Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2012 г. N 05АП-5530/12

г. Владивосток

24 июля 2012 г.

Дело N А59-409/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 19 июля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, А. В. Ветошкевич,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии

от истца от истца: Заболотский А.А., доверенность N 19 от 18.07.2012;

от ответчика, третьего лица: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Сахалинтурист"

апелляционное производство N 05АП-5530/2012

на решение от 16.05.2012

судьи О.Н. Боярской

по делу N А59-409/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску ООО "Юлиана"

к ЗАО "Сахалинтурист"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о признании ЗАО "Сахалинтурист" уклонившимся от регистрации договора аренды и о государственной регистрации договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юлиана" (далее - ООО "Юлиана") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к закрытому акционерному обществу "Сахалинтурист" (далее - ЗАО "Сахалинтурист") о признании последнего уклонившимся от государственной регистрации договора аренды N 01/06/11/07/ от 01.07.2011 и о государственной регистрации договора (с учетом уточнения иска).

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области).

Решением от 16.05.2012 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил заявленные исковые требования.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что отсутствует предмет иска, поскольку арендатор пользовался спорным нежилым помещением на основании договора аренды от 01.01.2012 N 01/01/11/02, возобновленного на неопределенный срок, сделка по заключению договора аренды от 01.07.2012 не была совершена в надлежащей форме и не подлежала государственной регистрации.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что при неоспоримом факте владении и пользования истцом спорным нежилым помещением отсутствие передаточного акта не является доказательством отсутствия договора от 01.07.2011; считает недоказанным заявленный истцом довод о наличии между сторонами договора аренды от 01.01.2012 N 01/01/11/02.

Согласно письменному отзыву Управления Росреестра по Сахалинской области, поступившего через канцелярию суда, законодательством предусмотрена возможность одностороннего обращения в регистрирующий орган за совершением регистрационных действий, при этом ни одна из сторон договора с таким заявлением не обращалась. В тексте отзыва содержится ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Коллегия, рассмотрев данное ходатайство, с учетом мнения истца, руководствуясь ст.ст.156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определила его удовлетворить.

Представители ответчика в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца оспорил доводы апелляционной жалобы, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на жалобу. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела подлинников квитанций, подтверждающих факт направления отзыва участникам процесса.

Коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрела заявленное ходатайство и определила его удовлетворить.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

01.07.2011 между ЗАО "Сахалинтурист" (арендодатель) и ООО "Юлиана" (арендатор) заключен договор N 01/06/11/07 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 125,485 кв. м, расположенное по адресу г.Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 2.

Объект аренды принадлежит ЗАО "Сахалинтурист" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.05.2001 серии 65 N 033481, от 09.06.2001 серии 65 N 039076.

Срок договора установлен сторонами с 01.07.2011 по 01.07.2014 (пункт 6.1 договора).

06.12.2011 ООО "Юлиана" направило в адрес ЗАО "Сахалинтурист" письмо, полученное ответчиком, о необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию договора аренды от 01.07.2011 либо предоставлении соответствующей доверенности сотрудникам ООО "Юлиана".

14.12.2011, 30.01.2012 ООО "Юлиана" повторно обратилось к ответчику с требованием предоставить документы, необходимых для государственной регистрации спорного договора.

ЗАО "Сахалинтурист", в свою очередь, направило в адрес ООО "Юлиана" письма N 23 от 31.01.2012 и N 24 от 02.02.2012 об освобождении ООО "Юлиана" незаконно занимаемых площадей, являющихся собственностью ЗАО "Сахалинтурист", в срок до 12.02.2012.

Уклонение ЗАО "Сахалинтурист" от государственной регистрации договора аренды на спорное имущество, отказ передать необходимые для этого документы, явились основанием для обращения ООО "Юлиана" с иском в суд.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Положениями Закона о регистрации предусмотрено, что:

- с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (абз. 2 п. 1 ст. 26);

- к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16);

- необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18).

Из текста договора аренды от 01.07.2011 01/06/11/07 следует что срок аренды установлен сторонами на три года, следовательно, данный договор подлежит государственной регистрации.

Условиями договора аренды N 01/06/11/07 обязанность государственной регистрации договора не возложена ни на арендодателя, ни на арендатора.

Для проведения государственной регистрации договора аренды арендатор обращался к арендодателю с письмами от 06.12.2011, 14.12.2011, 30.01.2012 о необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию спорного договора либо предоставлении соответствующей доверенности сотрудникам ООО "Юлиана".

Однако ЗАО "Сахалинтурист" не были исполнены обязательства по предоставлению документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды; действия, направленные на осуществление государственной регистрации указанного договора, ответчиком также совершены не были.

В силу п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения содержатся в абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации и в пункте 63 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п.7 Информационного письма N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, исходя из существа исковых требований и доводов истца, последний обязан подтвердить доказательствами совершение сделки в надлежащей форме и факт уклонения ответчика от регистрации договора аренды. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, несовершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор соответствует по своей форме и содержанию требованиям действующего законодательства, все существенные условия сделки согласованы сторонами надлежащим образом, имущество, в качестве объекта аренды, фактически передано арендодателем в пользование арендатору.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что сделка по заключению договора аренды от 01.07.2012 не была совершена в надлежащей форме и не подлежала государственной регистрации, является необоснованным.

Коллегией установлено, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия суд расценивает как неправомерное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В силу абзаца 9 статьи 20 Закона о регистрации прав непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что не предоставление арендодателем необходимых документов сделало невозможным осуществление истцом действий, направленных на проведение уполномоченным органом государственной регистрации заключенной сторонами сделки.

Коллегия учитывает, что уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды от 01.07.2011 выражается также в позиции ответчика, изложенной в тексте возражения на исковое заявление и в апелляционной жалобе.

Доводы ответчика о том, что на момент подписания договора от 01.07.2011 года между сторонами действовал договор аренды того же помещения от 01.01.2011 был предметом исследования суда первой инстанции и суд дал ему верную оценку.

Таким образом, требование о государственной регистрации договора аренды от 01.07.2011 обоснованно удовлетворено Арбитражным судом Сахалинской области.

Вместе с тем, суд первой инстанции, удовлетворяя исковое требование о признании ЗАО "Сахалининтурист" уклонившимся о государственной регистрации, не учел следующего.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке. При этом указанное лицо вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные ст.12 ГК РФ, которой установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

Из содержания указанных норм закона во взаимосвязи с п.2 ст.1, п.1 ст.9 ГК РФ, ч.1 ст.49, п.4 ч.2 ст.125 АПК РФ следует, что прерогативой истца является выбор способа защиты нарушенного права, который должен соответствовать как содержанию нарушенного права, так и установленному законом для конкретного спорного правоотношения.

Вместе с тем возможность предъявления исков о признании стороны договора уклонившейся о государственной регистрации в законе не предусмотрена, в связи с чем, эти обстоятельства должны получить юридическую оценку в рамках предъявленного в соответствии со ст.ст.12, 165 ГК РФ требования о государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, предъявление требования о признании ЗАО "Сахалининтурист" уклонившимся о государственной регистрации в качестве самостоятельного требования само по себе не направлено на восстановление нарушенного права и является ненадлежащим способом защиты.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что иск в этой части не подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в связи с чем, расходы истца по оплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика в сумме 4 000 рублей.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.05.2012 по делу N А59-409/2012 изменить.

Зарегистрировать заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Юлиана" и закрытым акционерным обществом "Сахалинтурист" договор N 01/06/11/07 от 01.07.2011 аренды нежилого помещения площадью 125,4785 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Сахалинская, 2 (литер Б).

В удовлетворении исковых требований о признании закрытого акционерного общества "Сахалинтурист" уклонившимся от регистрации договора аренды нежилого помещения N 01/06/11/07 от 01.07.2011 отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сахалинтурист" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юлиана" расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев А.В. Ветошкевич