Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2012 г. N 14АП-3998/12 (ключевые темы: кадастровая стоимость земельного участка - государственная кадастровая оценка - земли населенных пунктов - рыночная стоимость - разрешенное использование)

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2012 г. N 14АП-3998/12

г. Вологда

11 июля 2012 г.

Дело N А13-348/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 июля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Вологодский центр эффективного домостроения" Новиковой А.А. по доверенности от 31.05.2012, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Касаткиной Т.И. по доверенности от 24.01.2011, от федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Воробьева С.В. по доверенности от 10.02.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вологодский центр эффективного домостроения" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 апреля 2012 года по делу N А13-348/2012 (судья Борисова Ю.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вологодский центр эффективного домостроения" (далее - ООО "ВЦЭД", Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление) об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695, 35:24:0103002:1696, 35:24:0103002:1586 равной их рыночной стоимости - 18 442 000 руб., 19 076 000 руб. и 34 812 000 руб. соответственно, и к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Учреждение) о возложении обязанности внести изменения в сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695, 35:24:0103002:1696, 35:24:0103002:1586 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 11 по Вологодской области (далее - Инспекция), Департамент земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 13 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "ВЦЭД" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что вывод суда о недостоверности информации об оцениваемых правах, изложенной в отчете оценщика, носит необоснованный характер. Оценщик производил оценку именно права собственности на спорные земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0103002:622, принадлежащего ООО "ВЦЭД" на праве собственности, путем его разделения. По мнению апеллянта, оценщиком в приложении к отчету представлены оферты продаж объектов-аналогов, содержащие исчерпывающую информацию по всем ценообразующим характеристикам указанных объектов, кроме того источники информации идентифицированы и проверяемы, ссылки на печатные источники также в отчете содержатся. Податель жалобы указывает, что корректировки на все существенные, по мнению оценщика, различия в отчете имеют исчерпывающий характер.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Инспекция просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя, решение суда считает законным и обоснованным.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей истца и ответчиков, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО "ВЦЭД" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695 и 35:24:0103002:1696 общей площадью 22 245 кв. м и 23 010 кв. м соответственно, расположенных по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Клубова, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственного назначения (предыдущий номер - 35:24:0103002:622). Право собственности истца зарегистрировано в установленном законодательством порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2012 серии 35-АБ N 160267, 160268.

Департаментом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Товарищество Вологдатара" (далее - арендатор) 30.01.2009 подписан договор аренды земельного участка для строительства N 01-323 (далее- Договор), в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1586 площадью 46 317 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства производственной базы, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Клубова, северо-западная часть кадастрового квартала (т. 1, л. 35 - 37).

В материалы дела представлено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.09.2009, согласно которому Арендатор уступил все свои права и обязанности по Договору истцу (т. 1, л. 38).

Постановлением правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области" утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области. Данное постановление вступило в силу с 01.01.2011.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695 и 35:24:0103002:1696 установлена в размерах 74 114 111 руб. 40 коп. и 76 662 877 руб. 20 коп. соответственно; кадастровая стоимость арендованного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0103002:1586 - 157 054 462 руб. 62 коп.

Ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации и многократное превышение кадастровой стоимости указанных земельных участков над рыночной стоимостью, определенной отчетом от 28.10.2011 N Н-116/11-1, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет от 28.10.2011 N Н-116/11-1 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости перечисленных земельных участков, и в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила). В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пунктом 1 Правил организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и его территориальными органами. Согласно пункту 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 в связи с упразднением Роснедвижимости ее функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) органа кадастрового учета при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель определяются Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденным приказом Министерства торговли и экономического развития Российской Федерации от 28.06.2007 N 215.

Во исполнение пункта 11 Правил приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания), позволяющие определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе отдельных видов разрешенного использования. Согласно пункту 1.3 Методических указаний кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно новой редакции пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В статье 24.19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право физических и юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Судом первой инстанции установлено, что при составлении отчета N Н-116/11-1 специалистом допущены нарушения требований, указанных в Законе об оценочной деятельности; Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (далее - ФСО N 2), Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации).

Отчет N Н-116/11-1 не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку составлен с нарушениями, а именно:

- содержит недостоверную информацию об оцениваемых правах на спорные земельные участки, которая на 28.10.2011 не соответствовала действительности;

- информация, использованная при проведении данной оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, поскольку не соответствует действительности;

- содержание отчета вводит в заблуждение его пользователей, так как нарушены принципы обоснованности и проверяемости;

- приведенные в таблице N 5 названного отчета сведения в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3 не подтверждаются приложениями к нему;

- отсутствие в отчете корректировки на функциональное использование земельных участков также повлекло занижение показателей и рыночной стоимости оцениваемых объектов в целом, поскольку четыре из пяти объектов-аналогов имеют отличное от оцениваемых объектов (земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695, 35:24:0103002:1696) разрешенное использование, а именно спорные объекты имеют разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственного назначения, только один из аналогов (N 2) имеет такой же вид разрешенного использования (таблица N 5 отчета);

- отчет не позволяет проверить достоверность изложенной в нем информации в отношении целевого назначения и разрешенного использования объектов-аналогов.

Довод подателя жалобы о несоответствии вывода суда о недостоверности информации об оцениваемых правах, изложенной в отчете оценщика, обстоятельствам дела отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), определено, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Однако указание в графах "Оцениваемый объект" таблиц N 6 и N 9 отчета, составленного 28.10.2011, на право собственности не соответствует действительности, поскольку право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695 и 35:24:0103002:1696 зарегистрировано 16.03.2012.

Судом апелляционной инстанции признается необоснованным довод подателя жалобы о представлении в приложении к отчету оферт продаж объектов-аналогов, содержащих исчерпывающую информацию по всем ценообразующим характеристикам указанных объектов.

Приложения к отчету N Н-116/11-1 (оферты объектов-аналогов) не охватывают объекты-аналоги N 2 и N 3: г. Вологда, мкр-н Бывалово, Пошехонское шоссе, площадью 19,39 соток; г.Вологда, Окружное шоссе - Пошехонское шоссе, площадью 200 соток.

Представленная заявителем в судебное заседание 12.04.2012 незаверенная копия таблицы N 5, содержащая уточнения сведений в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3, не опровергает выводов суда о том, что отчёт не соответствует пункту 4 ФСО N 3, статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Судом правомерно не принята во внимание копия документ "вопросы по отчету", поскольку лицо, дающее пояснения в этом документе, в суд не вызывалось, об ответственности в соответствии с Уголовным кодексом Российской Федерации не предупреждалось.

Податель жалобы указывает, что корректировки на все существенные, по мнению оценщика, различия в отчете имеют исчерпывающий характер.

Данный довод подлежит отклонению, поскольку занижение показателей рыночной стоимости оцениваемых объектов в целом повлекло сравнение каждого из спорных участков по площади только с одним из объектов-аналогов, отсутствие сравнения участков по местоположению, а также отсутствие в отчете корректировки на функциональное использование земельных участков, поскольку четыре из пяти объектов-аналогов имеют отличное от оцениваемых объектов (земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1695, 35:24:0103002:1696) разрешенное использование, а именно: спорные объекты имеют разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственного назначения, только один из аналогов (N 2) имеет аналогичный вид разрешенного использования (таблица N 5 Отчета).

На основе анализа вышеуказанных правовых норм суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих истцу, не может быть установлена на основании отчета N Н-116/11-1 ввиду того, что он не принят судом в качестве надлежащего доказательства.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Однако правом на заявление ходатайства о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорных земельных участков истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции не воспользовался.

В силу изложенных обстоятельств вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований соответствует обстоятельствам дела.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 апреля 2012 года по делу N А13-348/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вологодский центр эффективного домостроения" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина