, 9.6 настоящего договора".

Согласно пункту 1.4 дополнительного соглашения стороны согласовали пункт 2.3.14 читать в редакции: "Письменно сообщить арендодателям не позднее, чем за шесть месяцев до соответствующей даты о предстоящем возврате помещения (в связи с истечением срока аренды или при намерении досрочно освободить арендуемое помещение и расторжении настоящего договора), а также о намерении заключить договор на новый срок".

Согласно пункту 1.9 дополнительного соглашения стороны согласовали пункт 5.3.1 читать в редакции: "Стороны пришли к соглашению, что арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей не ранее, чем за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора. В течение шести месяцев с момента получения уведомления о досрочном расторжении настоящего договора стороны обязуются, надлежащим образом выполнить взаиморасчеты, уплату договорной ответственности, заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления (в том числе нотариально заверенные копии), а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения права аренды и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия обременения на помещение".

15.01.2009 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 2 за номером 74-74-01/977/2008-165, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, оборот л.д. 26).

Из материалов дела также следует, что 01.02.2009 письмом N 2 (т. 1, л.д. 32) истцы направляли в адрес Банка дополнительное соглашение от 30.12.2009 N 3 к договору N 22Ч-21-7. Проект дополнительного соглашения от 30.12.2009 N 3 представлен в материалы дела (т. 1, л.д. 23). Указанное соглашение не было подписано Банком.

Письмом от 30.12.2009 N 1 (т. 1, л.д. 31) предприниматель Кисленко А.Н. и предприниматель Бабкин С.В. уведомили Банк о прекращении действия скидки, установленной дополнительным соглашением N 2.

Письмом от 23.04.2010 N 1125-582/10-(0) (т. 1, л.д. 67) Банк уведомил истцов о расторжении договора N 22Ч-21-7.

Материалами дела подтверждается, что указанное уведомление было получено предпринимателем Кисленко А.Н. 03.05.2010 (т. 2, л.д. 9, 10), предпринимателем Бабкиным С.В. 18.05.2010 (т. 2, л. д. 11, 12).

Ненадлежащее, по мнению истцов, исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы в период с 04.11.2010 по 30.09.2011 явилось основанием для обращения арендодателей в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и договорной неустойки в указанных в иске суммах.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды N 22Ч-21-7 является заключенным, признаков ничтожности не имеет, прекратил своё действие в связи с односторонним отказом арендатора от договора с 25.10.2010. Суд первой инстанции указал, что обязанность по приемке от арендатора имущества возникла у арендодателей с 28.10.2010 (п. 2.3.19 договора), уклонение от приемки помещения в спорный период со стороны истцов отсутствует, доказательств того, что в спорный период истцами чинились препятствия в приемке помещения от ответчика, не представлено, равно как не представлено доказательств того, что ответчиком направлялись подписанные акты приема-передачи спорных помещений, и указанные акты, подписанные уполномоченными на то представителями ответчика были получены истцами. В связи с вышеизложенным суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истцов основаны на законе (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и подтверждены материалами дела, следовательно, подлежат удовлетворению в полном объеме, включая договорную неустойку. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки суд не усмотрел. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции указал, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22Ч-21-7.

Исследовав содержание договора N 22Ч-21-7, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Требование о государственной регистрации договора соблюдено.

Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что договор N 22Ч-21-7 прекратил своё действие в связи с односторонним отказом арендатора от договора в части указания даты прекращения действия договора - 25.10.2010.

Так, согласно пункту 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей не ранее чем, за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

В течение шести месяцев с момента получения уведомления о досрочном расторжении договора стороны обязуются надлежащим образом выполнить все взаиморасчеты, уплату договорной ответственности, пени, заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления, а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения права аренды и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия обременения на помещение.

Таким образом, с учетом условия пункта 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 обязательства по договору аренды подлежат прекращению не ранее чем по истечении шести месяцев с момента получения арендодателями письма от 23.04.2010 N 1125-582/10-(0).

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 по делу N А76-14455/2010, от 30.06.2011 по делу N А76-22606/2010.

Из представленных в материалы дела документов следует, что уведомление о расторжении договора аренды направлено арендатором 23.04.2010 письмом N 1125-582/10-(0).

С учетом того, что уведомление о расторжении договора аренды было получено предпринимателем Кисленко А.Н. 03.05.2011, обязательства по договору аренды подлежат прекращению с даты - 03.11.2010.

Аналогичный вывод сделан также в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2012 по делу N А76-19359/2011.

Таким образом, судебная коллегия отмечает, что в рамках настоящего дела истцами в качестве спорного в отношении задолженности по арендным платежам заявлен период после прекращения действия договора.

В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно пункту 2.3.19 договора N 22Ч-21-7 арендодатель вправе сдать арендованное помещение по акту сдачи-приемки (возврата) в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду не позднее, чем в течение трех последних рабочих дней действия настоящего договора, а именно: до даты истечения срока действия настоящего договора (пункт 6.1) или до истечения срока, указанного в пункте 2.1.9 помещение должно быть передано арендодателям в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также со всеми согласованными и произведенными неотделимыми улучшениями.

Из материалов дела следует, что письмом от 27.10.2010 N 22ч-1766-10 Банк в связи с прекращением договора N 22Ч-21-7 просил арендодателей принять помещение 03.11.2010 в 09 час. 00 мин. (т. 2, л.д. 105). В письме содержится указание на приложение к письму акта приемки.

В ответ на данное письмо истцы уведомили Банк, что отказываются от подписания акта сдачи-приемки помещений по договору N 22Ч-21-7 по следующим причинам: письмо от 27.10.2010 N 22ч-1766-10 получено ими 03.11.2010 в 15 час. 06 мин.; арендатору необходимо заключить соглашение о расторжении договора и зарегистрировать его в установленном законом порядке; арендатору необходимо выполнить условия договора N 22Ч-21-7, в том числе устранить недостатки помещения, допущенные по вине арендатора, признать и исполнить направленные в адрес Банка претензии (т. 2, л.д. 106-107).

Утверждение истцов о том, что письмо от 27.10.2010 N 22ч-1766-10 получено ими 03.11.2010 лишь в 15 час. 06 мин., опровергается представленными Банком в материалы дела уведомлениями о вручении почтовых отправлений, согласно которым данное письмо получено предпринимателем Бабкиным С.В. и предпринимателем Кисленко А.Н. 30.10.2010 (т. 2, оборот л.д. 105).

Доказательств того, что согласно данным уведомлениям о вручении почтовых отправлений истцами была получена иная корреспонденция, последними вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

Из содержания письма от 27.10.2010 N 22ч-1766-10, отзыва на апелляционную жалобу и пояснений представителей истцов в судебном заседании следует, что в рассматриваемом случае арендодатели не считают себя обязанными принимать арендованное имущество от Банка на основании пункта 2.1.11 договора аренды N 22Ч-21-7 до исполнения последним своих обязанностей по договору, в том числе по уплате 3 500 000 руб. в соответствии с пунктом 2.3.21 договора, уплате арендных платежей, выполнения всех условий договора аренды в полном объеме и устранения недостатков помещения, возникших по вине арендатора.

Между тем действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не вправе по каким-либо причинам уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по договору аренды не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия отмечает, что несоответствие состояния возвращаемого имущества тому состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).

Таким образом, из материалов дела, в том числе представленной переписки сторон следует, что Банк освободил арендованное помещение, выразил волю на его возврат арендодателям и готовность его передачи с оформлением акта, как это предусмотрено договором N 22Ч-21-7. Между тем в ответ на обращение арендатора о принятии спорного имущества арендодателями не было предпринято каких-либо активных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателей (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованного помещения.

Доводы истцов об отсутствии возможности принять помещение от ответчика со ссылкой на его несоответствие состоянию, обусловленному договором N 22Ч-21-7, а также на наличие задолженности ответчика перед арендодателями, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные по указанным выше мотивам.

То обстоятельство, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени сохраняется запись об обременении в виде аренды в пользу Банка, при том что договор N 22Ч-21-7 прекратил своё действие с 03.11.2010, не имеет существенного значения для правильного разрешения спора.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателям был вызван уклонением последних от приемки этого имущества, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вывод суда первой инстанции о том, что уклонение от приемки помещения в спорный период со стороны истцов в рассматриваемом случае отсутствует, по мнению судебной коллегии, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что начисление неустойки за период после прекращения действия договора N 22Ч-21-7 является неверным.

Так, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.

Из пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Таким образом, после расторжения договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором условие о начислении пеней не действует.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/2010.

Судебная коллегия отклоняет довод истцов о том, что договором аренды предусмотрена обязанность арендатора выплачивать неустойку, в том числе за период после прекращения действия договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как отмечено ранее, пунктом 4.1 договора N 22Ч-21-7 установлено, что при несвоевременной оплате арендатором арендных платежей (пункт 3.1, 3.3 договора), а также платежей предусмотренных пунктам 3.6, 2.3.8 и 2.3.13 настоящего договора, в установленные настоящим договором сроки арендатор уплачивает арендодателям пеню в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, в пункте 4.1 договора N 22Ч-21-7 сторонами не определено, что при прекращении действия договора неустойка подлежит начислению и за последующий период.

Пунктом 2.3.5 договора N 22Ч-21-7 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату и иные платежи по настоящему договору в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных настоящим договором, независимо от фактического пользования помещением.

Согласно пункту 2.3.13 арендатор обязан оплачивать аренду и иные платежи, предусмотренные настоящим договором, за весь период времени до момента государственной регистрации снятия обременения с помещения по настоящему договору.

При толковании изложенных пунктов договора N 22Ч-21-7 в совокупности с разделами 3 "Платежи и расчеты по договору" и 4 "Ответственность сторон" (в который включен пункт 4.1) договора, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что неустойка не является платежом по договору аренды, а представляет собой санкцию за нарушение его условий.

Таким образом, основания считать, что соглашение, достигнутое сторонами в пункте 2.3.13 договора N 22Ч-21-7, распространяется и на порядок начисления неустойки, у суда отсутствуют.

Аналогичный вывод сделан также в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2012 по делу N А76-19359/2011.

Поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемое решение от 01.03.2012 на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, по делу следует принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме относятся на предпринимателя Бабкина С.В. и предпринимателя Кисленко А.Н.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2012 по делу N А76-20552/2011 отменить.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Бабкина Сергея Васильевича и индивидуального предпринимателя Кисленко Александра Николаевича к Акционерному Коммерческому Банку "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Бабкина Сергея Васильевича и индивидуального предпринимателя Кисленко Александра Николаевича в пользу Акционерного Коммерческого Банка "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) по 1 000 (одной тысяче) рублей с каждого судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева