Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. N 17АП-6595/12

г. Пермь

13 августа 2012 г.

Дело N А50-25717/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г.Н.,

судей Савельевой Н.М., Сафоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,

при участии:

от истца Управления имущественных отношений администрации г. Соликамска (ОГРН 1025901972744, ИНН 59194200113) - не явились;

от ответчика ООО "Клеопатра" (ОГРН 1065919024016, ИНН 5919004949) - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Клеопатра"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 28 апреля 2012 года

по делу N А50-25717/2011,

принятое судьей Батраковой Ю.В.,

по иску Управления имущественных отношений администрации г. Соликамска

к ООО "Клеопатра"

о взыскании денежных средств,

установил:

Управление имущественных отношений администрации г. Соликамска обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Клеопатра" о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 1905 на аренду недвижимого имущества муниципальной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора от 29.06.2007 в размере 96 945,01 руб. за период с 01.05.2011 по 20.02.2012, договорной неустойки в размере 4 632,68 руб. за период с 05.08.2011 по 20.02.2012 (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2012 исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.05.2011 в сумме 96 945,01 руб. и неустойка за период с 25.07.2011 по 20.02.2012 в сумме 4 570,96 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В качестве доводов в апелляционной жалобе указано, что истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей в результате одностороннего изменения истцом размера арендной платы, основания которого условиями договора не предусмотрены. Условиями договора предусмотрено изменение размера арендной платы, но перечень таких изменений четко ограничен. Применение истцом неверного коэффициента при расчете арендной платы в этот перечень не включено. Кроме того, ответчик указывает на то, что при обращении ответчика к главе г. Соликамска, последний пояснил, что предложение об изменении арендной платы носит согласительный характер. Ответчик ссылается на то, что суд не учел уточнение истцом исковых требований.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представители сторон по делу не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.06.2007 на основании Постановления главы города Соликамска от 21.05.2007 N 708 между Управлением имущественных отношений администрации г. Соликамска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лонда" (арендатор) заключен договор N 1905 на аренду недвижимого имущества муниципальной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с условиями которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения площадью 641,2 кв.м. (по экспликации к поэтажному плану первого и второго этажа) в здании, расположенном по адресу: г. Соликамск, ул. Северная, д. 70.

Срок аренды установлен сторонами с 21.05.2007 по 21.05.2012.

Помещение площадью 153,9 кв.м. передано ответчику по акту сдачи-приемки нежилого помещения 21.05.2007. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Протоколом общего собрания учредителей от 30.12.2009 ООО "Лонда" переименовано в ООО "Клеопатра".

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы послужило арендодателю основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно статье 421 ГК РФ, стороны свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Рассматриваемый договор аренды содержит условия о размере арендной платы и порядке его изменения.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы для ответчика определен в твердой сумме - 16 827,97 руб. В соответствии с п.1.2 заключенного договора расчет размера арендной платы указан в соответствующем приложении, которое является неотъемлемой частью договора.

В пункте 3.3 договора определено, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с "Методикой расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Соликамского городского округа", утвержденной Решением Соликамской городской Думы от 31.01.2007 N 114 и "базовой ставкой арендной платы 1 кв.м нежилых помещений, части муниципальных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Соликамского городского округа", утвержденной Решением Соликамской городской Думы от 31.01.2007 N 115.

Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы (Приложения) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения поправки на инфляцию, изменения Методики расчета арендных платежей, базовых ставок арендной платы, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках разрешенного использования) и в случае изменения законодательства и нормативно-правовых актов, издаваемых органами местного самоуправления. Уведомление о перерасчете арендной платы арендатору направляется арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Таким образом, изменение размера арендной платы возможно только в соответствии с действующим законодательством и в частности, в случае изменения базовой ставки арендной платы, то есть не предполагающей изменения согласованной сторонами самой методики расчета (формулы).

24.06.2011 в адрес ответчика истцом было направлено уведомление с приложением расчетов к договору аренды, действующих с 01.01.2009 г. и с 01.01.2011 г.

При этом, согласно расчета, определяющего размер арендной платы с 01.01.2009 г. (приложение N 1), размер арендной платы составил 21 325,46 руб., согласно расчета, определяющего размер арендной платы, действующей с 01.01.2011, - 24 412,04 руб. (приложение N 2). Указанное уведомление получено ответчиком 05.07.2011.

С учетом установленного срока уплаты с июля 2011 г. ответчиком арендная плата вносилась в сумме 24.412,04 руб.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что задолженность, наличие которой является предметом настоящего судебного разбирательства, возникла в связи с невнесением в июне 2011 года суммы 96 495,01 руб., являющейся разницей между установленной ранее месячной арендной платой и арендной платой, указанной в уведомлении от 24.06.2011, исчисленной за 2009-2010 г.г.

В связи с указанными обстоятельствами, суд апелляционной инстанции отложил судебное заседание, обязав истца представить все расчеты арендной платы за 2009-2010 годы, определенные п. 1.2 договора, а также доказательства наличия возможности для перерасчета арендной платы за предшествующие периоды (на основании п.п. 3.3, 3.4 договора), пояснения относительно заявленных ходатайств об уточнении размера исковых требований.

Указанные требования истцом не выполнены.

Судом апелляционной инстанции установлено, что расчет задолженности по арендной плате произведен истцом с учетом акта ревизии финансово-хозяйственной деятельности Управления имущественных отношений администрации города Соликамска от 31.05.2011, в соответствии с которым истцом при расчете арендной платы, в том числе в рамках договора, заключенного с ответчиком, неправильно применялись коэффициенты. Данное обстоятельство послужило основанием для перерасчета размера арендной платы за 2009-2010 годы и уведомления арендатора о необходимости погасить недоимку.

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на следующее.

Договор аренды, заключенный в отношении объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления. При этом, аналогичные последствия влечет указание сторонами в договоре применяемой утвержденной Методики расчета, а также наличие расчета, являющегося, как было указано выше, неотъемлемой частью заключенного договора.

Данная методика после ее согласования сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом, содержащееся в договоре условие о возможности изменения в одностороннем порядке размера арендной платы подлежит толкованию с учетом согласования сторонами порядка формирования арендной платы.

Перечисленные в договоре условия, дающие право арендодателю произвести перерасчет арендной платы, в рассматриваемом случае отсутствуют, поскольку, как указано выше, перерасчет арендной платы произведен истцом на основании акта ревизии финансово-хозяйственной деятельности Управления имущественных отношений администрации города Соликамска от 31.05.2011, в соответствии с которым истцом при расчете арендной платы неправильно применялся коэффициент.

Однако, из материалов дела усматривается, что стороны при заключении договора согласовали применение определенных коэффициентов (2,0 и 0,85).

Доказательств того, что при заключении договора ответчик должен был знать о неверном применении истцом установленных коэффициентов или порядка методики определения арендной платы, в материалы дела не представлено.

При этом, действующим законодательством и заключенным между сторонами договором возможность распространения измененных в одностороннем порядке условий договора на прошедшее время не предусмотрено.

Выводы акта ревизии для арендатора не имеют обязательного характера и не могут возлагать на него дополнительных обязанностей.

Суд апелляционной инстанции считает, что одностороннее изменение истцом размера арендной платы по указанным основаниям, распространенное на предшествующие периоды, не отвечает принципам гражданского оборота и ущемляет права арендатора, который заключая сделку, рассчитывал на определенный договором размер арендной платы.

В данном случае изменение порядка исчисления арендной платы на прошедшее время в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Таким образом, с учетом отсутствия соответствующих доказательств правомерности изменения истцом размера арендной платы за прошлые периоды, основания для взыскания долга в спорной сумме не доказаны. За иные периоды арендная плата уплачена в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела актом сверки.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 апреля 2012 года по делу N А50-25717/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации г. Соликамска (ОГРН 1025901972744, ИНН 59194200113) в пользу ООО "Клеопатра" (ОГРН 1065919024016, ИНН 5919004949) судебные расходы в виде государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 (Две тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

Н.М.Савельева С.Н.Сафонова