Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. N 05АП-5348/12

г. Владивосток

31 июля 2012 г.

Дело N А51-2292/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 июля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от Управления Муниципальной собственности Администрации г.Владивостока (ОГРН 1032501280602) - главный специалист 1 разряда правового управления Булдыгина Н.В. - удостоверение N 28/1-7230 от 22.12.2011 без специальных полномочий,

от ООО "Альтакс-1" (ОГРН 1022501898902) - директор Терещенко Ю.П. - паспорт, решение учредителя от 20.01.1999, выписка из приказа N 1-к от 26.02.1999, Чебатюк О.Н. - паспорт, доверенность от 23.01.2012 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока

апелляционное производство N 05АП-5348/2012

на решение от 18.05.2012

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-2292/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к ООО "Альтакс-1"

о выселении

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" (далее - ООО "Альтакс-1") об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Толстого, д. 30, общей площадью 117,1 кв. м., и передать данное нежилое помещение по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2011 исковое заявление Управления удовлетворено. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 09.09.2011, решение арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2011 по делу N А51-2292/2011 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.12.2011 решение от 28.06.2011 Арбитражного суда Приморского края, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2011 по делу N А51-2292/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции в решении от 18.05.2012 пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленное им требование.

В апелляционной жалобе истец выразил несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что действия истца по прекращению договора аренды от 08.12.2000 и обязании ответчика освободить арендуемые помещения направлены исключительно на недопущение использования ответчиком преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в соответствии с Федеральный законом N 159-ФЗ. Считает, что арбитражный суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о возникновении у ответчика преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку на момент подачи Обществом обращения в 2008 году обстоятельства продления договора аренды от 08.12.2000 на неопределенный срок не были установлены. Факт продления названного договора аренды впервые был установлен в решении Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-2292/2011. Полагает, что данные обстоятельства являются существенными, поскольку на момент подачи заявления от 22.09.2008 между истцом и ответчиком отсутствовали арендные отношения, так как договоры аренды от 15.12.2003 и от 18.02.2005 не были зарегистрированы в установленном законом порядке. По мнению апеллянта, на момент введения в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчик занимал спорное помещение без правовых оснований. Полагает, что тот факт, что договоры аренды от 15.12.2003 и от 18.02.2005 являются незаключенными, не изменяют договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства. Прекращение в 2003 году обязательств по договору от 08.12.2000 свидетельствует об отсутствии юридического значения данной сделки для определения судьбы настоящего спора. Считает, что правовая позиция, выраженная в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", не затрагивает настоящего спора. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены обжалуемого решения и удовлетворения заявленного истцом требования.

В канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве ответчик указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения. Пояснил, что договор аренды недвижимого имущества N 2/342 от 08.12.2000 прекратил действие с 31.12.2003. После прекращения действия данного договора ответчик продолжал занимать спорное помещение.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на законность принятого по делу судебного акта.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежат нежилые помещения (N 1-12) общей площадью 117,1 кв.м. в подвале здания, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Толстого, 30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 100422 от 20.02.2009, выпиской из реестра муниципальной собственности от 20.07.2010.

08.12.2000 между Управлением муниципальной собственности (Арендодатель) и ООО "Альтакс-1" (Арендатор) был заключен договор N 2/342 аренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование имущество, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. Толстого, 30, площадью 117,1 кв.м. (с учетом дополнительного соглашения) со сроком аренды с 30.11.2000 по 31.12.2003 для использования в целях офис. Указанный договор 13.06.2001 был зарегистрирован в установленном законом порядке Учреждением юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (N25-1/00-49/2001-126).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.04.2010 по делу N А51-743/2010 по иску ООО "Альтакс-1" к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, третье лицо: Управление Росреестра по Приморскому краю о признании договоров недействительными, о признании договора заключенным на неопределенный срок установлено, что договор аренды от 08.12.2000 N 2/342 по истечении срока своего действия, то есть после 31.12.2003 является продлившимся на неопределенный срок.

Истец в адрес ответчика 24.03.2010 направил предупреждение N 28/1-1298 об отказе от договора N 2/342 от 08.12.2000. Предупреждение было получено ответчиком 27.03.2010, что подтверждается почтовым уведомлением.

Поскольку спорные нежилые помещения ответчиком в срок, указанный в предупреждении, не были освобождены, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного истцом требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "Аренда".

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1.3. договора срок его действия установлен с 30.11.2000 по 31.12.2003.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды от 08.12.2000 N 2/342 после 31.12.2003 является продленным на неопределенный срок, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель до истечения срока аренды (до 31.12.2003) по правилам вышеуказанной нормы ГК РФ направлял в адрес ответчика отказ от договора. Факт того, что ответчик продолжил пользование помещением подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (акты проверки использования муниципального имущества от 17.08.2010 N 294 и от 04.04.2011 N 102) и пояснениями представителя истца в судебном заседании по рассмотрению настоящей апелляционной жалобы.

То обстоятельство, что договор аренды от 08.12.2000 N 2/342 по истечении срока своего действия, то есть после 31.12.2003, является продленным на неопределенный срок, установлен также решением Арбитражного суда Приморского края от 14.04.2010 по делу N А51-743/2010.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно положениям абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае если договор считает продлившимся на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Материалами дела подтверждено, что предупреждение N 28/1-1298 от 24.03.2010 УМС г.Владивостока о расторжении договора аренды N 2/342 от 08.12.2000 в адрес ответчика было направлено после предпринятой ООО "Альтакс-1" попытки реализовать преимущественное право выкупа спорного имущества по заявлению от 22.09.2008.

Вместе с тем материалами дела подтверждается тот факт, что с настоящим иском согласно входящему штампу Арбитражного суда Приморского края УМС г. Владивостока обратилось (18.02.2011) после подачи ООО "Альтакс-1" заявления (08.02.2011) в арбитражный суд о признании незаконным бездействия УМС г.Владивостока по вопросу реализации преимущественного права выкупа арендуемого ООО "Альтакс-1" имущества и о понуждении уполномоченного органа совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2011 по делу N А51-1828/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" к Управлению муниципальной собственности города Владивостока об оспаривании бездействия, признано незаконным бездействие Управления муниципальной собственности г. Владивостока по вопросу реализации преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" нежилого помещения площадью 117,1 расположенного по ул. Толстого, д.30, г. Владивостоке, в связи с его несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Арбитражный суд обязал УМС г. Владивостока рассмотреть по существу заявление общества с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 117,1 расположенного по ул. Толстого, д.30, г. Владивостоке, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Таким образом, из указанного судебного акта следует, что ООО "Альтакс-1" имеет возможность реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении установленных данной нормой условий, в том числе о нахождении в непрерывном владении и (или) временном пользовании предпринимателя арендуемого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Одной из целей принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае действия истца по направлению в адрес ответчика сообщения об отказе от договора аренды до разрешения по существу заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, следует расценивать как злоупотребление правом, что является основанием для отказа в удовлетворении иска об освобождении спорного нежилого помещения.

Довод апеллянта о том, что на момент подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения обстоятельство продления действия договора аренды от 08.12.2000 не было известно, подлежит отклонению в силу его несостоятельности. Согласно положениям части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом самостоятельного признания указанного факта, исходя из буквального толкования указанных положений, не требуется. В решении от 14.04.2010 по делу N А51-743/2010, вступившем в законную силу, суд первой инстанции, рассмотрев требование Общества о признании договора аренды от 08.12.2000 продленным на неопределенный срок, указал, что такой способ защиты нарушенного права не предусмотрен действующим законодательством, более того, не направлен на защиту нарушенных и (или) оспариваемых прав. Суд первой инстанции лишь констатировал то обстоятельство, что договора аренды от 08.12.2000 в силу части 2 статьи 621 ГК РФ является возобновленным на неопределенный срок, что не опровергает того вывода, что с 31.12.2003 (пункт 1.3 договора аренды от 08.12.2000) правоотношения между сторонами не прекратились, а продолжили свое действие автоматически. Следовательно, на дату обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества (22.09.2008) оно продолжало владеть и пользовать им на законных основаниях. При этом доказательств, опровергающих непрерывность пользования ответчиком имуществом с даты заключения договора от 08.12.2000 по настоящий момент, истцом не представлено.

В соответствии со статьей 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2012 по делу N А51-2292/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев