Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2012 г. N 15АП-7104/12

город Ростов-на-Дону

09 июля 2012 г.

дело N А32-39214/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от МУП "Парки, инвестиции, туризм" муниципального образования город Краснодар - представителя Приходько Н.Д. (доверенность от 01.08.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19 апреля 2012 года по делу N А32-39214/2011

по заявлению муниципального унитарного предприятия "Парки, инвестиции, туризм" администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2312048241; ОГРН 1022301988191)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар

о признании незаконным отказа в регистрации соглашения к договору аренды,

принятое судьей Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Парки, инвестиции, туризм" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения от 29.09.2011 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обязании провести государственную регистрацию соглашения от 31.03.2011 N 259 о внесении изменений в договор аренды земельного участка по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Постовая/Захарова/им. Суворова, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и предприятием.

Как следует из заявления предприятия, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 по адресу: г. Краснодар, ул. Постовая/Захарова/им. Суворова, снят с кадастрового учета, в связи с чем в регистрации дополнительного соглашения к договору было отказано. Из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0209011:1004, 23:43:0209011:1005, 23:43:0209011:1006. Заявление мотивировано ссылкой на статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2012 заявление предприятия удовлетворено. Суд признал не соответствующим закону отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации соглашения от 31.03.2011 N 259 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 4300014466, заключенный администрацией и предприятием. Суд обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать соглашение от 31.03.2011 N 259.

Как указал суд первой инстанции, в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, выделе или перераспределении, одновременно осуществляется государственная регистрация прав. Действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади земельного участка посредством внесения изменения в договор аренды. Суд признал несостоятельными доводы Управления о том, что соглашение представляет новый договор. Решение суда мотивировано ссылкой на положения статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 был снят с кадастрового учета по заявлению собственника земельного участка в связи с его разделом и образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0209011:1004, 23:43:0209011:1005, 23:43:0209011:1006. Договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 4300014466 прекратился в связи с изменением объекта аренды. При наличии зарегистрированного права собственности органа местного самоуправления на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 заявление о прекращении права в связи с ликвидацией объекта недвижимости и о регистрации права на вновь образованные земельные участки от собственника не поступило.

В отзыве на апелляционную жалобу предприятие пояснило следующее. В связи с предоставлением части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 общей площадью 132 290 кв.м. в собственность за плату Попову Г.К. и Атабекян И.В. было заключено соглашение о внесении изменений в ранее заключенный с предприятием договор аренды относительно площади земельного участка и его кадастрового номера. Оснований для прекращения первоначального договора аренды земельного участка не имеется.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель предприятия просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Управление Росреестра по Краснодарскому краю явку своего представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя предприятия, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 05.07.2006 администрацией муниципального образования город Краснодар и муниципальным унитарным предприятием "Центральный городской парк культуры и отдыха им. М. Горького" (правопредшественник предприятия - т. 1, л.д. 27) заключили договор N 4300014466 аренды земельного участка общей площадью 132 290 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодар, ограниченного улицами Постовой - Захарова - Суворова, кадастровый номер 23:43:02 09 011:0006. Участок предоставлен для эксплуатации парка. Договор заключен на срок с 16.05.2006 по 16.05.2055. Изменения и дополнения к договору аренды оформляются в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора и подлежит госрегистрации (т. 1, л.д. 8-11).

Договор аренды от 05.07.2006 N 4300014466 земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 09 011:0006 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 31.08.2006 (т. 1, л.д. 11-12).

Согласно кадастровому плану от 28.06.2006 N 43/06-03-11242 земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 09 011:0006 площадь земельного участка соответствует материалам межевания (т. 1, л.д. 22-23).

31.03.2011 администрацией муниципального образования город Краснодар и предприятие заключили соглашение о внесении в договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 4300014466 земельного участка общей площадью 132290 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0209011:0006. Пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 130 233 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0209011:1005. Изменен размер арендной платы. Остальные пункты договора оставлены без изменений (т. 1, л.д. 91).

В соответствии с кадастровым паспортом от 10.03.2011 N 2343/12/11-87446, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209011:1005 площадью 130 233 кв.м. поставлен на кадастровый учет 30.07.2007, разрешенное использование участка - для эксплуатации территории парка. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209011:1005 образован наряду с земельными участками 23:43:0209011:1004, 23:43:0209011:1006 из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:6, который подлежит снятию с кадастрового учета (т. 1, л.д. 92).

14.05.2011 предприятием обралось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРП о земельном участке с кадастровым номером 23:43:02 09 011:0006 площадью 132 290 кв.м. в связи с изменением технических характеристик объекта недвижимого имущества - новым кадастровым номером 23:43:0209011:1005 и новой площадью объекта - 130 233 кв.м. (т. 1, л.д. 87-88).

14.05.2011 предприятие обратилось с заявлением о регистрации соглашения от 31.03.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка общей площадью 132 290 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 09 011:0006 (т. 1, л.д. 89-90).

Уведомлением от 19.05.2011 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило предприятию о приостановлении государственной регистрации соглашения, мотивировав тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 снят с кадастрового учета в соответствии с кадастровым паспортом N 2343/12/11-87446 от 10.03.2011. Управление предложило предприятию предоставить зарегистрированное соглашение о расторжении договора аренды N 4300014466 от 05.07.2006, заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:1005 (т. 1, л.д. 14-15).

Уведомлением от 29.09.2011 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило об отказе в государственной регистрации соглашения, в связи с непредставлением зарегистрированного соглашения о расторжении договора аренды от 05.07.2006 N 4300014466 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:0006 и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:1005 (т. 1, л.д. 16-17).

Не согласившись с указанным отказом, предприятие обжаловало его в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Согласно пункту 6 статьи 11.4 Кодекса при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент обращения предприятия с заявлением и разрешения последующего спора судом, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Как следует из пункта 26 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, если объект недвижимости, для которого сформирован раздел Единого государственного реестра прав, образован в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового (условного) номера, в графе "Предыдущий кадастровый (условный) номер" указываются кадастровые (условные) номера предшествовавших объектов.

В соответствии с пунктом 27 Правил ведения ЕГРП, если объект недвижимости, для которого сформирован раздел Единого государственного реестра прав, прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта (объектов), кадастровый (условный) номер нового объекта (объектов) отражается в графе "Последующий кадастровый (условный) номер".

С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне листа проставляется штамп о ликвидации объекта (пункт 36 Правил ведения ЕГРП).

В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 - 35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. То есть, гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит (правовая позиция изложена в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу N А53-12046/2011, от 08.04.2011 по делу N А53-14788/2010, оставленных без изменения соответствующими постановлениями Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа). Преобразование земельного участка путем его раздела на несколько земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011).

По смыслу пункту 44 Правил ведения ЕГРП погашение записи на объект недвижимости, в связи с выделением из его состава новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает права субъекта на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А76-25494/2010, оставлено без изменения постановлением ФАС Уральского округа от 06.12.2011 по делу N А76-25494/2010).

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц (пункт 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ). С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).

Из приведенных норм права с учетом их толкования, данного сложившейся арбитражной практикой, следует, что при разделе первоначального земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 09 011:0006 на три участка право аренды предприятия не прекратилось в связи с прекращением предмета аренды, как полагает Управление, а распространяется на земельный участок площадью 130 233 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0209011:1005. Приведенные выше положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, прекратившегося в результате преобразования (в том числе в форме его раздела или выдела), в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости. То есть доводы Управления о необходимости предварительной регистрации соглашения о расторжении первоначального договора аренды земельного участка от 05.07.2006 N 4300014466 и о подаче на регистрацию нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:1005 основаны на неправильном представлении о прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в случае его раздела.

Аренда предприятия в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209011:1005 сохранялась бы и при неподписании администрацией и предприятием соглашения о внесении изменений в договор аренды от 05.07.2006 N 4300014466, которое, таким образом, направлено не на установление какого-либо нового права на земельный участок, а на упорядочение отношений сторон первоначального договора аренды в части указания новой площади земельного участка и его кадастрового номера. Изменение кадастрового номера и площади земельного участка в данном случае не означают ни замену предмета договора, ни соглашение о прекращении первоначального договора аренды.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю не приводит норм права, из которых бы следовало, что при разделе арендуемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель этого земельного участка для регистрации арендного обременения с тем же арендатором на образованные в результате такого раздела земельные участки обязан подписать и зарегистрировать соглашение о расторжении первоначального договора аренды, а затем заключить в отношении вновь образованных земельных участков новые договоры аренды.

Между тем в соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу приведенных обстоятельств и норм права апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления и отмены решения суда с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2012 года по делу N А32-39214/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина