Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2012 г. N 05АП-4163/12

г. Владивосток

27 июня 2012 г.

Дело N А51-18431/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 20 июня 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, С.М. Синицыной

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е. Ю. Федосенко

при участии

от истца - ООО "Предиум Траст" - Науменко Р.В. по доверенности от 01.03.2012, удостоверение адвоката N 607.

от ответчика - ООО "ДАС" - Жеурова С.К. по доверенности от 10.11.2011, паспорт; Кормилицын А.В. по доверенности от 29.11.2011, водительское удостоверение.

от третьего лица Захаренко М.А. - Сазыкина Н.А. по доверенности от 26.03.2012, паспорт.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю явку представителей не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Предиум Траст"

апелляционное производство N 05АП-4163/2012, 05АП-4163/2012

на решение от 02.04.2012

судьи Н.В. Перязевой

по делу N А51-18431/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) ООО "Предиум Траст"

к ООО "ДАС"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Захаренко Максим Анатольевич

о государственной регистрации перехода права собственности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Предиум Траст" (далее ООО Предиум Траст", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДАС" (далее ООО "ДАС", ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2011 N 1, N 2, N 3, N 4, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Невская, 38. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 14.11.2011, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен Захаренко Максим Анатольевич. 20.03.2011 судом отклонено ходатайство Захаренко М.А. об объединении в одно производство дел по настоящему спору и по делу N А51-4190/2012.

Решением суда от 02.04.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование жалобы указывает на невозможность получения ответчиком сведений о серии и номере свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости на дату 06.09.2011, отмечает необоснованность принятия судом первой инстанции довода ответчика о получении данной информации по телефону от государственного регистратора, отсутствие в материалах дела доказательств совершения соответствующего телефонного звонка. Изложенное по мнению заявителя свидетельствует о характере договора от 06.09.2011 как недостоверного доказательства. Ссылается на невозможность выполнения ответчиком действий по передаче документации на спорные помещения по договору от 06.09.2011, подтверждающую фактически более позднюю дату совершения указано сделки.

Отмечает несоответствие действительности акта приема-передачи к договору от 06.09.2011, принимая во внимание осуществление соответствующих снимков фототаблицы в солнечную погоду, в то время как согласно справки ФГБУ "Приморское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды" от 12.03.2011, 06.09.2011 в течение дня наблюдалась пасмурная погода с дождем разной интенсивности, буквальное толкование содержания указанного акта, показания арендатора ИП Магай Н.В. Ссылается на недостоверность договора об охране спорных помещений от 07.09.2011 N 43 с ООО ОА "Эквадор", отмечая отсутствие передачи под охрану указанного лица спорных помещений, указывая на факт приобщения к делу 08.11.2011 расчетных документов с ООО ОА "Эквадор", датированных 31.11.2011. Указывает на недостоверность агентского договора от 07.09.2011 в силу невозможности его заключения при отсутствии передачи имущества во владение третьего лица, заверение печатью, в отношении которой ответчиком сделано заявление о её неприменении к документации с 07.09.2011. Указывая на недостоверность совокупности представленных доказательств передачи спорного имущества третьему лицу именно 06.09.2011, отсутствие признаков ничтожности договоров купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2011, фактическое уклонение ответчика о регистрации перехода права собственности полагает необходимым решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что сведения о серии и номере свидетельства о государственной регистрации права собственности являются общедоступными, согласно п. 1 ст 7 ФЗ "О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поддерживает вывод суда о принятии пояснения ответчика о том, что эта информация была сообщена ему по телефону государственным регистратором. Указывает на совокупность иных доказательств заключения ответчиком и третьим лицом договора купли-продажи от 06.09.2011. Опровергает выводы истца о недействительности договора от 06.09.2011 ввиду непередачи ответчиком третьему лицу технической документации на спорные помещения. Указывает на составление акта приема-передачи имущества без замечаний, правомерное принятие его судом первой инстанции. Отмечает заключение с ООО ОА "Эквадор" договора, исполнение указанного договора. Ссылается на невозможность удовлетворения заявленного искового требования с учетом действия положений ст. 551, 556 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).

В судебном заседании 14.06.2011 представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, ответил на вопросы суда. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Захаренко М.А. предоставил письменный отзыв на апелляционную жалобу и заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных доказательств.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Захаренко М.А. с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отмечает заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с ответчиком 06.09.2011, исполнение данного договора в части передачи имущества и расчетов по нему, несение бремени содержания имущества, невозможностью регистрации перехода права собственности на себя ввиду настоящего спора. Отмечает осуществление фактического владения спорными помещениями с 06.09.2011, невозможность их передачи истцу по договорам от 09.09.2011. Указывает на применение к требованиям истца положений ст. 460, 398 ГК РФ.

Представитель Захаренко М.А. поддерживает ранее заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела письменных дополнительных доказательств.

Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил объявить перерыв в судебном заседании до 20 июня 2012 года до 14 часов 20 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе

Представитель ООО "Предиум Траст" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств. Суд определил рассмотреть заявленное ходатайство представителя ООО "Предиум Траст" в ходе исследования материалов по делу.

Представитель Захаренко М.А. заявил ходатайство о приобщении к материалам делам документы: копию платежного поручения N 26 от 18.05.2012, копию платежного поручения N 26 от 18.06.2012, копию квитанции к приходному кассовому ордеру N 27 от 31.05.2012, копию квитанции к приходному кассовому ордеру N 24 от 01.05.2012. Суд определил рассмотреть заявленное ходатайство представителя Захаренко М.А. в ходе исследования материалов по делу.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщаются письменные отзывы на апелляционную жалобу представленные ООО "ДАС" и Захаренко М.А.

Суд возвращается к ходатайству представителя Захаренко М.А. о приобщении дополнительных письменных доказательств. Представители участников судебного процесса не возражали по заявленному ходатайству. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины невозможности представления доказательств в суде первой инстанции уважительными, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил: ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить. Оригиналы документов возвращены представителю Захаренко М.А.

Суд возвращается к ходатайству ООО "Предиум Траст" о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств, а именно: копию договора N 31/12/2010/Д от 31.12.2010; копию акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, 38 от 01.01.2011; копию договора N 32/12/2010/Д от 31.12.2010; копию акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, 38 от 01.01.2011; письмо Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю от 15.06.2012 N 07/11048-1; бухгалтерскую документацию в количестве 10 листов.

Представители ООО "ДАС", представитель Захаренко М.А. по заявленному ходатайству возражали.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства в части приобщения к материалам дела бухгалтерской документации в количестве 10 листов отказать, в связи с неотносимостью к рассматриваемому спору. Представителю ООО "Предиум Траст" возвращены копии бухгалтерских документов. Руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, суд признал причины невозможности представления письменных доказательств в суде первой инстанции уважительными, приобщил к материалам дела: копию договора N 31/12/2010/Д от 31.12.2010; копию акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, 38 от 01.01.2011; копию договора N 32/12/2010/Д от 31.12.2010; копию акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, 38 от 01.01.2011; письмо Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю от 15.06.2012 N 07/11048-1.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

09.09.2011 истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) были заключены договоры купли-продажи N N 01-04 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Невская, 38 (далее - спорное имущество), принадлежащего ответчику на праве собственности, согласно свидетельствам о государственной регистрации прав от 05.09.2011 (сер. 25-АБ, NN 606951, 606952, 606953, 606954).

Согласно указанным договорам, покупатель обязуется оплачивать стоимость объекта после государственной регистрации перехода права собственности ежегодно равными долями в течение 25 лет, но не ранее чем с 01.01.2012 (п. 2.2 договоров). Договоры одновременно являются актами приема-передачи спорного имущества (п. 3.1 договоров).

Согласно распискам в получении документов, 29.09.2011 сторонами поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности по указанным договорам в Управление Росреестра по Приморскому краю. В соответствии с данными расписками, 27.10.2011 было определено датой окончания срока регистрации.

