Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2012 г. N 15АП-7604/12

город Ростов-на-Дону

06 августа 2012 г.

дело N А53-6441/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.

при участии:

от истца: представитель Жуков С.И. (доверенность от 10.10.2009)

от ответчиков:

от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области: представитель Кузьмин П.А. (доверенность от 10.01.2012 N 19/2)

от ГУП РО "Ростовдорснаб": представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21 мая 2012 года по делу N А53-6441/2012

по иску индивидуального предпринимателя Бабаяна Норайра Шимшадовича (ОГРН 310616536400032, ИНН 616507698763)

к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055, ИНН 6163021632), Государственному унитарному предприятию Ростовской области "Ростовдорснаб" (ОГРН 1026103733688, ИНН 6165029154)

о признании сделок недействительными,

принятое судьей Меленчуком И.С.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бабаян Норайр Шимшадович (далее - ИП Бабаян Н.Ш., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - Министерство), Государственному унитарному предприятию Ростовской области "Ростовдорснаб" (далее - ГУП РО "Ростовдорснаб", предприятие) о признании дополнительного соглашения от 20.07.2011 N 1 к договору аренды земельного участка от 05.07.2005 N 27876 и дополнительного соглашения от 20.07.2011 N 1 к договору аренды земельного участка от 06.07.2005 N 14284и, заключенных между Министерством и предприятием, недействительными.

Исковые требования мотивированы тем, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Прежний собственник недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка и не вправе расторгать договор аренды земельного участка, поскольку названный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2012 иск удовлетворен, дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков, заключенные между Министерством и предприятием, признаны недействительными.

Решение мотивировано тем, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Прежний собственник недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка и не вправе расторгать договор аренды земельного участка, поскольку названный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе Министерство просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2012 отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что с момента возникновения права собственности истца на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, находящихся в аренде у предприятия, истец не изъявлял воли для переоформления договоров аренды на эти земельные участки, с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в Министерство не обращался, не производил оплату за пользование земельными участками. Дополнительными соглашениями Министерство и предприятие расторгли договоры аренды земельных участков, указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области. Договоры аренды земельных участков расторгнуты в установленном порядке, права и обязанности по указанным договорам к предпринимателю не перешли.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 03.12.2009 б/н о результатах аукционных торгов по реализации имущества ГУП РО "Ростовдорснаб" в виде Лот N 1 предприятием (продавец) и предпринимателем (покупатель) 08.12.2009 заключен договор купли-продажи N 1-КП (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и оплатил следующее имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 172а: строение (склад) литер А, а, а1, З общей площадью 261,4 кв.м; строение (склад) литер Б общей площадью 123 кв.м; строение (склад с пристройкой) литер Г,Г1 общей площадью 76,6 кв.м; строение (склад) литер Д общей площадью 292,7 кв.м; строение (склад) литер Ж общей площадью 534,2 кв.м.

Право собственности на указанную недвижимость зарегистрировано в ЕГРП 22.03.2010.

По указанному договору купли-продажи предприятие также передало предпринимателю права и обязанности по договорам аренды земельных участков, на которых расположены указанные строения: по договору аренды земельного участка от 06.07.2005 N 14284и в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 08 17:0001 общей площадью 2042 кв.м, целевое назначение - в целях эксплуатации складских помещений, срок аренды с 19.04.2005 по 19.04.2054; по договору аренды земельного участка от 06.07.2005 N 27877 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 08 17:0002 общей площадью 2835 кв.м, целевое назначение - в целях эксплуатация складских помещений, срок аренды с 19.04.2005 по 19.04.2054; по договору аренды земельного участка от 05.07.2005 N 27876 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 08 17:0003 площадью 1425 кв.м, целевое назначение - в целях эксплуатация складских помещений, срок аренды с 19.04.2005 по 19.04.2054.

Указанные договоры аренды земельных участков предприятие заключило с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. Однако в связи с тем, что 09.01.2007 была проведена государственная регистрация права государственной собственности Ростовской области на арендованные земельные участки, права и обязанности арендодателя по указанным договорам перешли к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области - органу государственной власти, уполномоченному распоряжаться земельными участками, находящимся в собственности Ростовской области.

Министерство и предприятие дополнительными соглашениями от 20.07.2011 N 1 расторгли договоры аренды земельного участка от 05.07.2005 N 27876 и от 06.07.2005 N 14284и.

Полагая, что указанные соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков не соответствуют закону, нарушают права предпринимателя и являются недействительными, последний обратился в суд с иском к Министерству и предприятию.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абзацы первый и второй пункта 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац второй пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

С учетом указанных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность заключения его прежним собственником соглашения о расторжении данного договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его права на земельный участок, существующего на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стал предприниматель, у Министерства и предприятия не имелось правовых оснований для заключения соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков после перехода права собственности на строения к предпринимателю.

По своей правовой природе соглашение об изменении, дополнении или прекращении основного договора является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него, поэтому в случае его заключения неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ) такое соглашение признается ничтожным (ст. 168 ГК РФ) (пункт 6 информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации").

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал оспариваемые дополнительные соглашения к договорам аренды недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Доводы ответчика о необходимости обращения в Министерство для заключения дополнительных соглашений правильно отклонены судом первой инстанции, поскольку отсутствие такого обращения не является основанием для лишения предпринимателя права на земельный участок, на котором расположена принадлежащая ему на праве собственности недвижимость.

Также обоснованно отклонены судом первой инстанции и доводы ответчика о том, что истец не производит оплату за пользование спорными земельными участками, поскольку отсутствие платежей не является основанием нарушения прав истца как арендатора спорных земельных участков с учетом предъявления Министерством требования о взыскании с предпринимателя задолженности по оплате пользования данными земельными участками в деле N А53-28602/2011.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 мая 2012 года по делу N А53-6441/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев