Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2012 г. N 02АП-3334/12

г. Киров

20 июля 2012 г.

Дело N А28-7353/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя апелляционной жалобы - третьего лица - Верхолётова М.А., действующего на основании доверенности от 21.12.2011,

представителя ответчика Карандина Д.В., действующего на основании доверенности от 19.03.2012

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу "Газпромбанк" (открытое акционерное общество)

на решение Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2012 по делу N А28-7353/2011, принятое судом в составе судьи Едоминой С.А.,

по иску Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова

к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Сергею Александровичу (ИНН: 434600291905, ОГРНИП: 304434518200540)

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - "Газпромбанк" (открытое акционерное общество) (ИНН: 7744001497, ОГРН: 1027700167110),

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

и установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее также - Управление) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Сергею Александровичу (далее также - Предприниматель) о взыскании (с учетом уточнения исковых требований) 1 050 148 рублей 58 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка от 20.03.2002 N 40055 в сумме 676 947 рублей 73 копеек и пени за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 01.10.2007 по 28.10.2011 в размере 373 200 рублей 85 копеек.

Исковые требования основаны на положениях статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невнесением ответчиком платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 43:40:000288:0005 (У0288-005) за период с 01.07.2009 по 30.06.2011.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено открытое акционерное общество "Газпромбанк" (далее - Банк, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Принимая решение, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика обязанности по уплате истцу арендной платы за пользование земельным участком в связи с прекращением действия договора субаренды.

Не согласившись с принятым решением суда, Банк обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, третье лицо указывает, что суд первой инстанции не выяснил правовую природу возникших между истцом и ответчиком арендных отношений. По мнению Банка, к данным отношениям подлежат применению нормы законодательства о перенайме.

Также заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что после расторжения договора аренды помещения договорные отношения между Управлением и Предпринимателем по поводу субаренды земельного участка фактически не прекратились, о чем, в частности, свидетельствует заключение между сторонами нового договора аренды помещений, договора на содержание совместно используемого имущества, договора на возмещение расходов по уплате арендной платы за пользование земельным участком.

Кроме того, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 13.12.2011 N 10473/11, Банк указывает, что действия ответчика по отрицанию факта наличия арендных отношений следует рассматривать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на апелляционную жалобу Управление соглашается с доводами и изложенной в жалобе позицией Банка, просит отменить обжалуемое решение суда и удовлетворить заявленные исковые требования.

Согласно отзыву ответчика на апелляционную жалобу Предприниматель считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законность обжалуемого решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в связи с заявлением Банка о принадлежности ему на праве собственности 58.00/100.00 доли строений и сооружений, расположенных на земельном участке N У0288-005 (по адресу: г. Киров, Московская, 55), Управление муниципальными землями администрации города Кирова (правопредшественник истца) передало Банку указанный земельный участок площадью 2 425 кв.м. (далее также - земельный участок) в аренду совместно с другими арендаторами, имеющими право пользования оставшейся долей строений и сооружений, расположенных на участке. Между Управлением муниципальными землями администрации города Кирова (арендодатель) и Банком (арендатор) подписан договор N 36221 аренды земельного участка. Срок аренды установлен сторонами с 23.08.2000 по 22.08.2050. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с договором от 20.09.2000 N 868 Банк (арендодатель) предоставил Предпринимателю (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2 178 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Киров, ул. Московская, 55. Срок действия договора определен с 01.10.2000 на пять лет (пункт 8.1 договора). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.09.2000.

В связи с заявлением Предпринимателя о принадлежности ему на праве аренды 58.00/100.00 доли зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000288:0005 (У0288-005) по адресу: г. Киров, Московская, 55, между Управлением муниципальными землями администрации города Кирова (арендодатель), Банком (арендатор) и Предпринимателем (субарендатор) подписан договор N 40055 субаренды земельного участка. В соответствии с договором арендатор с согласия арендодателя предоставляет, а субарендатор принимает в аренду сроком с 01.01.2002 по 30.12.2002 земельный участок с кадастровым номером 43:40:000288:0005, который предоставляется субарендатору в аренду совместно с другими арендаторами, имеющими право пользования оставшейся долей зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке. Согласно пункту 15 договора субаренды земельного участка основанием для расторжения договора субаренды земельного участка является соглашение о расторжении договора аренды помещения. При этом дополнительного соглашения о расторжении договора субаренды земельного участка не требуется.

Соглашением от 30.03.2007 стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 20.09.2000 N 868, действие которого было возобновлено на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последним днем аренды в соответствии с условиями соглашения (пункт 1) является 31.03.2007. По акту от 31.03.2007 арендуемые помещения по договору аренды от 20.09.2000 N 868 возвращены арендатором арендодателю.

01 апреля 2007 года между Банком (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор N 1551, в соответствии с которым Предпринимателю предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1775,6 кв.м (далее также - помещения, недвижимость) в здании, расположенном по адресу: г. Киров, ул. Московская, 55. Срок действия договора 11 месяцев, начиная с 01.04.2007 (пункт 8.1 договора). Пунктом 8.2 договора предусмотрена пролонгация договора на тех же условиях на неопределенный срок при использовании арендатором помещений после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2007.

Соглашением от 30.06.2011 договор аренды от 01.04.2007 N 1551 расторгнут. Последним днем аренды в соответствии с условиями соглашения (пункт 1) является 30.06.2011. По акту от 30.06.2011 арендуемые по договору помещения возвращены арендатором арендодателю.

В связи с невнесением Предпринимателем в период с 01.07.2009 по 30.06.2011 арендных платежей в соответствии с условиями договора субаренды земельного участка N 40055 Управление обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей ответчика и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом в случае субаренды имущества ответственным по договору перед арендодателем является арендатор, а в случае перенайма - лицо, которому арендатор передал свои права и обязанности из договора (новый арендатор).

Подписанный Управлением, Банком и Предпринимателем договор N 40055 субаренды земельного участка (далее - договор N 40055) среди прочих содержит следующие условия: размер арендной платы исчисляется исходя из ставок, установленных для субарендатора арендодателем (пункт 6 договора); арендная плата вносится субарендатором непосредственно на счет арендодателя (пункт 7 договора); арендодателю принадлежит право взыскания с субарендатора задолженности по арендной плате и пени (пункт 8 договора).

Указанные условия договора N 40055 в совокупности с иными его условиями по существу свидетельствуют не о сдаче земельного участка в субаренду, а о намерении (воле) сторон осуществить передачу Предпринимателю прав и обязанностей арендатора, вытекающих из договора N 36221 аренды земельного участка, сделать ответственным по данному договору перед Управлением именно Предпринимателя, а не Банк, то есть заключить договор перенайма. Таким образом, наименование договора N 40055 субаренды земельного участка и наименование его сторон не отражают действительное существо данного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В указанной ситуации действующее законодательство не требует обязательного заключения отдельного договора либо оформления иного документа на право пользования земельным участком арендатором недвижимости (в том числе, нежилых помещений в здании). Вместе с тем, нормы гражданского законодательства не содержат и запрета на оформление арендных отношений между собственником земельного участка (Управление) и арендатором находящейся на участке недвижимости (Предприниматель).

Однако в рассматриваемом случае договор N 40055, несмотря на свою правовую природу соглашения о перенайме, не является основанием для начисления Управлением Предпринимателю платы за пользование земельным участком в силу следующего.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, отношения участников соглашения о перенайме подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат регистрации.

В этой связи при передаче прав и обязанностей по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендаторами и арендодателем, также подлежит государственной регистрации. При этом, поскольку соглашение о перенайме вносит изменения в договор аренды в части замены арендатора, государственная регистрация соглашения о перенайме должна осуществляться независимо от срока, на который передаются права и обязанности арендатора.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора N 40055 как соглашения о перенайме, в результате которого меняется арендатор в договоре N 36221 аренды земельного участка, прошедшем государственную регистрацию.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 40055 не может быть признан заключенным и не влечет возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей сторон.

В этой связи доводы апелляционной жалобы и отзыва истца, обосновывающие действие договора N 40055 в спорный период, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку закон не возлагает на арендатора недвижимости обязанность отдельно оплачивать собственнику земельного участка стоимость пользования этим участком, а между истцом и ответчиком отсутствует соглашение о возложении на ответчика указанной обязанности, в силу статьи 210 и пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе требовать с ответчика, не являющегося собственником недвижимости, уплаты арендной платы за пользование земельным участком.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на договор от 01.05.2007 (на содержание совместно используемого имущества), а также на договор от 22.04.2011 (на возмещение расходов по содержанию помещений совместного использования и расходов по уплате арендной платы за пользование земельным участком) является несостоятельной, поскольку указанные договоры регулируют отношения между ответчиком и третьим лицом.

В отсутствие заключенного договора само по себе признание и фактическая оплата ответчиком стоимости пользования земельным участком в определенный период не влечет возникновения у ответчика обязанности по уплате истцу таких платежей на будущее время.

Поскольку требования истца к ответчику не основаны на нормах права и соглашении сторон, отказ ответчика от оплаты истцу стоимости пользования земельным участком не может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на позицию Президиума ВАС РФ, выраженную в постановлении от 13.12.2011 N 10473/11 по делу N А07-16356/2009, отклоняется, поскольку судебные акты, которые являлись предметом пересмотра в порядке надзора, принимались по делу с иными фактическими обстоятельствами.

При таких обстоятельствах невыяснение судом первой инстанции правовой природы договора N 40055 не привело к принятию неправильного решения.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2012 по делу N А28-7353/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу "Газпромбанк" (открытого акционерного общества) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

А.В. Караваева П.И. Кононов