Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. N 18АП-6587/12

г. Челябинск

31 июля 2012 г.

Дело N А07-2680/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деевой Г.А.,

судей Баканова В.В., Фотиной О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-2680/2012 (судья Масалимов А.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "ИНТЕГРАЛ" - Усманова Г.Ф. (доверенность N 53-у от 27.12.2011);

потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" - Козаев С.Л. (доверенность N 1 от 10.01.2012).

Открытое акционерное общество "ИНТЕГРАЛ" (далее - ОАО "ИНТЕГРАЛ", общество "ИНТЕГРАЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к потребительскому кооперативу финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" (далее - ПК "Своими руками", кооператив "Своими руками", ответчик, податель жалобы) о взыскании 505 427 руб. 12 коп. задолженности и обязании ответчика подписать дополнительное соглашение N 4 к договору от 18.10.2004 N 16, определяющее окончательную цену договора в сумме 25 480 250 руб. (с учетом уточнения исковых требований (т.2, л.д.80), принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 (с учетом определения об исправлении опечатки от 13.06.2012) исковые требования общества "ИНТЕГРАЛ" удовлетворены частично, в его пользу с кооператива "Своими руками" взыскано 505 427 руб. 12 коп. задолженности, а также 24 770 руб. 51 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ПК "Своими руками" обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 17.05.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции допустил неправильное применение норм материального права, что нашло выражение в неправильном применении к правоотношениям сторон Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку оформленный между сторонами договор от 18.10.2004 N 16 не был зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке и является договором купли-продажи будущей вещи.

При этом по условиям данного договора его оплата осуществлялась ответчиком в размере денежных средств, полученных от третьих лиц, а поэтому изменение стоимости квартир, подлежащих передаче кооперативу "Своими руками", влечет обязанность ответчика по уплате увеличения стоимости только после поступления указанной суммы от третьих лиц.

Также податель жалобы возражает против вывода суда о невозможности приостановления ответчиком своей обязанности по оплате квартир до момента исполнения истцом обязанности по их передаче кооперативу "Своими руками".

Ответчик указал, что в соответствии с условиями договора согласованные сторонами спора квартиры подлежали передаче не позднее 01.02.2007. Поскольку на момент подачи искового заявления ни одна из квартир в собственность кооператива "Своими руками" передана не была, при том, что часть квартир уже имеют собственника, у подателя жалобы имелись законные основания для приостановления своего обязательства по финансированию строительства в порядке пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, кооператив "Своими руками" считает не подтвержденным надлежащими доказательствами размер задолженности.

Истец представил письменные пояснения на апелляционную жалобу, в которых, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции, просил решение Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, апелляционную жалобу кооператива "Своими руками" - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 18.10.2004 между ОАО "Интеграл" (Сторона 1) и ПК "Своими руками" (Сторона 2) заключен договор N 16, по условиям которого Сторона 1 осуществляет финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: г. Уфа, Ленинский район, квартал 377 (далее - объект), а Сторона 2 - долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в пункте 1.2 договора (пункты 1.1, 1.3 договора).

Согласно пункту 1.2 договора Сторона 1 предоставляет Стороне 2 право долевого участия на 120 квартир общей проектной площадью 8 756,24 кв.м в объекте в соответствии с актом долевого разграничения (т.1, л.д.43 оборот - 45).

Предварительная сумма договора, определяемая на основании общей ориентировочной стоимости квартир, составляет 218 906 000 руб.

В процессе строительства объекта Сторона 1 оставляет за собой право изменять цену одного квадратного метра общей площади квартир, на которые Стороной 2 заключены договоры с третьими лицами, а также изменять стоимость квартир, на которые Стороной 2 заключены договоры с третьими лицами, что не требует дополнительного соглашения сторон (пункт 2.2 договора).

В дальнейшем стороны неоднократно изменяли предварительную сумму договора в связи с изменением количества подлежащих передаче кооперативу "Своими руками" квартир, что оформлялось дополнительными соглашениями от 23.03.2005 N 1 (т.1, л.д.46), от 23.08.2005 N 2 (т.1, л.д.49) и от 29.12.2006 N 3 (т.1, л.д.51) с подписанием соответствующих актов долевого разграничения (т.1, л.д. 47-48, 50, 52).

Согласно дополнительному соглашению от 29.12.2006 N 3 с актом долевого разграничения Сторона 1 предоставляет Стороне 2 право долевого участия на 6 квартир (N 44, N 52, N 56 и N 60 в блок-секции В, N 89 и N 90 в блок секции Б), общей проектной площадью 579,99 кв.м, ориентировочной стоимостью 24 989 800 руб.

Объект строительства введен в эксплуатацию, на что получено соответствующее разрешение N RU 03308000-29-ЖА от 17.10.2011 (т.1, л.д.67-68).

Из имеющихся в материалах дела актов приема-передачи векселей и платежных поручений, в том числе платежного поручения от 26.03.2012 N 132 на сумму 1 000 000 руб. (т.1, л.д.125), следует, что обязанность по перечислению предварительной оплаты исполнена кооперативом "Своими руками" частично, в сумме 24 974 822 руб. 88 коп.

Задолженность ПК "Своими руками" перед ОАО "ИНТЕГРАЛ" составила 14 977 руб. 12 коп. (24 989 800 - 24 974 822,88).

В соответствии с пунктом 2.2 договора его окончательная цена определяется на основании общей окончательной стоимости квартир, исходя из фактической площади квартир по данным технических обмеров предприятия технической инвентаризации, и оформляется дополнительным соглашением сторон (пункт 2.2 договора).

Согласно техническому паспорту жилого здания (строения) Уфимского городского филиала ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" (т.1, л.д.54-65) по состоянию на 25.02.2011 проектная площадь подлежащих передаче в пользу ответчика 6 квартир составила 590,7 кв.м; квартирам N 44, N 52, N 56, N 60 присвоены соответственно N 43, N 50, N 54, N 58, однокомнатная и двухкомнатная квартиры со строительными (проектными) номерами 89 и 90 объединены в одну трехкомнатную квартиру под номером 86.

Об изменении проектной площади квартир и в связи с этим необходимости подписания дополнительного соглашения N 4 об определении окончательной суммы, подлежащей уплате по договору, общество "ИНТЕГРАЛ" уведомило ПК "Своими руками" письмом от 25.01.2012 N 0007/10 (т.1, л.д.53).

Дополнительное соглашение N 4 (т.1, л.д.70) с актом долевого разграничения (т.1, л.д.71) кооперативом "Своими руками" не подписано.

Разница между суммой договора по дополнительному соглашению N 3 и этой же величиной по дополнительному соглашению N 4 составляет 490 450 руб. (25 480 250 - 24 989 800).

Ссылаясь на наличие у кооператива "Своими руками" задолженности по оплате договора от 18.10.2004 N 16 в общей сумме 505 427 руб. 12 коп. (14 977,12 + 490 450), общество "ИНТЕГРАЛ" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании спорной суммы и обязании ответчика подписать дополнительное соглашение N 4.

Суд первой инстанции, заслушав доводы сторон и исследовав представленные в дело доказательства, пришел к выводу об удовлетворении иска в части взыскания задолженности.

В части неимущественного требования об обязании кооператива подписать дополнительное соглашение N 4 арбитражный суд пришел к выводу об отказе в его удовлетворении. При этом суд исходил из того, при заключении договора все расчеты между сторонами производились согласно проектной площади квартир, а потому определение окончательной суммы договора с учетом фактической общей площади квартир соответствует воле сторон и цели заключенного между ними договора.

Принимая во внимание судебные акты судов общей юрисдикции, арбитражный суд признал исполненным обязательство истца по передаче ответчику квартир под номерами 43, 50, 54 и 86. В отношении квартиры N 58 суд указал, что обществом "ИНТЕГРАЛ" осуществлялись действия по передаче ответчику спорной квартиры согласно акту, приложенному к письму от 12.04.2012 исх. N 089/10, в то время как доказательства подписания акта либо отказа от его подписания со стороны кооператива "Своими руками" не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель кооператива "Своими руками" просил решение суда первой инстанции пересмотреть только в части удовлетворенных исковых требований о взыскании с кооператива 505 427 руб. 12 коп. задолженности.

С учетом мнения сторон и требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обязании ПК "Своими руками" подписать дополнительное соглашение N 4 к договору от 18.10.2004 N 16 судом апелляционной инстанции не пересматривается.

Вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика 505 427 руб. 12 коп. является правильным.

Из материалов дела следует, что отношения между истцом и ответчиком основаны на договоре от 18.10.2004 N 16, из содержания которого прямо не следует, что при его толковании и исполнении следует руководствоваться положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем оценивая сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: г. Уфа, Ленинский район, квартал 377, в том числе возникшие между кооперативом "Своими руками" и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды общей юрисдикции квалифицировали данные отношения как возникшие из договора об участии в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах ссылка арбитражного суда первой инстанции при рассмотрении настоящего спора на положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не противоречит материалам дела и фактическим обстоятельствам, поскольку при квалификации правоотношений между физическими лицами (пайщиками) и кооперативом суды общей юрисдикции руководствовались положениями указанного закона.

В то же время, учитывая разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 для квалификации правоотношений, возникших непосредственно между истцом и ответчиком, судам при оценке договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля - продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество" Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления).

Учитывая изложенное, между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из купли-продажи, при этом на ответчика как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи (пункты 1.3 и 2.3 договора), в то время как на истца (застройщике) - обязанность передать помещения, определенные актом долевого разграничения к договору, после ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.1.4).

Пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Обязательство ответчика по уплате цены договора по своей экономической сущности носит инвестиционный характер (для создания объекта недвижимости и права требовать его передачи в будущем), следовательно, по порядку исполнения является первичным к корреспондирующему обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о возможности приостановить исполнение кооперативом своего обязательства по финансированию объекта строительства (внесению предварительной и окончательной цены договора) в порядке пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации до передачи застройщиком квартир, соответствующих доле финансирования (участия) в строительстве.

В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязанность покупателя по оплате товара, в том числе квартиры или другого недвижимого имущества, предусмотрена положениями Гражданского кодекса о купле-продаже (ст. 454, 486).

Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате денежных средств по договору от 18.10.2004 N 16 в материалах дела не имеется, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными требования общества "ИНТЕГРАЛ" в части взыскания задолженности и удовлетворил иск.

Определяя размер указанной задолженности, суд принял во внимание расчет истца (т.2, л.д.81), согласно которому размер денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика, составил 505 427 руб. 12 коп., в том числе 14 977 руб. 12 коп. - разница между перечисленной кооперативом "Своими руками" оплатой по договору и его предварительной ценой, определенной сторонами в дополнительном соглашении от 29.12.2006 N 3 с учетом акта долевого разграничения (т.1, л.д. 51, 52), а также 490 450 руб. - разница между предварительной и окончательной ценой договора с учетом уточнения проектной площади по данным технической инвентаризации.

Доказательств погашения задолженности и исполнения принятого на себя обязательства ответчик не представил.

При этом возможность увеличения обществом "ИНТЕГРАЛ" цены договора обусловлена пунктом 2.2, согласованным сторонами при подписании договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а факт проведения между сторонами окончательных расчетов с учетом фактической площади квартир - сложившейся между ними практикой делового оборота (договоры о долевом строительстве от 01.02.2002, от 12.11.2002, акты долевого разграничения и дополнительные соглашения-т.2, 20-74), что не противоречит статье 5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения подателя жалобы об отсутствии обязанности по оплате (окончательных расчетов) со ссылкой на обязательства третьих лиц, являющихся пайщиками по заключенным кооперативом "Своими руками" договорам паенакопления, а также условие договора от 18.10.2004 N 16 об оплате его цены по мере поступления денежных средств от третьих лиц, являются несостоятельными.

При этом арбитражный суд исходит из того, что условие об оплате товара (выполненных работ, оказанных услуг) по мере поступления денежных средств от третьих лиц, противоречит статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответствующее обстоятельство не может влиять на возникновение обязанности ответчика по своевременному финансированию строительства и надлежащее исполнение принятого им на себя обязательства, в том числе произвести окончательный расчет за переданные третьим лицам квартиры.

Правоотношения ПК "Своими руками" с его членами (пайщиками) и с обществом "ИНТЕГРАЛ" носят самостоятельный характер, обязанность по финансированию строительства и окончательному расчету по условиям договора от 18.10.2004 N 16 возложена непосредственно на самого ответчика (пункт 1.3).

Ссылка кооператива "Своими руками" на неисполнение обществом "ИНТЕГРАЛ" обязанности по передаче ответчику 6 квартир в составе объекта долевого строительства судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку противоречит имеющимся в материалах дела и вступившим в законную силу судебным актам судов общей юрисдикции, которыми признано право собственности на подлежащие передаче ответчику квартиры под номерами 43, 50, 54 и 86 за членами кооператива "Своими руками" (решения и определения Ленинского районного суда г. Уфы, Верховного суда Республики Башкортостан - т.1, л.д. 17-33, 108, 119).

Судами установлено, что члены кооператива "Своими руками" Сафин В.Н., Хлыбовы А.А. и Л.М., Уразметова Т.З., а также Чегодаева Э.М. в полном объеме исполнили обязанность по внесению в кооператив суммы пая. При этом ПК "Своими руками" считал правомерной и необходимой передачу пайщикам оплаченных ими спорных квартир.

В отношении квартиры N 58, где согласно договору на управление, техническое обслуживание, содержание долей в общем имуществе многоквартирного дома от 18.10.2011 N 58 (т.1, л.д. 120-123) проживает семья Гарифуллиных, являющихся членами кооператива "Своими руками", судом первой инстанции правомерно указано на совершение обществом "ИНТЕГРАЛ" действий по фактической передаче объекта (акт от 12.04.2012 - т.2, л.д.2; опись вложения в почтовое отправление и уведомление о вручении - т.2, л.д.3) в пользу ответчика.

Доказательств принятия указанной квартиры по акту приема-передачи либо отказа в принятии с указанием мотивированных причин кооперативом "Своими руками" не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом неисполнение обязанности по принятию квартиры не освобождает последнего от обязанности оплатить ее стоимость в рамках заключенного договора от 18.10.2004 N 16 (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-2680/2012 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба кооператива "Своими руками" - без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы получили оценку при изложении мотивировочной части настоящего судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку ответчику отказано в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на его счет.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-2680/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.А. Деева

Судьи

В.В. Баканов О.Б. Фотина