Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2012 г. N 12АП-5105/12 (ключевые темы: арендная плата - многоквартирный дом - договор аренды земельного участка - участник долевого строительства - объекты недвижимости)

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2012 г. N 12АП-5105/12

г. Саратов

5 июля 2012 г.

Дело N А12-4290/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "28" июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "5" июля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Телегиной Т.Н., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской федерации (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского отделения N 8621, г.Волгоград

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2012 года

по делу N А12-4290/2012 (судья Зотова Н.П.),

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград (ИНН 3444059139 ОГРН1023403433822)

к Открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (ИНН 3443009752 ОГРН 1023402970030)

третьи лица:

Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г. Волгоград, (ИНН 3444114679 ОГРН 1043400321744)

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской федерации (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского отделения N 8621, г. Волгоград; (ИНН 7707083893 ОГРН 1027700132195)

Временный управляющий открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1", г. Волгоград

о взыскании 3 807 227 руб. 83 коп.

при участии в судебном заседании:

от Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской федерации (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского отделения N 8621 - Шереметьева М.В. по доверенности N581, выданной 18.01.2011 года сроком на один год,

от Открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" - Шевченко А.А. по доверенности N 44, выданной 11.03.2012 года сроком на один год,

от Администрации Волгограда - не явились, извещены,

от Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда - не явились, извещены,

от Временного управляющего открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" - не явились, извещены,

установил:

Администрация Волгограда (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (далее ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", ответчик), третье лицо Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда (далее КЗР Администрации Волгограда, третье лицо), о взыскании 3 807 227 руб. 83 коп., из которых 1 355 815 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате, 2 451 412 руб. 77 коп. неустойки, и расторжении договора аренды земельного участка от 29.10.2007 г.. N 7777.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2012 года по делу N А12-4290/2012 суд расторг договор аренды земельного участка от 29.10.2007 г.. N 7777, заключенный между Администрацией Волгограда и открытым акционерным обществом "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1". В остальной части исковые требования оставил без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Сбербанк России (ОАО) обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2012 года по делу N А12-4290/2012 в части расторжения договора.

Представитель акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской федерации (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского отделения N 8621 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и просит решение суда первой инстанции отменить, а жалобу удовлетворить.

Представитель Открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Представитель Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90078 приобщено к материалам дела).

Представитель Администрации Волгограда в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90075 приобщено к материалам дела).

Представитель Временного управляющего открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90077 приобщено к материалам дела).

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Решение суда первой инстанции в части оставления исковых требований без рассмотрения сторонами не обжалуется.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.11.2011 г.. принято заявление ООО "Частное охранное предприятие "Центуриан-2" как заявление о вступлении в дело о банкротстве N А12-16906/2011.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.12.2011 г.. по делу N А12-18854/2011 в отношении ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" введена процедура банкротства наблюдение. Временным управляющим утвержден Михалев В. В.

29.10.2007 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" (Арендатор) заключен договор N 7777 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 6-4-594, кадастровый номер 34:34:06 00 04:0174, площадью 126 705 кв. м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, квартал 06-09-043, продолжение улицы им. Академика Комарова, для размещения комплексной жилой застройки.

Срок действия договора определен сторонами на пять лет (п. 2. 1. договора).

Договор заключен на срок более года и в силу ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию 14.03.2008 г.., что подтверждается материалами дела.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2. 2. договора аренды Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2. 8. раздела 2 договора.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании п. 2. 4. договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 2. 8. договора, размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Изменением от 29.05.2008 к договору N 7777 от 29.10.2007 г.. стороны изменили п. 2. 4. договора, касающийся порядка и сроков оплаты арендных платежей и размер арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что у ответчика по заключенному договору аренды имеется задолженность по арендой плате за период с 01.04.2011 по 31.08.2011.

Данное обстоятельство также подтверждено в первой инстанции ответчиком и третьим лицом - временным управляющим Михалевым В. В.

Установив, что образовавшаяся задолженность по арендной плате и пени за указанный период не является текущей задолженностью ответчика суд первой инстанции оставил требования истца о взыскании арендной платы и пени без рассмотрения.

Истец также просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.10.2007 N 7777.

Досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком в соответствии со ст. 619 ГК РФ в части расторжения договора истцом соблюден, что следует из письма от 08.09.2011 г.. N 9535 п, которым Администрация Волгограда предупредила ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в 10-ти дневный срок со дня отправления данного письма, а в случае непогашения задолженности в установленный письмом срок, подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды.

В суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции ответчик подтвердил, что указанное письмо он получил, однако, на него не ответил и задолженность по арендной плате не погасил.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как было указано выше, судом первой инстанции установлено, что у ответчика по заключенному договору аренды имеется задолженность по арендой плате за период с 01.04.2011 по 31.08.2011. Кроме того, наличие задолженности по арендной плате подтверждается также ответчиком и третьим лицом - временным управляющим Михалевым В. В.

Таким образом, суд первой инстанции оценил представленные истцом доказательства, подтверждающие принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, правильно признал обязательную досудебную процедуру урегулирования сторонами вопроса о расторжении договора соблюденной и на законных основаниях расторг договор.

Заявитель апелляционной жаобы ссылается на нарушение арбитражным судом положений статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду того, что суд не привлек к участию в деле физических лиц - участников долевого строительства, а именно Уманцеву Клавдию Михайловну, Никитину Варвару Илларионовну, Рогожкина Дмитрия Ивановича, Погорелова Александра Ивановича, Раенко Ивана Кузьмича, наличие которых усматривалось из выписок из Единого государственного реестра прав от 30.12.2011 и от 07.03.2012.

Однако указанный довод заявителя не может являться основанием для отмены принятого судебного акта, поскольку, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, жилые дома, приобретателями квартир в которых выступили указанные физические лица, завершены строительством и квартиры им были переданы по актам приема-передачи.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как видно из части 8.1. статьи 13 данного закона, возникший залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, в силу Федерального закона N 214-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 34:34:06 00 04:174 считался находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья до момента передачи участникам долевого строительства объектов недвижимости, создание которых обусловлено договорами участия в долевом строительстве. При этом прекращение залога также как и его возникновение происходит в силу закона вне зависимости от внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Указанное подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 13.06.2012 N 01/427/2012-413.

Как видно из материалов дела, жилые помещения в многоквартирных домах, застройщиком которых являлся ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", были переданы участникам долевого строительства после получения разрешений на их ввод в эксплуатацию.

Право собственности участников долевого строительства на объекты долевого участия зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области. Какие-либо иные договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 34:34:06 00 04:174, обязательства по которым ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" не исполнил, отсутствуют, доказательств обратного ОАО "Сбербанк России" не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал ОАО "Сбербанк России" в удовлетворении ходатайства о привлечении вышеуказанных физических лиц - участников долевого строительства, поскольку судебный акт по рассматриваемому делу не нарушает их права и законные интересы.

Также заявитель апелляционной жалобы считает, что спорный земельный участок после ввода в эксплуатацию построенных жилых домов стал принадлежать собственникам помещений в этих домах, которые также должны были быть участниками процесса. В этой связи, как полагает ОАО "Сбербанк России", Администрация Волгограда не имеет заинтересованности в инициированном ею споре о расторжении договора аренды этого участка.

Однако данный довод заявителя апелляционной жалобы противоречит фактическим обстоятельства дела и основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно ч.ч. 4,5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Из приведенных норм жилищного и земельного законодательства, следует, что право собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество распространяется и на земельный участок, занимаемый этим домом, а также входящими в его состав объектами недвижимого имуществ, в связи с чем, земельный участок, на котором находится не один многоквартирный жилой дом, не может являться собственностью кого-либо из собственников помещений в этих домах до тех пор, пока такой участок не будет сформирован под каждым домом.

Как видно из материалов дела, предметом договора аренды земельного участка от 29.10.2007 г. N 7777 является земельный участок площадью 126705 кв.м., предоставленный ОАО "ВЗ ЖБИ N1" для комплексной жилой застройки.

Кроме того, как указано заявителем жалобы и подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию, в рамках исполнения вышеуказанного договора аренды арендатором на спорном земельном участке возведено несколько многоквартирных жилых домов, шесть из которых на сегодняшний день введены в эксплуатацию. При этом каких-либо изменений в договор аренды, связанных с этим обстоятельством, когда-либо не вносилось, а предмет договора оставался неизменным.

С учетом изложенного возникновение прав собственников помещений в уже сданных в эксплуатацию многоквартирных домах на занятые этими домами земельные участки возможно только при расторжении либо изменении договора аренды от 29.10.2007 N 7777 путем раздела земельного участка площадью 126705 кв.м.

Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ соответствующие доказательства существования земельных участков, сформированных для эксплуатации построенных ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" на земельном участке площадью 126705 кв.м. многоквартирных жилых домов заявителем апелляционной жалобы ни в суде первой инстанции, ни в апелляционный суд представлены не были.

Таким образом, надлежащими распорядительными полномочиями в отношении спорного земельного участка до настоящего времени обладает Администрация Волгограда как его арендодатель.

Кроме того, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Согласно статье 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторонами в арбитражном процессе являются истец и ответчик. Ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц без самостоятельных требований: Уманцевой Клавдии Михайловны, Никитиной Варвары Илларионовны, Рогожкина Дмитрия Ивановича, Погорелова Александра Ивановича, Раенко Ивана Кузьмича, заявлено Волгоградским отделением N 8621 Сбербанка России, которое участвует в данном деле как третье лицо без самостоятельных требований.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали процессуальные основания для удовлетворения указанного выше ходатайства.

С учетом изложенных норм гражданского и земельного законодательства судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской федерации (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского отделения N 8621 удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2012 года по делу N А12-4290/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской федерации (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского отделения N 8621 без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

Т.Н. Телегина Ф.И. Тимаев