Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2012 г. N 18АП-6146/12

г. Челябинск

18 июля 2012 г.

Дело N А07-23095/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нугумановой Розы Файзрахмановны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2012 по делу N А07-23095/2011 (судья Нурисламова И.Н.).

В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Нугуманова Р.Ф., представитель индивидуального предпринимателя Нугумановой Р.Ф. - Синигатуллин Д.Ф. (доверенность от 17.01.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Урал-Трейдинг" - представитель Булатов А.А. (доверенность от 10.01.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Урал-Трейдинг" (далее - общество "Урал-Трейдинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нугумановой Розе Файзрахмановне (далее - предприниматель Нугуманова Р.Ф., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 733 200 руб. за период с 01.08.2011 по 01.12.2011 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение под номерами 20, 26, 16, 17, 18, 19, 22, часть комнат 41, 33, 34, 35, 36, 23, расположенное по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 (с учетом изменения истцом предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 4-5; т. 2, л.д. 27).

Решением суда первой инстанции от 05.05.2012 (резолютивная часть объявлена 03.05.2012) исковые требования общества "Урал-Трейдинг" удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 733 200 руб., предприниматель Нугуманова Р.Ф. выселена из нежилых помещений общей площадью 366,6 кв. м N N 20, 26, 16, 17, 18, 19, 22, часть комнаты 41, 33, 34, 35, 36, 23, расположенных по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 (т. 2, л.д. 31-34).

Не согласившись с принятым решением, предприниматель Нугуманова Р.Ф. (далее также - апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда от 05.05.2012 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований общества "Урал-Трейдинг" отказать (т. 2, л.д. 40-43).

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на недействительность (ничтожность) договора аренды от 01.08.2011 N 13, заключенного между обществом "Урал-Трейдинг" и предпринимателем Нугумановой Р.Ф., что, по мнению апеллянта, является следствием ничтожности сделки по отчуждению соответствующего недвижимого имущества из муниципальной собственности муниципального образования город Дюртюли обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Тау" (далее - общество "Урал-Тау") и, соответственно, последующей сделки с обществом "Урал-Тау, на основании которой зарегистрировано право собственности ответчика на нежилые помещения общей площадью 1299,2 кв. м по ул. Ленина, 40 в г. Дюртюли. Кроме того, апеллянт указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что занимаемое ответчиком помещение было передано ему по акту приема-передачи.

Общество "Урал-Трейдинг" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представило.

В судебном заседании предприниматель Нугуманова Р.Ф. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме. Пояснила суду апелляционной инстанции, что действительно пользовалась в спорный период перечисленными в иске нежилыми помещениями и занимает их в настоящее время, однако считает, что общество "Урал-Трейдинг" не вправе предъявлять к ней иск о взыскании платы за такое пользование и о выселении из помещений, поскольку данное юридическое лицо законным собственником помещений не является.

Представитель общества "Урал-Трейдинг" в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просил оставить решение суда от 05.05.2012 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пояснения по делу, оформленные в письменном виде.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 01.08.2011 между обществом "Урал-Трейдинг" (арендодатель) и предпринимателем Нугумановой Р.Ф. (арендатор) заключен договор N 13 аренды торгового места, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение площадью 366,6 кв. м, в том числе площадь торгового зала 199,3 кв. м, расположенного в помещении по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 94).

Срок договора аренды установлен на период с 01.08.2011 по 31.12.2011 (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор вносит ежемесячно арендную плату в размере 183 300 руб.

Сумма, указанная в пункте 2.1 договора, подлежит оплате ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесением в кассу арендодателя (пункты 2.2 и 2.3 договора).

В силу пункта 6.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, а арендатор лишен прав временного пользования помещением в случаях, если арендатор: пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или не по назначению; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Письмом от 05.12.2011 N 150 общество "Урал-Трейдинг" сообщило предпринимателю Нугумановой Р.Ф. о необходимости погасить задолженность по арендной плате в размере 733 200 руб. за период с 01.08.2011 по 01.12.2011 по договору аренды от 01.08.2011 N 13, а также в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 01.08.2011 N 13 уведомило о расторжении данного договора в одностороннем порядке и просило в срок до 09.12.2012 освободить арендуемые помещения и произвести их возврат по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 14).

В подтверждение направления указанного письма от 05.12.2011 N 150 в адрес предпринимателя Нугумановой Р.Ф. и получения его ответчиком истец представил уведомление о вручении почтового отправления (т. 1, л.д. 13).

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.08.2011 по 01.12.2011 и освобождению арендуемого нежилого помещения после прекращения договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен расчет основного долга (т. 1, л.д. 10).

Удовлетворяя заявленные обществом "Урал-Трейдинг" исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды. При определении размера задолженности суд первой инстанции руководствовался условиями договора аренды и расчетом, представленным истцом. Поскольку ответчик доказательства оплаты задолженности по арендной плате не представил, суд первой инстанции пришел к выводу, что задолженность по арендной плате, подтвержденная материалами дела, подлежит принудительному взысканию с ответчика в пользу истца. Установив факт одностороннего отказа о исполнения договора аренды арендодателем, суд первой инстанции пришел также к выводу о наличии оснований для выселения ответчика из занимаемого им объекта нежилого фонда.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.