12.10.2011 в адрес истца ответчиком направлено письмо, в котором последний выразил намерение не исполнять договоры от 09.09.2011 и отозвать из Управления Росреестра по Приморскому краю документы, представленные для осуществления регистрации перехода права собственности. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "Предиум Траст" с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, основываясь на следующем.

Судом установлено, что 06.07.2011 (за три дня до заключения договоров между истцом и ответчиком), ООО "ДАС" (продавец) заключил договор N 6/09/2011 купли-продажи спорного имущества с Захаренко Максимом Анатольевичем (покупателем).

Имущество передано во владение и пользование покупателя в момент подписания договора по акту приема-передачи (п. 1.2 договора). В соответствии с условиями договора (пп. 1.3, 2.1, 2.2, 2.3), стоимость имущества составляет 16 000 000 рублей; оплата осуществляется в рассрочку за период с 07.12.2011 по 07.07.2013. До момента полной оплаты имущества последнее признается находящимся в залоге у продавца. В соответствии с п. 2.1 договора, покупателем осуществлена предоплата за спорное имущество в размере 150 000 рублей (квитанции к приходному кассовому ордеру N 48, 49 от 07.09.2011), а также по платежным поручениям N 38 от 06.12.2011, N 15 от 11.01.2012, N 338 от 03.02.2012, N 26 от 02.03.2012 - платежи по 792 500 рублей в соответствии с графиком оплаты, установленным п. 2.2 договора.

Основываясь на положениях ст. 398, п. 1 ст. 551 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное имущество было передано от ответчика М.А. Захаренко по акту от 06.09.2011, истцу указанные объекты, в соответствии с п. 3.3 договоров, не передавались.

Суд отметил, что Захаренко М.А. осуществляет правомочия собственника в отношении спорного имущества (владение и пользование), несет расходы по содержанию данного имущества, согласно договора N 43 на оказание услуг по охране спорного имущества с ООО ОА "Эквадор", квитанциям к приходному кассовому ордеру NN 124, 134, 143, 153, 11, 14 за период с 30.09.2011 по 29.02.2012 на общую сумму 115 333 рубля, а также агентскому договору Захаренко М.А. и ООО "ДАС", по сдаче в аренду имущества, переданного по договору от 06.09.2011 Захаренко М.А.

Обосновывая применение положений п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010, с учетом материалов дела, суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению согласно ст. 398, п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Суд также указал на обстоятельство отзыва на момент подачи истцом и ответчиком документов на государственную регистрацию прав, доверенности представителя истца Строгановой О.В. N 3727 от 14.07.2010, подписавшей договоры от 09.09.2011, в связи с чем по мнению суда у государственного регистратора отсутствовали основания к проведению государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Между тем, судебная коллегия апелляционной инстанции обращает внимание на следующее.

Судом апелляционной инстанции учитываются сделанные в судебном заседании апелляционной инстанции пояснения представителя ответчика о получении в телефонном разговоре с государственным регистратором сведений только о номерах и серии свидетельств о государственной регистрации и прав на спорные недвижимые помещения, ввиду отслеживания времени регистрации прав на данные объекты, заинтересованности совершения с ними сделки.

В то же время, суд апелляционной инстанции отмечает, что в договор купли продажи от 06.09.2011 внесены сведения не только о номерах и сериях свидетельств о государственной регистрации прав, но также приведены развернутые сведения об основании возникновения указанных прав, включающих подробный перечень договоров, актов, дополнительных соглашений, с указанием дат, номеров, сведений об их регистрации (т. 2, л.д. 3, 4), характеристик данных, инвентарных номеров объектов, их этажности, назначения, детально идентичные соответствующим сведениям из свидетельств о государственной регистрации права собственности на спорные объекты (т. 1 л.д. 60-63), в том числе в части последовательности изложения и пунктуации.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о невозможности сообщения с детальной точностью указанного объема информации в ходе телефонного разговора, учитывая отсутствие возможности полной идентификации субъекта соответствующего звонка со стороны государственного регистратора. Также коллегией учитывается отсутствие доказательств самого факта осуществления указанного телефонного разговора, с учетом невозможности пояснения представителем истца личности государственного регистратора, передавшего соответствующую информацию. Потенциальная возможность сообщения указанного объема информации в ходе телефонного разговора оценивается коллегией как неподтвержденной в своей фактической реализации.

Изложенное приводит суд апелляционной инстанции к выводу о необходимости критической оценки представленных со стороны третьего лица, ответчика доказательств о фактическом заключении договора купли-продажи от 06.09.2011, акта приема передачи от 06.09.2011 в указанные в данных документах даты.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценивая иные доказательства, свидетельствующие, по мнению ответчика, третьего лица, о дополнительном подтверждении факта заключения договора от 06.09.2011 в соответствующую дату, коллегия отмечает следующее.

Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции, все нежилые помещения в спорных объектах недвижимости на момент 06.09.2011 являлись переданными во временное владение по долгосрочным и краткосрочным договорам аренды иным лицам. Изложенное приводит судебную коллегию к выводу о невозможности непосредственной передачи владения предметом спорных договоров, как от 06.09.2011, так и от 09.09.2011, в натуре путем вручения.

При этом, в соответствии с п. 1.2. договора от 06.09.2011 имущество передается во владение и пользование покупателя в момент подписания договора по акту, который отражает состояние имущества на момент передачи. Согласно п. 2 указанного акта, состояние имущества на момент передачи фиксируется сторонами в фототаблице (л.д. 8, т. 2).

Апелляционная коллегия полагает обоснованным применение к указанному документа положений ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно письму ФГБУ "Приморское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды" от 12.03.2011, 06.09.2011 в течение дня наблюдалась пасмурная погода с дождем разной интенсивности, в то время как фототаблицы, являющиеся приложением к акту приема-передачи спорного имущества от 06.09.2011, свидетельствуют о том, что фотографирование осуществлялось в солнечную погоду.

Изложенное приводит судебную коллегию к выводу о невозможности осуществления спорных снимков непосредственно 06.09.2011, недоказанности факта производства спорных снимков фототаблицы ранее 06.09.2011, недоказанность фактической приемки соответствующих помещений путем сличения фотографий с фактическим состоянием помещений, в том числе с учетом сведений от арендатора ИП Магай (т. 3 л.д. 22), недопустимости включения в акт от 06.09.2011 фотоснимков, сделанных позднее указанной даты.

На момент заключения договора от 06.09.2011 Захаренко Максим Анатольевич не обладал статусом индивидуального предпринимателя, зарегистрировавшись в качестве такового 27.12.2011.

Оценивая агентский договор от 07.09.2011 (т.2 л.д. 25), согласно которому ответчик обязуется по поручению Захаренко Максима Анатольевича осуществлять от имени и за счет доверителя юридические и иные действия по сдаче в аренду принадлежащего доверителю недвижимого имущества, полностью дублирующего предмет договора купли продажи недвижимости от 06.09.2011, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Указанный агентский договор заключен 07.09.2011, что с учетом установленного коллегией согласно пояснениям представителя ответчика факта занятости арендаторами всех нежилых помещений, свидетельствует об отсутствии реального намерения третьего лица по владению и пользованию спорными нежилыми помещениями.

Кроме того, агентский договор заверен оттиском печати ответчика, в отношении которой самим ответчиком сделано заявление о том, что все документы, изданные ООО "ДАС" начиная с 07.09.2011, являются недействительными (т.2 л.д. 210).

Изложенное не позволяет апелляционной коллегий считать агентский договор от 07.09.2011 действительным соглашением сторон, а также надлежащим доказательством, подтверждающим факт заключения договора купли продажи от 06.09.211, передачу спорного недвижимого имущество в соответствии с ним на указанную дату.

В отношении договора N 43 по оказанию услуг по охране от 07.09.2011 третьего лица с ООО ОА "Эквадор" (т.2 л.д. 30), судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно п. 1.1. договора заказчик поручает, ООО "Эквадор" принимает на себя обязательства по оказанию услуг, входящих в предмет его деятельности - охрана имущества, принадлежащего заказчику и находящегося на объекте, расположенном по адресу гор. Владивосток, ул. Невская, 38.

Согласно п. 1,2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На момент заключения указанного договора переход права собственности на спорные помещения на Захаренко М.А. не был зарегистрирован, ввиду чего не состоялся. Принятие лицом, осуществляющим исключительно профессиональную лицензируемую деятельность по обеспечению сохранности чужого имущества под охрану объекта, не принадлежащего заказчику, без проверки факта принадлежности соответствующего имущества, является основанием для критической оценки представленного договора апелляционной коллегией.

Кроме того, содержание п. 1.1 договора N 43, не указывающего на вид, объем и характер имущества Заказчика, находящегося на объекте г. Владивосток, ул. Невская, 38, по сути свидетельствуют о незаключенности данного договора ввиду несогласования его предмета. Именно вид соответствующего имущества, его характеристики определяют порядок оказания конкретных услуг, определяемых согласно п. 1.3. договора планом охраны с приложением план-схемы объекта, не представленными в материалы настоящего дела ни ответчиком, ни третьим лицом.

Изложенное в совокупности установленным фактом приобщения в материалы дела 08.12.2011 квитанции к приходному кассовому ордеру N 153 от 31.12.2011 (т. 2 л.д. 29), позволяют судебной коллегии прийти к выводу о недостоверности представленного договора N 43 от 07.09.2011 в качестве доказательства, подтверждающего заключение и исполнение договора купли-продажи от 06.09.2011. Обстоятельство последующего внесения денежных средств третьим лицом в пользу ООО ОА "Эквадор" в этой ситуации не имеет правового значения.

В соответствии со ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

Согласно представленным материалам дела, заявление об отмене доверенности было совершено директором ООО "ДАС" 21.09.2011, удостоверено нотариусом Стрельниковой Л.П. (т. 2 л.д. 209).

Заявление в федеральную регистрационную службу об аннулировании доверенности Строгановой О.В. директором ООО "ДАС" подано 11.10.2011, согласно входящего номера 13-2829-5 (т. 2, л.д. 2011).

Доказательств своевременного извещения Строгановой О.В., на имя которой была выдана отмененная 21.09.2011 доверенность, о факте отмены доверенности, истребовании доверенности, в материалы дела не представлено. Изложенное является основанием для вывода судебной коллегии о неверной оценке обстоятельства отсутствия у Строгановой О.В. полномочий на дату обращения в управление Росреестра 29.09.2011 на представление ООО "ДАС" при государственной регистрации прав, с учетом положений п. 2 ст. 189 ГК РФ.

Оценивая представленные в материалы дела представленные из управления Росреестра договоры N N 01-04, апелляционная коллегия отмечает наличие двух экземпляров каждого номера соответствующего договора, обладающих рядом редакционных отличий.

Учитывая пояснения представителя истца в судебном заседании, заявление ответчика о том, что все документы, заверенные оттиском печати ответчика старого образца, изданные ООО "ДАС" начиная с 07.09.2011, являются недействительными (т.2 л.д. 210), судебная коллегия не принимает во внимание соответствующие экземпляры договора, заверенные указанной печатью, оценивая на соответствие требованиям законодательства второй экземпляр договора, подписанный представителем ответчика Строгановой О.П. на основании доверенности N 3727 от 14.07.2010, без оттиска печати ООО "ДАС" (далее - представленные на регистрацию договоры от 09.09.2011). Указанные экземпляры договоров в своем содержании соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе в части формы, установления существенных условий купли-продажи недвижимого имущества (§ 7 главы 30 ГК РФ), определения условий купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Факт представления в регистрирующий орган по одному экземпляру каждого из указанных договоров, в расхождении с п. 5.5. данных договоров, не может рассматриваться в качестве основания для признания их недействительными, отказе в государственной регистрации перехода права по данному основанию, с учетом надлежаще выраженной воли сторон на отчуждение недвижимого имущества, регистрацию перехода права на него в заявлении, поданном в Росреестр.

Ссылка в отзыве третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на отсутствие сведений об одобрении крупной сделки ответчиком подлежит отклонению в силу следующего.

Положения ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" не свидетельствуют о ничтожности сделки, совершенной при отсутствии сведений о соблюдении положений данной статьи, в силу чего соответствующие договоры N 01-04, поданные для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с момента своего заключения влекут все установленные ими правовые последствия.

Коллегия признает наличие в обстоятельствах настоящего дела уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, поскольку сведения о доведении до истца отзыва у Строгановой О.В. доверенности ответчика на момент получения истцом письма от 12.10.2011 об отказе от исполнения договоров купли-продажи N 01-04 в материалы дела не представлены. Кроме того, указанные действия фактически подтвердились в дальнейшем, подтверждены в ходе рассмотрения настоящего дела (т. 2 л.д. 95-99).

В силу положений п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Судом апелляционной инстанции отмечается, что согласно пп. 3.1, 3.3. договоров от 09.09.2011, представленных на регистрацию, продавец объект сдал, а покупатель принял в том состоянии, в каком он находится на момент подписания настоящего договора. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи предмета договора. Обязательство продавца передать объект считается исполненным после подписания сторонам настоящего договора.

Изложенное является основанием для вывода о передаче спорных объектов недвижимости истцу применительно к требованиям абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Оценивая в совокупности положения ст. 398, 556 ГК РФ с учетом обязательного толкования, установленного в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010, применительно к обстоятельствам настоящего дела, с учетом сделанных выше выводов о недостоверности представленных доказательств в части заключения договора купли продажи от 06.09.2011 в указанную дату, отсутствии доказательств фактической даты заключения указанного договора, оценки исполнения обязанности по передаче спорных объектов применительно к договорам от 09.09.2011, датой предъявления исков по настоящему делу, по делу А51-4190/2012, апелляционная коллегия полагает истца соответствующим требованиям вышеуказанных правовых норм в части обоснованности заявления и удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявленные исковые требования - удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.04.2012 по делу N А51-18431/2011 отменить.

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Предиум Траст" на основании договора купли продажи от 09.09.2011 N 01 на нежилые помещения общей площадью 169,80 кв.м. в здании (лит. А1), номера на поэтажном плане 9-17, 34-37, этаж 2, назначение: административное, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Невская, д. 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/203/2007-138; на основании договора купли продажи от 09.09.2011 N 02 на здание аварийно-транспортной службы общей площадью 1389,10 кв.м. (лит. А), инвентарный номер: 05:401:002:000240630, этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Невская, д. 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/203/2007-402; на основании договора купли продажи от 09.09.2011 N 03 на нежилые помещения общей площадью 503,90 кв.м. в здании (аварийно-транспортная служба, лит. А, А1-пристройка), номера на поэтажном плане 2-8, 18-22, 26-27; 3, 15-16; 1-2, 4, 7-16, 18, этажи 2, 3, 4, назначение: административное, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Невская, д. 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/203/2007-123; на основании договора купли продажи от 09.09.2011 N 04 на нежилые помещения общей площадью 949,40 кв.м. в здании (аварийно-транспортная службы ПЖЭТ-4, лит. А, А1-пристройка), номера на поэтажном плане 1-5, 7, 9-17, 19-23, 14а; 23-25, 28, 29; 11, 12, 14, 17-20; 6, 17, 19-21, этажи 1, 2, 3, 4, назначение: склад, производственное, административное, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Невская, д. 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/216/2006-112.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДАС" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Предиум Траст" расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 16000 (шестнадцать тысяч) рублей, по апелляционной жалобе 2000 (две тысячи) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка С.М. Синицына