Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2012 г. N 14АП-3283/12

г. Вологда

13 июля 2012 г.

Дело N А66-13010/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 июля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Львова В.А. по доверенности от 27.12.2011 N 15749-04, от общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания" генерального директора Ефимова М.К. на основании протокола от 20.12.2010 N 7, Доброхваловой В.П. по доверенности от 17.10.2011 N 40 и Орловой Е.В. по доверенности от 01.01.2012 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 07 марта 2012 года по делу N А66-13010/2010 (судья Силаев Р.В.),

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания" (ОГРН 1046900033388; далее - ООО "ВТЭК", Общество) о взыскании 1 823 410 руб. 66 коп., в том числе 1 677 043 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 по договору аренды земельного участка от 28.05.2007 N 0230-з/07 и 146 366 руб. 94 коп. пеней за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей, начисленных на основании пункта 5.2 указанного договора (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением от 21.02.2011 по ходатайству истца производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 24.11.2010 по делу N А66-13898/2009. Определением от 06.06.2011 производство возобновлено.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07 марта 2012 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ВТЭК" в пользу Министерства взыскано 274 723 руб. 95 коп., в том числе 249 353 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате за 2010 год по договору аренды земельного участка от 28.05.2007 N 0230-з/07 и 25 370 руб. 75 коп. пеней. В остальной части иска отказано.

Министерство с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и принять в отмененной части новый судебный акт, которым взыскать с ООО "ВТЭК" в пользу Министерства 1 427 690 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате и 120 996 руб. 19 коп. пеней. Податель жалобы считает, что после заключения договора аренды с ООО "ВТЭК" федеральным законодательством установлены новые правила определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а нормативные акты, действовавшие в период заключения договора, утратили силу. Комитет по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет, правопредшественник Министерства) правомерно начислял арендную плату, руководствуясь постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па. Кроме того, считает правомерным применение Комитетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 9488 руб. 73 коп. за 1 кв. м.

Представитель Министерства в судебном заседании апелляционной инстанции доводы, изложенные в жалобе, поддержал.

ООО "ВТЭК" в отзыве на апелляционную жалобу и представители в судебном заседании апелляционной инстанции просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представители не возражают проверить судебное решение только в обжалуемой части.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 08.05.2007 заключен договор аренды земельного участка N 0230-з/07 сроком действия до 28.09.2009. Впоследствии срок действия договора продлевался дополнительными соглашениями от 21.05.2010 N 265-10, от 27.04.2011 N 127-11. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

В соответствии с указанным договором арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200016:0034, находящийся по адресу: город Тверь, Московское шоссе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 12 134 кв. м.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы.

Сторонами в приложении к указанному договору согласована формула расчета арендной платы: А=(Скадастр * S) * Zсзн * Ксэо * 1/12, где Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земли, утвержденный постановлением администрации Тверской области от 05.08.2002 N 270-па; S - площадь земельного участка; Zсзн - ставка земельного налога; Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей; Kinfl - коэффициент инфляции. Согласно указанному расчету сумма арендной платы за 1 месяц 2007 года составила 38 384 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 названного договора стороны предусмотрели сроки внесения арендной платы частями: не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 июля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 октября - 1/2 годовой суммы.

Стороны предусмотрели, что арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения коэффициента инфляции (пункт 3.3 договора).

Арендодателем за 2010 год была рассчитана арендная плата за указанный земельный участок с учетом изменения удельного показателя кадастровой стоимости земли - 9488,73 (утвержден постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па). Размер арендной платы составил 1 727 043 руб. 72 коп., из них 50 000 руб. 00 коп. оплачены Обществом 24.01.2011.

Поскольку Обществом нарушены условия договора о сроках и размере внесения арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их частично обоснованными по праву и размеру.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с абзацем пятым части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Суд пришел к выводу о том, что на основании статей 424, 606, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ответчик обязан вносить арендные платежи по ставкам, установленным органами государственной власти субъекта Российской Федерации и соответствующего муниципального образования в определенный период, а также с учетом коэффициента инфляции.

Судом первой инстанции установлено, что расчет арендной платы в 2010 году произведен истцом с учетом изменения величины удельного показателя кадастровой стоимости земли, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области". Так, по сведениям государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200016:0034, площадью 12 134 кв. м внесена в базу данных 04.06.2010 на основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 27.05.2010, утвержденного отделом кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Тверской области, и составляет 115 136 249,82 руб. при удельном показателе 9488,73 руб./кв. м.

На момент заключения договора аренды удельный показатель кадастровой стоимости земли был утвержден постановлением администрации Тверской области от 05.08.2002 N 270-па и составлял 2530,319 руб./кв. м.

Как следует из апелляционной жалобы, поскольку в соответствии с Законом N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ - вступил в силу 30.10.2007) порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, должен определяться субъектами Российской Федерации, администрацией Тверской области 26.12.2007 было принято постановление N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов".

Указанным нормативным актом был установлен единый порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на всей территории Тверской области.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по формуле А = Скадастр. х S х Сап х Кинфл. х Ксэо х m / 12.

Истец начислял арендную плату, руководствуясь постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па.

На момент заключения договора аренды земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого ответчиком земельного участка был установлен постановлением администрации Тверской области от 05.08.2002 N 270-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тверской области" и составлял 2530,319 рубля за 1 кв. м, данный показатель рассчитывался по формуле: А=(Скадастр * S) * Zсзн * Ксэо * 1/12, где Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земли, утвержденный постановлением администрации Тверской области от 05.08.2002 N270-па; S - площадь земельного участка; Zсзн - ставка земельного налога; Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей; Kinfl - коэффициент инфляции.

При этом в пункте 3.1 договора стороны определили, что размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 6.1 данного договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменной форме, а согласно пункту 3.3 договора Арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения коэффициента инфляции.

Впоследствии на территории Тверской области проводились работы по актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тверской области. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па. Данным постановлением также было признано утратившим силу постановление администрации Тверской области от 05.08.2002 N 270-па.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком комитетом по управлению имуществом был применен удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 9 488,73 руб. за 1 кв. м, при этом формула расчета изменилась.

По мнению Министерства, в рассматриваемой ситуации подлежал применению правовой подход, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 02.02.2010 по делу N 12404/09, поскольку порядок определения размера арендной платы установлен таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками должен определяется в соответствии с его положениями.

Применение механизма определения арендной платы, установленного в договоре аренды, не представляется возможным, поскольку нормативный акт Тверской городской Думы, установивший данный механизм, не действует и будет противоречить одному из основных принципов определения размера арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Оспаривая расчет истца, ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал, что ни постановление администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па, ни постановление администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па, на которые ссылается истец в обоснование своих доводов, не содержат ссылки на то, что они распространяются на отношения сторон, возникшие из ранее заключенных договоров аренды. Кроме того, постановление N 503-па не регулирует отношения и не является обязательным для применения сторонами аренды.

Кроме того, истец, помимо одностороннего изменения размера арендной платы, на основании применения вновь изданного нормативного акта (постановление N 503-па) вместо согласованного сторонами (постановление N 270-па) в расчете арендной платы производит замену одного коэффициента на другой: ставку земельного налога (Zc3h) на ставку арендной платы (Сап).

При применении в расчете арендной платы согласованного между сторонами размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 2530,319 руб./кв. м изменение коэффициента приводит к увеличению арендной платы на 161 190,12 руб. в год. При применении величины, используемой истцом, в размере 9488,73 руб./кв. м арендная плата увеличивается на 604 465,32 руб. в год, что также приводит к нарушению баланса частных и публичных интересов, изменению размера арендной платы, изменению методики расчетов, определенной сторонами в договоре.

Заключив вышеуказанный договор аренды земельного участка, стороны согласовали все показатели, применяемые в расчете размера арендной платы, в том числе удельный показатель кадастровой стоимости земли, размер базовой ставки земельного налога и т.д.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу норм статей 450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11 при рассмотрении дела со схожими фактическими обстоятельствами, изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора влечет нарушение разумного баланса частных и публичных интересов и нарушение принципа правовой определенности. Вопрос о возможности одностороннего изменения расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен быть разрешен судом исходя из условий договора.

Оценив условия договора и учитывая то, что к соглашению по изменению порядка расчета величины арендной платы и изменению размера арендной платы за землю стороны не пришли, суд первой инстанции сделал вывод, что оснований для предъявления и взыскания задолженности по арендной плате в заявленной сумме с применением при расчете удельного показателя 9448,73 руб./кв. м у истца не имеется. В спорной ситуации подлежит применению удельный показатель, равный 2530,319 руб./кв. м.

При данных обстоятельствах требования истца в части основного долга суд правомерно признал подлежащими удовлетворению в размере, признанном ответчиком, - 249 353 руб. 20 коп., исходя из удельного показателя, равного 2530,319 руб./кв. м.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку в существующей судебной практике отсутствует единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды, как это следует из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 о передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А47-7623/2010 Арбитражного суда Оренбургской области для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2011 по тому же делу.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 07 марта 2012 года по делу N А66-13010/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина