Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2012 г. N 11АП-4930/12 (ключевые темы: ставка арендной платы - односторонний порядок - имущественные отношения - аренда земельного участка - государственное имущество)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2012 г. N 11АП-4930/12

г. Самара

05 июля 2012 г.

Дело N А55-20086/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2012 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сусловой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июня 2012 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу истца Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2012 года, принятое по делу N А55-20086/2011, судья Шабанов А.Н.,

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

к индивидуальному предпринимателю Зухубая Кобе Гивиевичу (ОГРН ИП 304631934100130), г. Самара,

о взыскании долга 182 930 руб. 07 коп., пени 264 997 руб. 92 коп.,

в отсутствие истца и ответчика, надлежаще извещенных о рассмотрении дела,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зухубая Коба Гивиевичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 004981з от 14.10.2004 г. за период с 07.04.2009 г. по 19.09.2011 г. в размере 182 930 руб. 07 коп., а также пени за просрочку платежа за период с 03.11.2004 г. по 19.09.2011 г. в размере 264 997 руб. 92 коп.

14.10.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) и ПБОЮЛ Зухубая К.Г. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 004981з, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", площадью 80,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Промышленный район, ул.Тополей, около д. 4, под установку временного павильона "Парикмахерская".

В силу п.п. 3.1 и 3.2 срок действия договора с 14.09.2004 г. по 13.09.2005 г.

Размер арендной платы согласован сторонами в приложении N 3 к договору (расчет арендной платы).

В силу п. 4.4 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 7.2 договора за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Исходя из содержания пункта 4.2 договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при заключении договора аренды N 004981з от 14.10.2004 г. стороны согласовали формулу расчета арендной платы: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 :1000х Ка х Кв, где:

А - размер арендной платы (в год);

S - площадь земельного участка (80,00 кв.м.);

Ам - ставка земельного налога за 1 кв.м. - 9 руб./кв.м. (постановление Администрации города Самары от 01.03.1994 г. N 324);

К94 - коэффициент 1994 года - 50 (постановление Администрации города Самары от 01.03.1994 г. N 324);

К95 - коэффициент 1995 года - 2 (Федеральный закон РФ от 31.03.1995 г. "О федеральном бюджете на 1995 год");

К96 - коэффициент 1996 года - 1,5 (постановление Правительства РФ от 03.04.1996 г. N 378);

К97 - коэффициент 1997 года - 2 (Федеральный закон РФ от 26.02.1997 г. "О федеральном бюджете на 1997 год");

К99- коэффициент 1999 года - 2 (Федеральный закон РФ от 22.02.1999 г. "О федеральном бюджете на 1999 год");

К2000- коэффициент 2000 года - 1,2 (Федеральный закон РФ от 05.01.2000 г. "О федеральном бюджете на 2000 год");

К02- коэффициент 2002 года - 2 (Федеральный закон РФ от 14.12.2001 г. "Об индексации ставок земельного налога");

К03- коэффициент 2003 года - 1,8 (Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г.. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ");

К04- коэффициент 2004 года - 1,1 (Федеральный закон РФ от 07.07.2003 г.. N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую НК РФ");

1000-величина деноминация 1998 г..;

Ка - коэффициент категории арендатора - 1,1 (Постановление Главы города Самары от 26.11.2003 г.. N 1343);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (Постановление Главы города Самары от 26.11.2003 г.. N 1343).

Рассчитанная сторонами при заключении договора на основании указанной формулы арендная плата составляла (за весь земельный участок) 2 258 руб. 16 коп. в год или 188 руб. 18 коп. в месяц.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи (л.д.13).

В связи с изменением законодательства с 01.07.2006 г. Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара. С указанного времени полномочия по распоряжению указанными выше земельными участками для целей, не связанных со строительством возложены на истца.

Обосновывая требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате за 2009 - 2011 годы, истец указал, что в спорном периоде размер арендной платы исчислен им в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74), а также постановлениями Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 и от 24.04.2009 г. N 227. При этом по расчетам истца размер арендной платы в 2008 г. - 17558,52 руб. в год или 1463,12 руб. в месяц; в 2009 г. - 68591,70 руб. в год или 5715,98 руб. в месяц; в 2010 г. - 68591,70 руб. в год или 5715,98 руб. в месяц; в 2011 г. - 89004,97 руб. в год или 7417,08 руб. в месяц.

Рассчитанная таким образом истцом задолженность ответчика по оплате арендных платежей за период с 07.04.2009 г. по 19.09.2011 г. составила 182 930 руб. 07 коп.

Кроме того, в соответствии с условиями договора на сумму задолженности, а также в связи с просрочкой платежей истец начислил ответчику неустойку за период с 03.11.2004 г. по 19.09.2011 г. в размере 264 997 руб. 92 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2012 года иск удовлетворен частично: с ИП Зухубая К.Г. в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг 6 002 руб. 94 коп. и неустойка 10 352 руб. 14 коп. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением, Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования министерства удовлетворить в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном интернет - сайте арбитражного суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды, однако в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Заявляя исковые требования, Министерство имущественных отношений Самарской области настаивало на применении в спорном периоде следующих формул определения размера арендной платы: за период с 07.04.2009 г. по 31.12.2009 г. (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 г. N 227) Ап = А2 + (А1 - А2) х 0,25, где Ап - размер арендной платы в год; А1 - размер арендной платы за использование земельного участка, определяемый в соответствии с Порядком определения размера арендной платы (постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308); А2 - размер арендной платы за использование земельного участка, определяемый в соответствии с Порядком определения размера арендной платы (постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 по состоянию на 01.12.2008 г.).

При этом А1 рассчитывается по формуле - А1 =S х Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где А1 - размер арендной платы; S - площадь земельного участка (80, 00 кв.м.); Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по вилам использования земель (постановление Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473); Ка - коэффициент категории арендатора (таблица N 1 методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308) - 1,0; Кпр - коэффициент приближенности (таблица N 3 методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308) - 0,43; Кв - коэффициент вида использования земельного участка (таблица N 2 методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308) - 0,032; Ки - коэффициент инфляции 2009 г. - 1,085 (установлен постановлением Самарской Губернской Думы от 22.10.2008 г. N 800).

Исходя из этих условий, истец определил размер арендной платы за период с 07.04.2009 г. по 31.12.2009 г. - 50 304 руб. 31 коп.

За период с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 г. N 227) размер арендной платы исчислен истцом по той же формуле и в размере 68 591 руб. 76 коп.

За период с 01.01.2011 г. по 19.09.2011 г. (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 г. N 227) размер арендной платы истцом исчислен по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) х 0,35 в размере 64 034 руб.

Таким образом, при расчете наличия и размера задолженности ответчика по уплате арендных платежей истцом фактически изменена согласованная договором методика определения размера арендной платы, применены ранее не согласованные повышающие коэффициенты, кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно введением дополнительных коэффициентов.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 14.10.2004 г. стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 14.10.2004 г. условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 14.10.2004 г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 14.10.2004 г. не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие уполномоченными органами государственной власти нормативных актов, изменяющих правовые нормы, регулирующие размер арендной платы само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Поскольку изменение методики определения арендной платы было произведено министерством в нарушение условий договора от 14.10.2004 г., что повлекло существенное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1709/11.

В апелляционной жалобе истец, без каких-либо обоснований своей правовой позиции настаивает на своем праве в одностороннем порядке изменять методику исчисления арендной платы в случае изменения нормативных актов, регулирующих размер арендной платы.

Доводы истца, как противоречащие действующему законодательству, толкованию правовых норм, изложенному в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. не подлежат удовлетворению.

Таким образом вывод суда о размере задолженности ответчика в спорном периоде 16 355 руб. 08 коп. основан на действующем законодательстве и фактических обстоятельствах дела, истцом в апелляционной жалобе фактически не опровергнут.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды N 004981з от 14.10.2004 за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Так, согласно расчету истца за период с 03.11.2004 по 19.09.2011 ответчику начислены пени в сумме 264 997 руб. 92 коп.

Учитывая, что истцом не правильно определен размер взыскиваемых арендных платежей, сумма неустойки также рассчитана им неверно и правильно удовлетворена судом в размере 10 352 руб. 14 коп.

В силу указанных обстоятельств апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2012 года, принятое по делу N А55-20086/2011, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко