Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2012 г. N 08АП-4269/12

город Омск

03 августа 2012 г.

Дело N А75-840/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.,

судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Оськиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4269/2012) открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04 апреля 2012 года по делу N А75-840/2012 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" (ИНН 8604029825, ОГРН 1028601265461) к открытому акционерному обществу "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" (ИНН 8604007691, ОГРН 1028601258883) об обязании заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" (далее - ООО "ТехноРезерв", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" (далее - ОАО "ЖЭУ N 2", ответчик, податель жалобы) об обязании заключить от имени собственников помещений в многоквартирном жилом доме с ООО "ТехноРезерв" договор аренды на часть общего имущества, расположенного в подвальном помещении, площадью 51,8 кв.м. по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1 на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.02.2011.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования и просил обязать ОАО "ЖЭУ N 2" заключить с ООО "ТехноРезерв" договор аренды на часть общего имущества, расположенного в подвальном помещении, площадью 51, 8 кв. м по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1, на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме от 11.02.20011, дополнив правовые основания ссылкой на статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции иск рассмотрен с учетом приведенных уточнений.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа - Югры от 04.04.2012 по делу N А75-840/2012 исковые требования ООО "ТехноРезерв" удовлетворены в полном объеме: на ОАО "ЖЭУ N 2" возложена обязанность по заключению с ООО "ТехноРезерв" договора аренды на часть общего имущества, расположенного в подвальном помещении площадью 51,8 кв. м. по адресу город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1 на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.02.2011.

Кроме того, с ОАО "ЖЭУ N 2" в пользу ООО "ТехноРезерв" взыскано 4 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы ответчик ссылается на следующие обстоятельства: спорное помещение нельзя признать самостоятельным объектом, отдельным от всей площади подвала; решение общего собрания собственников помещений, на которое ссылается истец, является незаконным, так как им нарушены права ОАО "ЖЭУ-2". Полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о возобновлении с ООО "ТехноРезерв" арендных отношений в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и необъектвной оценку факту внесения истцом денежных средств в качестве арендной платы..

Кроме того, указывает, что в апреле 2011 года собственниками помещений упомянутого выше многоквартирного дома принято решение о передаче всей площади подвального помещения, включая спорное помещение, на праве аренды ответчику. Данное решение реализовано, в настоящее время заключен договор аренды между собственниками помещений многоквартирного жилого дома и ОАО "ЖЭУ N 2".

При этом для подтверждения данного довода подателем жалобы к апелляционной жалобе приложены ответ филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югра Нефтеюганское отделение N ф86-08-01/423 от 16.04.2011 и технический паспорт жилого дома N 1а в 5-й микрорайоне города Нефтеюганска.

В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

По смыслу приведенных нормы права и разъяснений, следует, что суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос о приобщении дополнительных доказательств при наличии соответствующего ходатайства с обоснованием причин невозможности представления спорных документов в суд первой инстанции.

Между тем податель жалобы такого ходатайства не заявил, в апелляционной жалобе также отсутствует просьба о приобщении обозначенных выше документов либо обоснования причин, как того требует часть 2 статьи 268 АПК РФ, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствует процессуальная возможность для приобщения представленных ответчиком дополнительных доказательств к материалам дела и они не подлежат оценке при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ТехноРезерв", оспаривая доводы подателя жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 25.07.2012, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 27.07.2012. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

После перерыва в судебном заседании стороны также не присутствовали.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия представителей сторон.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из нижеизложенного.

Как указывалось ранее, требование истца состоит в обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения, а именно: подвального помещения площадью 51,8 кв. м. по адресу город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1.

В качестве правового обоснования истцом приведены нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (статьи 36, 44-46, 161), а также ГК РФ (статьи 182, 290, 304, 305, 420, 422, 425, 432-435, 438).

При этом истец полагает, что обязанность ответчика по заключению договора возникла в силу ряда обстоятельств, в том числе в связи с принятием 11.02.2011 общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома N 1, микрорайон 5 от 11.02.2011 (проведено в форме заочного голосования) решения о предоставлении в пользование (аренду) ООО "ТехноРезерв" сроком на 11 месяцев (правоотношения считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях если ни одна из сторон не менее чем за 30 дней в письменной форме не заявит о прекращении или изменении правоотношений) части общего имущества, расположенного в подвальном помещении, площадью 51,8 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1, с арендной платой 12 000 руб. 00 коп. в месяц (том 1 листы дела 10-11).

В этом же решении указано, что уполномоченным органом на заключение договора аренды от имени собственников помещений является ОАО "ЖЭУ N 2" (пункт 4 решения от 11.02.2011).

ООО "ТехноРезерв" на основании принятого решения собственников помещений от 11.02.2011 в адрес ответчика для подписания направил договор аренды (том 1 листы дела 78-80).

Письмом от 03.03.2011 N 316 ОАО "ЖЭУ N 2" направил истцу свой вариант договора аренды нежилого помещения N 19 (том 1 листы дела 14-18).

В ответ истец письмом от 18.03.2011 (том 1 листы дела 19-20) сообщил ответчику о том, что, по мнению истца, представленный ответчиком вариант договора аренды нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, права и законные интересы собственников сдаваемых в аренду помещений, истец просил в течение 10 дней с момента получения данного письма подписать предложенный истцом вариант договора, скрепить печатью и направить его обратно ООО "ТехноРезерв".

ОАО "ЖЭУ N 2" письмом от 25.03.2011 N 465 (том 1 листы дела 21- 22), ссылаясь на протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, проведенного в форме заочного голосования от 31.12.2010, сообщил, что ОАО "ЖЭУ N 2" вправе самостоятельно с учетом интересов собственников определять порядок использования мест общего пользования, в том числе, сдавать нежилые помещения в аренду третьим лицам, и самостоятельно определять размер арендных платежей. Этим же письмом ответчик указал на незаконность занятия ООО "ТехноРезерв" нежилого помещения площадью 65,4 кв.м., расположенного по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1, поскольку до настоящего времени не подписан с ОАО "ЖЭУ N 2" договор аренды.

Полагая, что данные действия ответчика свидетельствуют о его необоснованном уклонении от заключения договора аренды, на условиях, определенных решением собственников помещений от 11.02.2011, ООО "ТехноРезерв" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Между тем гражданское законодательство основывается на принципе свободы договора, который установлен в статье 421 ГК РФ.

Согласно названной норме права юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, для возложения обязанности на ОАО "ЖЭУ-2" по заключению с ООО "ТехноРезерв" договора аренды нежилого помещения необходимо установить, что данная обязанность у ответчика возникла в силу определенных положений закона или в связи с добровольно принятым на себя обязательством.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец при заявлении настоящего иска и его уточнении не ссылается на основания возникновения обязанности у ответчика по заключению спорного договора применительно к статье 421 ГК РФ, полагая, что между сторонами уже возникли арендные отношения (расценив решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 11.02.2011 в качестве оферты, а действия ООО "ТехноРезерв" по подготовке проекта договора и его направлению ОАО "ЖЭУ-2" - акцептом), которым необходимо лишь придать установленную законом форму (письменный договор в форме единого документа).

Однако подобные обстоятельства не свидетельствуют о возникновении между сторонами каких-либо отношений по аренде, касающихся спорного помещения.

Действительно, по правилам пункта 4 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

В соответствии со статьей 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, в качестве которого могут быть расценены и конклюдентные действия акцептанта: совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункта 3 статьи 438 ГК РФ).

То есть письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 434 ГК РФ).

Вместе с тем приведенные правила заключения договоров не применимы в данном случае, поскольку в пункте 1 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Поскольку спорный объект аренды также относится к недвижимому имуществу, следовательно, он должен быть заключен с соблюдением пункта 1 статьи 651 ГК РФ.

При отсутствии такого договора оснований констатировать факт возникновения между сторонами в отношении спорной части подвального помещения многоквартирного жилого дома арендных отношений не имеется.

