Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2012 г. N 20АП-2741/12 (ключевые темы: недвижимость - земельные отношения - архитектура - договор аренды земельного участка - муниципальные образования)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2012 г. N 20АП-2741/12

Тула

20 июля 2012 г.

Дело N А68-2003/12

Резолютивная часть постановления объявлена 16.07.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.07.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Байрамовой Н.Ю.,

судей Мордасова Е.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Вальтер К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области (г. Ясногорск Тульской области, ОГРН: 1027101848905, ИНН: 7136005464) и Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области (г. Ясногорск Тульской области, ОГРН: 1027101848894, ИНН: 7136002657)

на решение Арбитражного суда Тульской области от 03.05.2012

по делу N А68-2003/12 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области, Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТ" (г. Ясногорск Тульской области, ОГРН: 1027101849059, ИНН: 7136008377)

о взыскании убытков, при участии в судебных заседаниях 10.07.2012 (до перерыва) и 16.07.2012 (после перерыва) от администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области - Терехова А.А. (доверенность N 2700 от 16.06.2010), от Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области - Берникова М.А. (распоряжение), в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания,

установил следующее.

Администрация муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области (далее - администрация МО "Ясногорский район") и Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области (далее - Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства) обратились в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Рост" убытков в сумме 20 711 806 руб. 72 коп., причиненных неисполнением обязательства по передаче в собственность муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области 491,36 кв.м жилых помещений в жилом доме N 10 по ул. Стародомского в городе Ясногорск Тульской области.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцы уменьшили размер исковых требований и просили взыскать с ответчика убытки в сумме 10 318 560 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 03.05.2012 в удовлетворении иска отказано, поскольку истцами не доказан факт причинения убытков.

Согласно позиции суда первой инстанции, договор аренды земельного участка N 34 от 02.08.2007, на основании которого истцами заявлены рассматриваемые требования, является смешанным, в нем содержатся элементы договора аренды и договора, предусматривающего отчуждение объекта недвижимости, который будет создан в будущем. При этом, суд области пришел к выводу об отсутствии согласования сторонами предмета договора в части передачи в муниципальную собственность жилых помещений и в связи с этим признал спорный договор в указанной части незаключенным.

Не согласившись с судебным актом, администрация МО "Ясногорский район" и Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят указанное решение от 03.05.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика убытков в размере 10 318 560 руб., при этом ссылаются на ошибочность выводов суда первой инстанции.

ООО "РОСТ" в отзыве на апелляционную жалобу возражало против ее доводов, указывало на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.07.2012 объявлялся перерыв до 16 часов 40 минут 16.07.2012, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда.

Администрацией МО "Ясногорский район" и Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства в суде второй инстанции заявлено ходатайство о заслушивании пояснений свидетеля - Фалеева Александра Ильича, проживающего по адресу: 301030, Тульская область, г. Ясногорск, ул. Ясногорская, д. 9, поскольку указанное лицо от имени ООО "РОСТ", на основании доверенности, подписывало оспариваемый договор аренды, и может подтвердить волю сторон о безвозмездной передаче обществом в муниципальную собственность жилых помещений.

В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к материалам дела или истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Поскольку указанное выше ходатайство в арбитражном суде первой инстанции заявлено не было, невозможность заявления его ранее истцы не обосновали, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 26 постановления Пленума от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 03.05.2012 следует оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, 19.06.2007 главой администрации муниципального образования "Ясногорский район" было принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного примерно в 40 м по направлению на север от ориентира - дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Ясногорск, ул. Л. Толстого, д. 9, для строительства многоквартирного жилого (л.д. 18).

При этом, главой муниципального образования в качестве существенного условия определена передача в собственность муниципального образования 10% общей площади 96-ти квартирного жилого дома после его ввода в эксплуатацию, с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

02.08.2007, на основании протокола о результатах торгов N 31 от 27.07.2007, Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства (арендодатель) и ООО "РОСТ" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 34, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 6 704 кв.м, кадастровый номер 71:23:01 01 01:0157, расположенный примерно в 40 м по направлению на север от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Ясногорск, ул. Л. Толстого, д. 9. Размер арендной платы составляет 135 756 руб. в месяц, которая оплачивается ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца в бюджет.

Указанный участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома (96-ти квартирного жилого дома).

Пунктом 4.7 договора сторон определено, что арендатор обязуется передать в собственность муниципального образования "Ясногорский район" 10% общей площади 96-ти квартирного жилого дома после ввода его в эксплуатацию (л. д. 10-13).

29.12.2008 администрацией МО "Ясногорский район" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 30/2008 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ясногорск, ул. Стародомского, д. 10 (л.д. 26-27).

27.10.2010 Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства направил ООО "РОСТ" письмо о передаче жилья в муниципальную собственность, в котором просил последнего передать 10% от общей площади жилья вышеуказанного дома в соответствии с пунктом 4.7 договора аренды N 34 от 02.08.2007 (л.д. 35).

26.01.2011 ООО "РОСТ" ответило, что ввиду трудностей, возникших из-за финансового кризиса, оно готово безвозмездно передать только две квартиры (л.д. 36).

Администрация МО "Ясногорский район" и Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства с данным предложением не согласились и обратились в арбитражный суд с иском об обязании общества передать в собственность МО "Ясногорский район" 10% общей площади жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ясногорск, ул. Стародомского, д. 10.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 28.11.2011 по делу N А68-7928/2011, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции 30.01.2012, в удовлетворении иска было отказано.

После чего, 07.02.2012 истцы направили ответчику претензию о выплате компенсации за причиненные убытки равные стоимости 10% от общей площади жилых помещений дома, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ясногорск, ул. Стародомского, д. 10 (л.д. 37-38).

Ответчик претензию оставил без ответа, в связи с чем администрация МО "Ясногорский район" и Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства обратились в арбитражный суд с заявлением о ее взыскании.

Суд первой инстанции, рассмотрев данный иск, правомерно отказал в его удовлетворении.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В силу статьи 15 названного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцы, заявляя требование о взыскании убытков, должны доказать факт нарушения обязательства, причинную связь между нарушением обязательства и наступившими убытками, размер убытков.

Исходя из положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума от 11.07.2011 N 54) индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 вышеназванного постановления Пленума от 11.07.2011 N 54, в случае возникновения между сторонами спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в договоре аренды земельного участка N 34 от 02.08.2007 стороны согласовали передачу ответчиком муниципальному образованию "Ясногорский район" 10% общей жилой площади 96-ти квартирного жилого дома, возведение которого предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 71:23:01 01 01:0157.

30.12.2008 администрация МО "Ясногорский район" выдало ООО "РОСТ" разрешение на эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома общей площадью 4 913,6 кв.м, состоящего из 110 квартир по адресу Тульская область, г. Ясногорск, ул. Стародомского, дом 10.

Из материалов дела невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче МО "Ясногорский район" по договору аренды земельного участка N 34 от 02.08.2007, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на переданном в аренду земельном участке, в договоре также не определены местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, какие-либо характеристики и свойства недвижимости.

Иные доказательства индивидуализации имущества, подлежащего передаче МО "Ясногорский район" по договору аренды N 34 от 02.08.2007, в материалах дела отсутствуют.

Обосновывая свою позицию, заявители апелляционной жалобы указывают, что на момент заключения спорного договора аренды техническая и проектная документация многоквартирного дома отсутствовала, в связи с чем сторонами в пункте 4.7 договора была согласована передача не конкретного имущества, а его процентное соотношение к общей площади дома.

Руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив поведение сторон при заключении договора аренды земельного участка N 34 от 02.08.2007, суд апелляционной инстанции признает правильной позицию суда области о несогласованности ими условия о недвижимом имуществе, подлежащем в будущем передаче по спорному договору аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка N 34 от 02.08.2007 в части условий пункта 4.7 о передачи в муниципальную собственность жилых помещений является правильным.

Правомерным является и вывод суда первой инстанции о недоказанности факта причинения убытков, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы не доказали, что не передача ответчиком в муниципальную собственность 10% общей площади 96-ти квартирного жилого дома при условии отсутствии встречного предоставления повлекла какие-либо убытки для истцов.

Ссылка на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 по делу N А68-7928/2011, в котором якобы сделан вывод о наличии обязательственных отношений между ответчиком и истцами о передаче жилья, является несостоятельной, поскольку договор в указанной части сторонами не заключен, следовательно, он не может повлечь какие-либо юридические последствия.

Поскольку судом первой инстанции в полном объеме установлены все обстоятельства по заявленному предмету спора, а нормы материального и процессуального права применены правильно, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на заявителя.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истцы освобождены от уплаты госпошлины в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 03.05.2012 по делу N А68-2003/12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Ю. Байрамова

Судьи

Е.В. Мордасов И.Г. Сентюрина