Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2012 г. N 09АП-14931/12

г. Москва

14 августа 2012 г.

Дело N А40-6401/12-11-57

Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 14.08.2012 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" "Д.У." ЗПИФН "Актив-Премьер Траст" на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2012 г. по делу N А40-6401/12-11-57, принятое судьей Давыдовой О.В.

по иску ООО Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" "Д.У." ЗПИФН "Актив-Премьер Траст" (ИНН 7728622666, ОГРН 5077746853730) к ИП Пушкареву Сергею Викторовичу (ИНН 772322048205, ОГРНИП 307770000441639)

о взыскании долга и неустойки по договору аренды недвижимого имущества при участии в судебном заседании представителей: от истца: Янова О.С. по доверенности от 12.10.2011 N 184 от ответчика: Пушкарев С.В. лично, паспорт; представитель Михеева А.С. по доверенности от 07.08.2012

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ТЭН- Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пушкареву Сергею Викторовичу о взыскании 69 019,88 Евро, составляющих 26 725, 46 Евро задолженности по арендной плате по договору аренды N Д\171\ от 25 сентября 2010 года, 42 294, 42 Евро пени за просрочку исполнения денежных обязательств на основании п. 7.2 договора (с учетом принятых судом уточнений исковых требований и отказа от ранее предъявленного требования о взыскании долга по оплате сбора за эксплуатационные услуги в размере 155,33 евро и долга по постоянной составляющей арендной платы в сумме 15 5689,96 евро в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Иск заявлен на основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2012 г. исковые требования ООО Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 11 881,70 Евро основного долга, 1 046,60 Евро неустойки (в связи с уменьшением ее размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ). В остальной части в иске отказал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания арендной платы в размере 14 843,76 Евро, суд первой инстанции исходил из того, что до предъявления требования о взыскании задолженности по арендным платежам, до момента прекращения договора аренды в связи с его расторжением, Обществом УК "ТЭН-Девелопмент" должен был быть произведен зачет в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы из суммы обеспечительного депозита.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО УК "ТЭН-Девелопмент" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом не указано, каким именно нормам действующего законодательства не соответствуют признанные им недействительными положения Договора аренды и Соглашения о его расторжении. Ответчик не отрицает факт подписания Соглашения от 12.03.2012 г., которым стороны определили, что расторжение договора осуществляется по вине Арендатора и Обеспечительный депозит возврату Арендатору и/или зачету в счет погашения каких-либо платежей по договору не подлежит, а остается у Арендодателя в качестве штрафа. По мнению заявителя жалобы, обеспечительный депозит является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно зачел суммы страхового депозита в счет оплаты промежуточных платежей по договору (за июнь-декабрь 2011 г.), так как у ответчика также имеется задолженность за январь-март-2012 года. Вместе с тем, в соответствии с п.3.1.1 Договора обеспечительный депозит засчитывается в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы за два последних месяца аренды. Выводы суда об уменьшении размера неустойки до размера однократной ставки Банка России противоречит пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81, предусматривающей уменьшение неустойки до указанного размера только в исключительных случаях.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив требования истца в заявленном размере.

Ответчик просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда от 05.04.2012 г. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 25 сентября 2010 года между ООО УК "ТЭН-Девелопмент" (арендодатель) и ИП Пушкаревым С.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N Д\171\, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, площадью 94,3 кв.м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, занимающее нежилую комнату N 171 в нежилом помещении N XII на 3-м этаже здания Торгового Центра по адресу: г. Москва, ш. Энтузиастов, д. 12, корп.2 (п. 1.1 договора).

Срок аренды по договору исчисляется с даты начала арендатором торговой деятельности в помещении и подписания сторонами соответствующего акта о начале торговой деятельности и продолжается в течение трех лет (п. 2.1 договора).

21 февраля 2011 года сторонами подписан Акт приема-передачи помещения в аренду и Акт о начале торговой деятельности в арендуемом помещении.

12 марта 2012 года между сторонами заключено Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25 сентября 2010 года.

В соответствии с п.1 соглашения о расторжении последним сроком действия договора считается 12 марта 2012 года. Договор расторгнут ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в связи с неоднократным (более двух раз подряд) нарушениями арендатором сроков оплаты арендной платы по договору.

Условиями п.4 Соглашения о расторжении договора аренды установлено, что оплаченный арендатором по договору обеспечительный депозит возврату арендатору и/или зачету в счет погашения каких-либо платежей по договору не подлежит, остается у арендодателя в качестве штрафа. Против данной меры арендатор не возражает, в связи с чем каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п.3.4.1.4 договора арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендную плату по договору ежемесячно в порядке предоплаты в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца за текущий/оплачиваемый месяц аренды.

Ежемесячная постоянная составляющая арендной платы составляет 7 421, 88 евро (п. 3.4.1.1 договора). Дополнительным соглашением от 25 мая 2011 года стороны установили, что с 01 мая 2011 года по 31 августа 2011 года постоянная составляющая арендной платы по договору в месяц составляет 5 195, 32 евро (п. Дополнительного соглашения).

Как следует из материалов, после окончания срока действия договора 12.03.2012 г. задолженность ответчика по арендной плате за период с июня по декабрь 2011 г. составила 26 725,46 Евро, что последним не оспаривается.

Проанализировав пункты 8.4.1 договора аренды и п.4 Соглашения о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о их недействительности (ничтожности) в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку условие о невозврате обеспечительного депозита влечет для истца как арендодателя последствия в виде неосновательного обогащения за счет ответчика - арендатора, что противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем самостоятельно зачел сумму обеспечительного платежа 14 843,76 Евро в счет спорных платежей и взыскал с ответчика в пользу истца 11 881,70 Евро.

