Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2012 г. N 19АП-5659/11

г. Воронеж

4 июля 2012 г.

Дело N А08-27/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 июля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.

судей Барковой В.М.

Безбородова Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.

при участии:

от Ивкова С.А.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

Локтева С.Г.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Ивкова С.А., Локтева С.Г. на определение Арбитражного суда Белгородской области от 05.04.2012 года по делу N А08-27/2011,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 18.04.2011 года в отношении ООО "Орбита" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сведения о введении в отношении ООО "Орбита" процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 28.05.2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.

Федоров Михаил Викторович обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 3 200 000 руб., как обеспеченных залогом, в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 05.04.2012 года требования Федорова Михаила Викторовича о включении требования в размере 3 200 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.

Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Федорова Михаила Викторовича в сумме 3 200 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Не согласившись с указанным определением суда, Ивков С. А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит исключить из мотивировочной части определения Арбитражного суда Белгородской области от 05 апреля 2012 года следующие слова, содержащиеся в первом снизу абзаце страницы N 18: "В случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства", изменить резолютивную часть обжалуемого судебного акта, а именно указать в ней на то, что требования Федорова М.В. обеспечены исключительно залогом права аренды земельного участка, принять по делу новый судебный акт.

Не согласившись с указанным определением суда, Локтев С.Г. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 05.04.2012 года по делу N А08-27/2011 отменить полностью и принять новый судебный акт.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

Через канцелярию суда от Федорова М.В. поступило заявление о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствии представителя.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассматривались в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, неявившихся в судебное заседание, извещенных о судебном заседании надлежащим образом.

К материалам дела приобщен отзыв Федорова М.В. на апелляционные жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и возражений на них, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Белгородской области от 18.04.2011 года в отношении ООО "Орбита" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сведения о введении в отношении ООО "Орбита" процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 28.05.2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.

Согласно п. 1 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 настоящего Федерального закона, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов. Кредитор, предъявивший свои требования, обязан возместить внешнему управляющему расходы на уведомление кредиторов, о предъявлении таких требований.

Заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке ст. 100 Закона о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции, 28 октября 2009 года между ООО "Орбита" и Червенко Ольгой Васильевной подписан договор на инвестирование строительства N 27 (далее -договор), который 15 марта 2010 года прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию (л.д. 4-5). Договор нашел свое отражение в бухгалтерской отчетности должника (бухгалтерская справка N 44 от 28.10.2009 г.).

Согласно условиям договора застройщик взял на себя обязательство по заданию и за счет инвестора организовать и обеспечить строительство торгово-административного здания в г. Белгород по ул. Серафимовича, 63, и предоставить инвестору помещение общей проектной площадью 320 кв.м., а инвестор - обязательство по оплате строительства в соответствии с условиями договора.

Стоимость общей площади помещения составила 3 200 000 рублей (п. 3.1 договора).

Справкой от 31 октября 2009 года, подписанной директором и главным бухгалтером застройщика, и скрепленной печатью общества, подтверждено, что оплату за нежилое помещение согласно договору N 27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года Червенко Ольга Васильевна произвела полностью в размере 3 200 000 рублей.

Дополнительным соглашением от 07.06.2011 года к договору N 27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 06 июля 2011 года (л.д. 10), стороны дополнили договор пунктом 3.6. следующего содержания: "Оплату договора N27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года инвестор произвел полностью в размере 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей. Финансовых претензий по оплате договора N27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года к инвестору у застройщика нет, что подтверждается справкой об оплате по данному договору N 27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года, выданной застройщиком Червенко Ольге Васильевне 31 октября 2009 года; уведомлением от 21 января 2011 года, выданным застройщиком инвестору; Распиской Червенко Ольги Васильевны от 24 января 2011 года, подтверждающей расчет между цессионарием и цедентом по договору цессии".

Уведомлением N 89 от 30.10.2009 года ООО "Орбита" уведомило Червенко О.В. о том, что произведенная ею оплата в ООО "Бизнес АРТ" на сумму 3 200 000 рублей в счет оплаты кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" на основании уведомления N 136 от 28.10.2009 года, зачтена Червенко О.В. в счет оплаты договора N27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года.

Зачет 3 200 000 рублей в счет оплаты по договору N 27 стороны (ООО "Орбита" и Червенко О.В.) также подтвердили актом зачета взаимных требований, согласно которому задолженность у Червенко О.В. по договору N 27 перед ООО "Орбита" по состоянию на 31.10.2009 года отсутствовала.