Не влечет указанное и возникновение на стороне ответчика обязанности по заключению соответствующего договора.

Так, одним из случаев обязательности заключения договора в силу закона является статья 426 ГК РФ, согласно которой публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Договор аренды нежилого помещения не относится к публичным сделкам, поскольку не обладает перечисленными в статье 426 ГК РФ признаками.

В главе 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения, также не установлено, что заключение договора аренды обязательно для лица, у которого находится в собственности спорное имущество, или для уполномоченного законом или собственником по сдаче имущества в аренду лица.

Не усматривается этого и из обозначенных истцом норм права.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4).

В части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

По смыслу перечисленных норм права принятое 11.02.2011 решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома свидетельствует лишь о его обязательности для самих собственников, а не управляющей компании, которой делегировано только право (не обязанность) на заключение договора аренды от имени собственников помещений.

Рассматриваемое решение от 11.02.2011 не подтверждает и факт добровольного принятия ответчиком на себя обязательства по заключению договора аренды.

Как указывалось выше, статья 421 ГК РФ предусматривает возможность понудить к заключению договора, когда обязанность заключить договор предусмотрена добровольно принятым обязательством.

В качестве такового можно рассматривать заключение сторонами предварительного договора, так как пунктом 1 статьи 429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Подобного договора между сторонами не заключалось. В качестве предварительного договора нельзя расценить и решение от 11.02.2011, учитывая положения пунктов 2, 3 статьи 429 ГК РФ и отсутствие ответчика на собрании собственников помещений 11.02.2011.

Так, по условиям пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 651 ГК РФ, предварительный договор аренды должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, что в данном случае не соблюдено.

Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в то время как из решения от 11.02.2011 нельзя усмотреть согласование его предмета в связи с отсутствием конкретизации спорного подвального помещения и возможностью его разграничить с иными подвальными помещениями (не указано его расположение в составе недвижимого имущества с привязкой к поэтажному плану и т.п.).

При таких обстоятельствах, договор аренды подчинен принципу свободы договора, выражающему частно-правовые начала, составляющие основу гражданского права, то есть может быть заключен только по взаимному согласию сторон.

Поскольку заключение договора аренды нежилого помещения не является обязательным для ответчика, у истца отсутствовали правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить соответствующий договор.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключение договора аренды является обязательным для ОАО "ЖЭУ N 2", является не состоятельным, правовые основания для понуждения ответчика к заключению с истцом данного договора отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО "ТехноРезерв" у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ОАО "ЖЭУ N 2" подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении иска следует отказать, расходы по уплате государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

При изготовлении настоящего постановления в полном объеме судом апелляционной инстанции была обнаружена опечатка, допущенная в резолютивной части постановления, объявленной 27.07.2012, которая выразилась в неверном указании даты оглашения резолютивной части постановления по делу N А75-840/2012.

Как следует из протокола судебного заседания от 25-27.07.2012 по делу N А75-840/2012, в заседании суда апелляционной инстанции, открытом 25.07.2012, объявлялся перерыв до 27.07.2012. Соответствующая информация размещалась в сети Интернет на официальном сайте суда. После возобновления судебного заседания 27.07.2012 и была объявлена резолютивная часть постановления по настоящему делу, о чем также свидетельствует отчет о публикации резолютивной части постановления по делу N А75/840/2012 на сайте суда.

Между тем, во вводной части резолютивной части постановления указана иная дата, а именно: 25.07.2012.

По правилам части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Поскольку допущенная опечатка не влечет изменения содержания настоящего судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым ее исправить в порядке статьи 179 АПК РФ данным постановлением и изложить постановление с учетом уже исправленной опечатки.

Руководствуясь статьей 179, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Исправить во вводной части резолютивной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-840/2012 опечатку: вместо "25 июля 2012 года" читать "27 июля 2012 года".

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04 апреля 2012 года по делу N А75-840/2012 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" в пользу открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

М.В. Смольникова Н.А. Шарова