Однако, судебная коллегия не может признать указанные выводы суда первой инстанции обоснованными.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Признавая ничтожными пункты 8.4.1 договора аренды и п.4 Соглашения о расторжении договора аренды, предусматривающий удержание арендодателем суммы обеспечительного платежа, суд первой инстанции не указал, какой норме закона или иного правового акта противоречат данные пункты договора и соглашения, не установил обстоятельств несоблюдения специальных требований к договору.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Учитывая, что специальные нормы об обеспечительном депозите как способе обеспечения исполнения обязательства отсутствуют, стороны были вправе руководствоваться общими положениями действующего гражданского законодательства.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 8.4.1 договора, в случае расторжения договора арендодателем, произошедшего по вине арендатора (по основаниям, установленным действующим законодательством или договором), а также в случае расторжения договора арендатором в отсутствии оснований для расторжения договора, установленных действующим законодательством РФ или договором, обеспечительный депозит возврату арендатору и/или зачету в счет оплаты арендатором каких-либо платежей не подлежит, а остается у арендодателя в качестве штрафа.

Условиями п.4 Соглашения о расторжении договора аренды установлено, что оплаченный арендатором по договору обеспечительный депозит возврату арендатору и/или зачету в счет погашения каких-либо платежей по договору не подлежит, остается у арендодателя в качестве штрафа. Против данной меры арендатор не возражает, в связи с чем каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.

Признавая ничтожными указанные выше пункты договора и соглашения о его расторжении в части удержания арендодателем суммы обеспечительного депозита, суд первой инстанции неправомерно отклонил довод истца о том, что обеспечительный депозит является штрафной санкцией в случае нарушения арендатором условий договора аренды и при прекращении договорных обязательств вследствие их неисполнения (ненадлежащего исполнения) со стороны арендатора.

При этом, в соглашении сторон от 12 марта 2012 г. о расторжении договора ответчик добровольно принимает условия об удержании арендодателем суммы обеспечительного депозита, возможность удержания которого в связи с нарушением арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей предусмотрена п. 8.4.1 договора.

Более того, зачитывая обеспечительный депозит в счет погашения задолженности ответчика за спорный период (июнь-декабрь 2011 г.), суд первой инстанции не учел, что условиями договора (пунктом 3.1.1 ) обеспечительный депозит засчитывается в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы за два последних месяца.

Вместе с тем, Соглашением о расторжении договора стороны установили дату его прекращения, а именно 12 марта 2012 г.

Как следует из справки, (т.1, л.д. 123), у ответчика имеется задолженность включительно по февраль 2012 г., что свидетельствует о том, что заявленный ко взысканию период с июня по декабрь 2011 г. не является последними двумя месяцами действия договора аренды и, следовательно, обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет промежуточных платежей, поскольку это противоречит пункту 3.1.1 договора.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендным платежам за период с июня по декабрь 2011 г. в сумме 26 725,46 Евро, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом, суд апелляционной инстанции руководствуется правоприменительной практикой, выработанной кассационной инстанцией по вопросу правомерности удержания арендодателем суммы обеспечительного депозита (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.141.2011 г. по делу N А40-122926/10-28-1040).

В силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что в случае полной или частичной просрочки арендатором сроков оплаты арендной платы и/или ее составляющих или выставленных арендодателем счетов, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 2% от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.

Согласно расчета истца, сумма неустойки составила 94 324, 39 Евро, однако ко взысканию предъявлена пени в размере 42 294, 42 евро.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика.

Рассмотрев заявление ИП Пушкарева С.В. о применении норм ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции нашел его подлежащим удовлетворению, принимая во внимание чрезвычайно высокий размер ставки начисления неустойки - 2%, что многократно превышает действующую ставку рефинансирования, и взыскал неустойку в размере 1 046, 60 евро, рассчитанную исходя из действующей ставки рефинансирования - 8% годовых.

Однако, судом первой инстанции не принят во внимание пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81, согласно которому определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Установив обстоятельства нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, обусловленных договором аренды, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца о взыскании неустойки в сумме 42 294,42 Евро.

Вместе с тем, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, судебная коллегия считает необоснованным уменьшение судом первой инстанции неустойки до однократного размера ставки рефинансирования ЦБ России, поскольку это противоречит пункту 2 вышеназванного Постановления ВАС РФ.

При указанных обстоятельствах, предъявленная истцом ко взысканию неустойка может быть снижена до двукратной учетной ставки Банка России (16,5% годовых), что составляет 2 161,58 Евро.

Исходя из изложенного, решение от 05.04.2012 г. подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца в части основного долга в сумме 26 725,46 Евро, в части неустойки в сумме 2 161,58 Евро в рублях по курсу Центрального Банка России на день фактической уплаты, в остальной части во взыскании неустойки следует отказать.

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2012 г. по делу N А40-6401/12-11-57 отменить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Пушкарева Сергея Викторовича (ИНН 772322048205, ОГРНИП 307770000441639) в пользу Общества с ограниченной ответственности Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" (ИНН 7728622666, ОГРН 5077746853730) 26 725,46 Евро основного долга, 2 161,58 Евро неустойки в рублях по курсу Центрального Банка России на день фактической уплаты, 42 741 руб.66 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.

В остальной части в иске отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Т.Ю. Левина Е.Е. Кузнецова