Проводка по оплате Червенко О.В. 3 200 000 рублей в ООО "Бизнес АРТ" и зачету в счет платы по договору N 27 подтверждается бухгалтерской справкой N 44 от 28.10.2009 года ООО "Орбита", карточкой счета 76.5 ООО "Орбита", актом сверки взаимных расчетов по состоянию 31.12.2009 года.

Убедившись в полной оплате Червенко О.В. договора N 27 путем переписки с директором общества застройщика, Федоров Михаил Викторович 24 января 2011 года заключил с Червенко Ольгой Васильевной договор уступки права требования (цессии) по договору N 27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года, согласно которому к Федорову М.В. за цену 3 200 000 рублей перешли все права инвестора по договору N 27 на инвестирование строительства от 28 октября 2009 года (л.д. 7-8).

Ссылаясь на неисполнение ООО "Орбита" обязательств по договору, а именно - объект недвижимости не был сдан в эксплуатацию и передан в установленный договором срок, Федоров М.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно п. 1 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 настоящего Федерального закона, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов.

Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Удовлетворяя требования Федорова М.В. в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что установлены фактические обстоятельства дела, имеющие определяющее значение для правильного разрешения спора, - внесение Федоровым М.В. 3 200 000 рублей в кассу ООО "Бизнес АРТ", зачет данной суммы в погашение кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ", а также зачет ООО "Орбита" данной суммы в счет исполнения Федоровым М.В. обязательств по договору на инвестирование строительства.

При этом, арбитражный суд области правильно указал, что из смысла представленных в материалы дела документов усматривается воля сторон квалифицировать платеж, состоявшийся в пользу ООО "Бизнес АРТ", именно как оплату по договору, что позднее было закреплено сторонами в тексте дополнительного соглашения от 07.06.2011 года к договору. Данные операции не противоречат действующему законодательству, и стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе предусмотреть такие способы расчетов и исполнения обязательств. Доказательств последующего оспаривания оснований возникновения задолженности и ее размера, самих сделок и соглашений материалы дела не содержат.

Из совокупной оценки представленных в дело документов видно, что стороны данных гражданско-правовых отношений были информированы об основаниях состоявшихся расчетных операций, суммах задолженности, основаниях их возникновения, сроках их уплаты, и каждая из сторон по согласованию с другими высказывала свое волеизъявление на совершение конкретных действий.

Согласно п. 2.2. договора на инвестирование строительства планируемый срок ввода здания в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации - 3-й квартал 2010 года.

В обязанности застройщика согласно п. п. 4.4.2, 4.4.4 и 4.4.5. договора входили: ввод здания в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в п. 2.2. договора, и передача не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию здания, при условии стопроцентной оплаты инвестором стоимости площадей, правоустанавливающие документы; передача в установленном порядке здание соответствующей эксплуатирующей организации.

В силу пункта 1.2. договора на инвестирование строительства застройщик обязан передать площади, а инвестор - принять их в месячный срок со дня ввода торгово-административного здания в эксплуатацию.

Вышеназванным дополнительным соглашением к договору 07.06.2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 06 июля 2011 года (л.д. 7), стороны также изменили пункт 2.2. договора, касающийся срока ввода здания в эксплуатацию, и определили его как 4-й квартал 2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с данным фактом, полагая, что срок исполнения обязательства по договору на инвестирование строительства наступил в соответствии со ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федоров М.В. направил застройщику ООО "Орбита" в лице конкурсного управляющего Берестового Ю.Д. требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств, в котором поставил в известность должника, что в случае невозможности передачи в семидневный срок с даты получения настоящего требования причитающегося инвестору помещения, руководствуясь ч. ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (иных оснований для расторжения не заявлялось) считать договор N27 расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с чем возвратить инвестору денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 3 200 000 рублей (л.д. 42).

Данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года.

Заявитель направлял повторно данное требование 27.01.2012 года и 19.03.2012 года.

До настоящего времени ответа на требование инвестором от конкурсного управляющего ООО "Орбита" не получено.

В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства предусмотрено, что расторжение настоящего договора в одностороннем порядке не допустимо.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу данной нормы права расторжение договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором возможно лишь по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут лишь в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства предусмотрено, что инвесторы вправе расторгнуть договор на любой стадии его исполнения, как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. ч. 2, 3 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В рассматриваемом случае стороны предусмотрели срок передачи объекта инвестору как после ввода торгово-административного здания в эксплуатацию в четвертом квартале 2011 года (п.п. 1.2, 2.2 договора инвестирования с учетом дополнительного соглашения).

Как установлено судом первой инстанции и не оспорено конкурсным управляющим ООО "Орбита", в указанный срок должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщикам не исполнил.

В связи с изложенным, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении застройщиком установленного п. п. 1.2, 2.2 договора срока ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

При нарушении застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, нарушается срок передачи застройщиком помещения инвесторам.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").

Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.

Для включения требований конкурсного кредитора в реестр требований кредиторов необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абзацу 4 статьи 2 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае преобразование характера требования представляет собой самостоятельный способ защиты прав и интересов кредитора по неденежным обязательствам в конкурсном праве с целью наделения его статусом конкурсного кредитора, обращающегося с требованием о возмещения убытков или взыскания основного денежного долга.

Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет понятие договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по передаче соответствующего объекта участнику долевого строительства возможно только при наличии полученного застройщиком разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 8.3 договора на инвестирование строительства предусмотрено, что договор считается исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Судом установлено и не оспаривается конкурсным управляющим, иными кредиторами, что до настоящего времени должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства инвестору не исполнил, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не существует.

Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор на инвестирование строительства N 27 от 28.10.2009 года расторгнут в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств и наступлением срока их исполнения.

Признавая заявленные Федоровым М.В. требования подлежащими включению в реестр требований кредиторов ООО "Орбита", арбитражный первой инстанции правомерно руководствовался нормами ст. ст. 4, 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ст. ст. 421, 450 ГК РФ, ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из установленного факта наличия у инвестора правовых оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем пришел к правильному выводу об обоснованности произведенного им расчета заявленных в арбитражный суд требований.

Кроме этого, учитывая, что в отношении должника ведена процедура конкурсного производства, то в силу ст. 126 Закона о банкротстве требования кредиторов могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве.

Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно п. 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ).

На основании статьи 13 Федерального закона (N 214-ФЗ) одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Таким образом, в силу приведенных норм, объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности общества с момента такой регистрации находится в залоге у участников долевого строительства,

Как установлено судом первой инстанции, на дату вынесения настоящего определения требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка.

Однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства в силу части 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В связи с этим довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости исключения данного вывода суда первой инстанции судебной коллегией отклоняется, как основанный на ошибочном толковании норм Закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы не отрицают факт наличия объекта незавершенного строительства с неопределенной степенью готовности.

Согласно ч. 8.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года следует, что право аренды земельного участка за ООО "Орбита" зарегистрировано сроком до 28.01.2011 года.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из указанной нормы права следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие одновременно двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.

Учитывая изложенные нормы права, суд первой инстанции правомерно исходил из того факта, что лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств обращения администрации г. Белгорода (арендодателя) либо ООО "Орбита" (арендатора) в лице конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, а также документальных доказательств наличия возражений какой-либо стороны договора против возобновления договора на неопределенный срок. Ввиду чего имеются все основания полагать, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.

Следует отметить, что исходя из смысла ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При этом согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.

Договор от 28.10.2009 года N 27 на инвестирование строительства, несмотря на факт одностороннего его расторжения по инициативе инвестора, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года, в связи с чем в силу статьи 13 Закона N214-ФЗ обязательства должника как застройщика перед Федоровым М.В. как участником долевого устроительства считаются обеспеченными залогом, в том числе в части возврата денежных средств, внесенных по договору.

Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, считает обжалуемое определение законным и обоснованным.

Довод заявителя апелляционной жалобы - Локтева С.Г. об отсутствии у должника бухгалтерских документов, подтверждающих бухгалтерскую проводку платежа и зачета в оплату по договору инвестирования Федоровым М.В., несостоятелен, так как не означает недействительности расчетной операции, состоявшегося зачета в счет оплаты договора, либо недоказанности имеющейся кредиторской задолженности, в счет оплаты которой денежные средства были внесены инвестором в кассу ООО "Бизнес АРТ".

Довод заявителей апелляционных жалоб об отсутствии у инвестора права одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке также подлежит отклонению, как противоречащий условиям договора и требованиям ст. 450 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения договора является специальным основанием для прекращения договорных отношений и может иметь место исключительно в случае указания на такую возможность в законе или договоре.

В соответствии с п. 5.2 договора инвесторы вправе расторгнуть настоящий договор на любой стадии его исполнения.

Поскольку односторонний отказ является основанием расторжения договора, суды правомерно посчитали, что содержание п. 5.2 договора следует трактовать, как право инвестора отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора.

Кроме этого, в силу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII Закона с особенностями, установленными параграфом 7 Закона.

Доводы апелляционных жалоб в целом сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, опровергали бы выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

Руководствуясь статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 05.04.2012 года по делу N А08-27/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через суд первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Ж.Н. Потихонина

Судьи

В.М. Баркова Безбородов Е.А.