Заключение на проект федерального закона N 445126-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации" (в части установления кадастровой оценки) (не действует)

Заключение
Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Государственной Думы Федерального Собрания РФ четвертого созыва
от 11 октября 2007 г. N 113, п. 3.2
по проекту федерального закона N 445126-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации" (в части установления кадастровой оценки), внесенному депутатом Государственной Думы B.C. Плескачевским

Комитет Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям рассмотрел проект федерального закона N 445126-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации" (в части установления кадастровой оценки), внесенный депутатом Государственной Думы B.C. Плескачевским (далее - законопроект), и сообщает следующее.

Законопроектом предусматривается внесение изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации", направленные на установление общих принципов проведения кадастровой оценки, определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах ее определения.

Комитет поддерживает концепцию законопроекта об установлении основных принципов и требований к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости в законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку до настоящего времени особенности проведения массовой оценки объектов недвижимости законодательно не урегулированы.

Вместе с тем в представленной редакции законопроект нуждается в существенной доработке по следующим основаниям.

Прежде всего, следует учитывать, что кадастровая стоимость (в отличие от рыночной стоимости объектов недвижимости) определяется методами массовой оценки, позволяющими оценить большое количество однотипных объектов при относительно низких затратах. Вместе с тем в законопроекте следует уточнить, что определение кадастровой стоимости не может осуществляться для отдельного объекта недвижимости, то есть производиться индивидуально, что позволит учесть массовый характер оценки, при котором в отчете могут быть отражены результаты оценки удельных показателей кадастровой стоимости для типичных видов объектов недвижимости.

Согласно законопроекту (часть 1 предлагаемой законопроектом редакции статьи 24.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") для органа кадастрового учета устанавливается обязанность представить по запросу органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации перечень объектов недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик таких объектов, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

По мнению Комитета, указанное положение законопроекта недостаточно проработано. Так, следует учитывать, что на основании статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости. В связи с этим требует установления непосредственно в законопроекте порядок направления таких запросов органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, включая состав необходимых для проведения кадастровой оценки сведений, запрашиваемых из государственного кадастра недвижимости.

Исходя из положений законопроекта, кадастровая оценка будет проводиться только в отношении учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости (часть 1 предлагаемой законопроектом редакции статьи 24.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В связи с этим совершенно непонятно, как, например, органам местного самоуправления взимать земельный налог, который с 1 января 2006 года исчисляется, исходя из кадастровой стоимости, в отношении земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет.

Часть 3 предлагаемой законопроектом редакции статьи 24.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает проведение кадастровой оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки и принимаемыми в соответствии с ними методическими указаниями, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. По мнению Комитета, порядок проведения кадастровой оценки не может быть установлен только путем утверждения методик. Необходимо установить порядок формирования кадастровых кварталов (оценочных зон), методы расчета удельных показателей кадастровой стоимости, а также порядок корректировки, порядок доведения до сведения налогоплательщиков данных кадастровой оценки.

Дополнительной проработки требует и порядок представления отчета об оценке на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Так, законопроект не раскрывает полного перечня возможных случаев отклонения результатов определения кадастровой оценки.

Вызывает сомнение целесообразность введения правила о том, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть использованы только с момента внесения их в государственный кадастр недвижимости, поскольку для внесения таких сведений может потребуется определенный временной период. Так, в частности, согласно законопроекту для органа кадастрового учета установлен месячный срок для внесения сведений кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости. В связи с этим, учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости утверждаются соответствующим решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, представляется возможным использование сведений кадастровой оценки с даты принятия такого решения.

Часть 8 статьи 24.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает обязанность для органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации опубликовать информацию об окончании работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости и о порядке ознакомления с их результатами. В законопроекте следует указать источники опубликования такой информации. Относительно возможности установления и пересмотра кадастровой стоимости по ходатайству органов местного самоуправления (предлагаемая законопроектом статья 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), Комитет отмечает следующее. Данная норма может вызвать на практике ситуации, при которых соответствующие органы местного самоуправления будут инициировать пересмотр результатов кадастровой оценки в целях увеличения налоговой базы в нарушение прав налогоплательщиков. По мнению Комитета, необходимо установить четкий (плановый) порядок и сроки корректировки (пересмотра) удельных показателей кадастровой стоимости, обеспечив при этом сохранение налоговой базы по недвижимости неизменной в течение нескольких лет.

Вызывает сомнение необходимость принятия ведомственного акта органа нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, который должен урегулировать порядок определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости. Указанный вопрос должен решаться непосредственно в законопроекте.

Требуют дополнительной проработки положения части 8 статьи 24.12, согласно которой в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере его рыночной стоимости. Так, в частности, следует учитывать, что на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Подходы при определении рыночной стоимости и кадастровой стоимости объекта недвижимости могут различаться, в связи с чем возможность установления указанного правила в законопроекте не может быть поддержана.

Согласно части 9 статьи 24.12 в случае пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости результаты определения кадастровой стоимости представляются комиссией в орган кадастрового учета для внесения сведений в государственной кадастр недвижимости. Полагаем, что этому должно предшествовать утверждение органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости, в противном случае нарушается общий порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям поддерживает N 445126-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации" (в части установления кадастровой оценки) и рекомендует Государственной Думе принять указанный законопроект при рассмотрении его в первом чтении при условии существенной доработки указанного законопроекта ко второму чтению.

Председатель Комитета

М.Л. Шаккум