Выводы, изложенные в решении, являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и выселение ответчика из арендованных помещений (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период, а также установить факт прекращения договорных отношений.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.08.2011 N 13. Переданное ответчику в аренду нежилое помещение расположено в г. Дюртюли по ул. Ленина, д. 40.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что право собственности истца на нежилое помещение - комнаты N N 1-41, 38/а, 20/а, 9/а, 15/а общей площадью 1299,2 кв. м по адресу г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права от 13.03.2006 серии 04 АА N 396367 - т. 1, л.д. 22).

В качестве документа-основания для государственной регистрации указан договор от 03.01.2006.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В деле не имеется доказательств того, что право собственности истца оспорено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы об отсутствии у истца, как получившего имущество в результате ряда недействительных, по мнению апеллянта, сделок, на дату заключения спорного договора аренды от 01.08.2011 N 13 права собственности на переданное в аренду имущество и, соответственно, права на распоряжение данным имуществом путем передачи его в аренду по договору.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 01.08.2011 N 13, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности.

При этом судебная коллегия принимает во внимание доказательства существования между сторонами длительных договорных отношений в отношении рассматриваемого имущества на основании договоров аренды от 01.11.2004 N 441, от 01.06.2006 N 10, от 01.06.2006 N 163, от 01.12.2007 N 14, от 01.11.2006 N 2, от 01.10.2007 N 14, от 01.09.2010 N 2 (т. 1, л. д. 87-93), а также отсутствие между сторонами разногласий относительно определенности арендованного имущества.

Об отсутствии разногласий относительно определенности арендованного имущества стороны пояснили суду апелляционной инстанции в судебном заседании, предприниматель Нугуманова Р.Ф. также указала, что перечисленные в иске нежилые помещения (N N комнат) действительно ею использовались в спорный период времени и она занимает их по настоящее время.

Сторонами в договоре аренды от 01.08.2011 N 13 также согласовано условие о размере арендной платы.

Договор аренды от 01.08.2011 N 13 как заключенный на срок менее одного года государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.

Таким образом, у суда нет оснований квалифицировать договор аренды от 01.08.2011 N 13 как незаключенный. Признаков его недействительности (ничтожности) судебная коллегия не усматривает.

Ввиду того, что ответчик занимал помещение, являющееся предметом исследуемого договора, на протяжении длительного времени на основании ранее заключенных договоров аренды, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный и довод апелляционной жалобы о том, что между сторонами акт приема-передачи помещения по договору от 01.08.2011 N 13 не составлялся.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательства погашения задолженности по арендной плате в размере 733 200 руб. ответчиком в материалы дела не представлены. В судебном заседании предприниматель Нугуманова Р.Ф. пояснила суду апелляционной инстанции о том, что арендные платежи по договору аренды от 01.08.2011 в спорный период времени ею истцу не уплачивались.

Истцом в материалы дела представлен расчет задолженности по договору аренды от 01.08.2011 N 13 (т. 1, л.д. 10).

При рассмотрении настоящего дела представленный истцом расчет ответчиком оспорен не был, контррасчет не представлен. Доводов относительно неверности представленного расчета в рассматриваемой апелляционной жалобе также не содержится.

Судебной коллегией расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, проверен, признан верным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды от 01.08.2011 N 13 за период с 01.08.2011 по 01.12.2011 в размере 733 200 руб.

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

Возможность прекращения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в связи с неперечислением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока предусмотрена прямо сторонами в пункте 6.1 договора аренды от 01.08.2011 N 13.

Как указано выше, арендодатель обратился к арендатору с письмом от 05.12.2011 N 150, в котором в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды сообщил ответчику об отказе от исполнения договора и его расторжении с 05.12.2011 в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате.

Из содержания данного письма усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, ввиду чего данное письмо правомерно оценено судом первой инстанции как односторонний отказ от договора аренды.

Данное письмо получено ответчиком 08.12.2011, о чём в дело представлена копия почтового уведомления.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание названные выше нормы закона, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о прекращении договора аренды от 01.08.2011 N 13.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность арендатора вернуть арендодателю нежилое помещение после прекращения действия договора аренды также предусмотрена подпунктом "ж" пункта 4.3 договора аренды от 01.08.2011 N 13.

Доказательств возврата ответчиком обществу "Урал-Трейдинг" спорного нежилого помещения в установленном законом порядке в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 366,6 кв. м, прекратил свое действие, у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного нежилого помещения, требование истца об освобождении этого нежилого помещения обоснованно и подлежит удовлетворению, как правильно указал суд первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы предприниматель Нугуманова Р.Ф. уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по платежному поручению от 01.06.2012 N 1908 (т. 2, л.д. 45).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на предпринимателя Нугуманову Р.Ф.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2012 по делу N А07-23095/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нугумановой Розы Файзрахмановны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова