Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 17АП-1953/12

г. Пермь

16 августа 2012 г.

Дело N А50-21680/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - Прокуратуры Пермского края: Демотко С.А., ст. прокурор, служебное удостоверение,

от ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Перми: Аникина М.В. по доверенности N 175 от 19.12.2011, удостоверение,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Япарова Валерия Маликовича: Япаров В.М., паспорт, Грошев Л.Э. по доверенности от 24.02.2011, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков:

1. Департамента имущественных отношений Администрации города Перми,

2. индивидуального предпринимателя Япарова Валерия Маликовича,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 24 января 2012 года

по делу N А50-21680/2011,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.

по иску Прокуратуры Пермского края

к Администрации города Перми, Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми, индивидуальному предпринимателю Япарову Валерию Маликовичу (ОГРНИП 304590320300154, ИНН 590301139166)

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества, установил:

Заместитель прокурора Пермского края обратился в арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации города Перми, Департаменту имущественных отношений администрации города Перми, индивидуальному предпринимателю Япарову Валерию Маликовичу о признании недействительным договора N 11/32-159 от 11.05.2011 купли-продажи объекта муниципальной собственности - нежилых помещений первого этажа общей площадью 999,8 кв.м., с номерами на поэтажном плане 2,12,13-15,19-79,81-104,106-112, в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д.38/64, кадастровый номер: 59-59-21/063/2010-359, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата индивидуальным предпринимателем Япаровым В.М. Департаменту имущественных отношений администрации города Перми недвижимого имущества, полученного по сделке.

В ходе рассмотрения дела судом принят отказ прокуратуры Пермского края от требований, предъявленных к Администрации города Перми (ч. 1, 5 ст. 49 АПК РФ), производство по делу в указанной части прекращено (п.п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 24.01.2012 исковые требования прокуратуры Пермского края удовлетворены.

Ответчики обжаловали решение в апелляционном порядке.

Департамент имущественных отношений администрации города Перми в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Считает решение незаконным и необоснованным. По сути, доводы заявителя представляют собой возражениями на иск, в котором прокуратура указала на нарушение Департаментом требований ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ при предоставлении предпринимателю Япарову В.М. преимущественного права на выкуп части арендуемого им двухэтажного кирпичного здания бани. Доводы обосновывает ссылкой на п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 от 05.11.2009. Считает, что при рассмотрении дела не учтены положения ст. 17.1 Федерального закона N135-ФЗ "О защите конкуренции", с учетом которых возможен выкуп части арендуемого помещения, общая площадь которого превышает 1000 кв.м., без предварительного внесения в договор аренды соответствующих изменений. Настаивает на возможности использования по прямому назначению помещений (муниципального и отчужденного) по частям. С учетом приведенных доводов, Департамент считает необоснованным отказ суда первой инстанции в ходатайстве о проведении строительно-технической экспертизы по делу. Тем более, что суд счел возможным приобщить к материалам дела экспертное заключение ООО "Центр Исследования и Оценки недвижимости" от 15.06.2011, выполненное по заказу сторонней организации и вне судебной процедуры.

ИП Япаров В.М. в своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней также просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Ответчик подробно, по пунктам, приводит свои возражения по заявленным прокуратурой требованиям и выводам суда, изложенным в решении. По сути, доводы жалобы сведены к утверждению о недоказанности (необоснованности) заявленных истцом требований, а также к отсутствию оснований, указанных в ст. 52 АПК РФ.

Прокуратура Пермского края представила мотивированные возражения на апелляционные жалобы, в судебном заседании их поддержала.

В заседании суда 04.04.2012 представители ИП Япарова В.М. заявили ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью выяснения вопроса о возможности раздела (раздельного использования) объекта недвижимости, здания бани, без урона его функциональному и социальному назначению.

Напомнили, что суд первой инстанции в удовлетворении аналогичного ходатайства отказал.

Представитель Департамента своё, ранее заявленное, а также ходатайство представителей ИП Япарова В.М. о проведении экспертизы, поддержал.

Представитель прокуратуры, считая оспариваемый договор недействительным, оснований для назначения экспертизы не нашел, возражал против её проведения.

В судебном заседании 04.04.2012 объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 11.04.2012 с целью предоставления сторонам времени для подготовки вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, подбора экспертного учреждения, имеющего право на выполнение такого рода работ, а также кандидатур экспертов (ст. 163 АПК РФ).

После перерыва 11.04.2012 судебное заседание продолжено в том же составе судей и представителей сторон, указанных выше.

К назначенному времени представители ИП Япарова В.М. представили вопросы, подлежащие исследованию специалистами, предложили поручить проведение экспертизы Федеральному государственному унитарному предприятию "РОТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ" филиал по Пермскому краю (614068, г. Пермь, ул. Окулова, 80), главному архитектору центра проектирования филиала Плотникову Валерию Викторовичу.

ИП Япаров Я.М. предоставил платежное поручение N 20120411/90008219 от 11.04.2012 на сумму 28 000 руб. в доказательство оплаты экспертизы, согласно информации, полученной от экспертной организации.

Представитель Департамента поддержал ходатайство о назначении экспертизы, согласился с экспертным учреждением и вопросами, поставленными перед экспертом ИП Япаровым В.М.

Истец (с учетом возражений) рассмотрение ходатайства о назначении экспертизы оставил на усмотрение суда.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайства Департамента и ИП Япарова В.М. о назначении экспертизы, нашел их обоснованными и подлежащим удовлетворению, поскольку данный вопрос имеет существенное значение для правильного разрешения спора и требует специальных познаний.

Согласно ч. 2 ст. 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

При определении этих вопросов с учетом заявленных требований и возражений на них, обстоятельств, подлежащих установлению, предложений сторон, суд апелляционной инстанции счел необходимым поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:

- возможен ли раздел нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д.38/64, на самостоятельные обособленные объекты недвижимого имущества, нежилые помещения, согласно договору купли-продажи N 11/32-159 от 11.05.2011 и документам технической инвентаризации (кадастровой деятельности), представленным в материалах дела N А50-21680/2011 ? ;

- повлечет ли вышеприведенный раздел нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д.38/64, изменение функционального назначения или возможно сохранение прежнего функционального назначения объекта "Баня"?

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А50-21680/2011 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" главному архитектору центра проектирования филиала Плотникову В.В.

Производство по делу приостановлено до 16.05.2012 - даты получения результатов экспертизы.

12.05.2012 в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство эксперта Плотникова В.В о предоставлении дополнительных материалов для производства экспертизы и продлении срока проведения экспертизы на один календарный месяц с момента предоставления дополнительных документов.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о продлении срока проведения экспертизы, разрешения ходатайств эксперта по данному делу.

Этим же определением суд обязал ответчиков представить в судебное заседание 06.06.2012 для направления эксперту: технический паспорт (в полном объеме) здания (строения), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/ Пушкина, 38/64, читаемое заключение N 45 "О соответствии проектной документации требованиям архитектурно-планировочного задания" и архитектурно-планировочного задания N 44 на разработку проекта, проект реконструкции марки АР нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/ Пушкина, 38/64.

21.05.2012 в апелляционный суд от индивидуального предпринимателя Япарова В.М. поступили запрашиваемые экспертом документы.

В судебном заседании 06.06.2012 в связи с нахождением судьи Скромовой Ю.В. в очередном отпуске, произведена замена судьи Скромовой Ю.В. на судью Зеленину Т.Л. (ч. 3 ст. 18 АПК РФ).

Рассмотрение ходатайств эксперта в соответствии с ч. 5 ст. 18 АПК РФ произведено в составе председательствующего судьи Усцова Л.А., судей Голубцовой Ю.А., Зелениной Т.Л.

В заседании суда апелляционной инстанции 06.06.2012 разрешены ходатайства эксперта. Дополнительные документы, необходимые для проведения экспертизы с согласия сторон приобщены к материалам дела с целью их направления эксперту.

Определением апелляционного суда от 06.06.2012 срок поведения экспертизы продлен до 05.07.2012, производство по делу приостановлено до указанной даты.

04.07.2012 в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд от Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поступило заключение эксперта Плотникова В.В., датированное 20.06.2012.

Определением суда от 09.07.2012 в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, на 09.08.2012 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения судебного разбирательства по существу спора.

В судебном заседании 09.08.2012 в связи с нахождением судьи Голубцовой Ю.А. в очередном отпуске, произведена замена судьи Голубцовой Ю.А. на судью Скромову Ю.В. (ч. 3 ст. 18 АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании Решения малого Совета Пермского городского Совета народных депутатов N 98 от 09.07.1993 г. за муниципальным образованием город Пермь зарегистрировано право собственности на 2-этажное здание бани с подвалом (лит.А), общей площадью 2404,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, 38/64 о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2004 года сделана запись регистрации N 59-1-203/2004-315.

22.04.2004 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Япаровым В.М. (арендатор) заключен договор N 2524-04С аренды названного выше объекта нежилого муниципального фонда.

Цель использования объекта: "Оказание бытовых услуг (баня)".

Срок действия договора: с 01.04.2004 по 31.03.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации (59-1-203/2004-316 от 02.12.10).

28.10.2010 в Департамент имущественных отношений администрации г. Перми от индивидуального предпринимателя Япарова В.М. поступила заявка на реализацию преимущественного права на приобретение части арендуемого помещения, расположенного на первом этаже здания по ул. Газета "Звезда"/Пушкина, д. 38/64 площадью 999,8 кв.м.

Суждение суда о некой приписке в заявлении, безоснователен и не основан на достоверных доказательствах.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества, проведению аукционов и конкурсов от 10.11.2010 ИП Япарову В.М. на основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 999,8 кв.м. на первом этаже здания бани по адресу г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64 после внесения соответствующих изменений в запись ЕГРП в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

После выполнения последнего условия комиссия решила передать объект на оценку.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 02.12.2012, за муниципальным образованием город Пермь на праве собственности зарегистрированы нежилые помещения общей площадью 1390,8 кв.м. на первом и втором этажах и 999,8 кв.м. на первом этаже здания бани по ул. Газета "Звезда"/Пушкина, д. 38/64 г. Перми.

Рыночная стоимость отчуждаемого объекта определена в отчете N 210/11, выполненном ООО "Аксерли" по состоянию на 01.04.2011 и составила 39 261 000 руб.

По договору купли-продажи N 11/32-159 от 11.05.2011 Департамент имущественных отношений администрации города Перми продал, а индивидуальный предприниматель Япаров В.М. приобрел встроенные нежилые помещения на первом этаже (номера на поэтажном плане 2,12,13-15,19-79,81-104,106-112) здания общей площадью 999,8 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, 38/64.

Цена объекта: 39 261 000 руб. Оплата покупателем производится в рассрочку на три года.

Объект передан покупателю по акту от 11.05.2011. Переход права собственности к ИП Япарову В.М. зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство от 20.05.2011).

Прокуратура Пермского края полагает, что сделка по отчуждению муниципального имущества совершена с нарушениями закона, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной); следует применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать ИП Япарова В.М. возвратить спорное имущество в муниципальную собственность.

Из текста искового заявления, отзыва на апелляционные жалобы следует, что прокуратурой нарушения усматриваются в следующем:

- для заключения договора купли-продажи части помещения площадью 999,8 кв.м. муниципальное образование город Пермь в Управлении Росреестра по Пермскому краю предварительно зарегистрировало право собственности раздельно на два объекта недвижимости и получило два свидетельства.

При этом в договор аренды N 2524-04С от 22.04.2004 какие-либо сведения о перерегистрации права собственности на раздельные площади не вносились;

- согласно договору аренды ИП Япарову В.М. Департаментом был передан единый объект недвижимого имущества (баня) площадью 2404,2 кв.м. Помещение бани площадью 999,8 кв.м. отдельно в аренду ИП Япарову В.М. не передавалось.

Далее в иске приводится пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 в соответствии с которым, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

При получении заявления уполномоченный орган был обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ, в том числе провести оценку рыночной стоимости имущества и обеспечить заключение договора.

При этом (далее дословно) "полномочие органа местного самоуправления, после получения от арендатора заявления, предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения, если площадь арендуемого субъектом малого предпринимательства помещения превышает установленное предельное значение, для того чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право, действующим законодательством не предусмотрено".

Бани относится к объектам социальной сферы. До обращения предпринимателя за выкупом части помещений, баня использовалась как единый объект социально-бытового назначения. Оснований для его разделения на обособленные объекты прокуратура не усматривает.

Более того, согласно заключению ООО "Центр Исследований и Оценки недвижимости" от 15.06.2011 раздел спорного здания в натуре на две самостоятельные части с сохранением функционального назначения каждой из частей, в соответствии с требованиями нормативных документов, невозможен.

Условия о сохранении функционального назначения объекта оспариваемый договор не содержит.

Таким образом, по мнению прокуратуры, при заключении договора купли-продажи части здания бани, ДИО администрации города Перми одновременно нарушен ряд основных условий Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В этой связи прокуратура считает вынесенное судом первой инстанции решение законным и обоснованным.

Пересматривая решение, суд апелляционной инстанции исходит из того, что смысл и направленность Федерального закона N 159-ФЗ состоит в поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства в вопросах, связанных с отчуждением ими из государственной или муниципальной собственности арендуемого недвижимого имущества.

Действительно, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства при соблюдении условий названных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.08.2008.

Каких-либо претензий по отнесению ИП Япарова В.М. к субъекту малого и/или среднего предпринимательства, к исполнению предпринимателем обязанностей арендатора муниципального имущества, к сроку действия договора аренды, иск прокуратуры не содержит.

Прокуратура видит нарушения в разделении единого объекта муниципальной собственности (бани) на два самостоятельных объекта после подачи ИП Япаровым В.М. заявки на выкуп части помещений.

Здесь суд апелляционной инстанции вынужден обратить внимание надзорного органа на неполное цитирование пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

Действительно, "реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект." Выделенная часть пункта 8 Информационного письма прокуратурой в иске не приведена, что меняет смысл разъяснений высшей судебной инстанции.

Из материалов дела видно, документально подтверждена не только возможность, но и фактическое формирование и регистрация на базе бани "Пушкинская" двух самостоятельных объектов недвижимости.

Другой довод истца состоит в том, что, не изменяя условия договора аренды, собственник, по сути, его изменил, продав часть помещений предпринимателю.

Этот довод не может быть принят, поскольку в таком случае передача объекта (объектов) в аренду потребовала бы от Департамента имущественных отношений другой процедуры заключения договора (договоров) аренды (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135 (в ред. от 28.07.2012) "О защите конкуренции".

Однако такая процедура могла бы воспрепятствовать добросовестному арендатору выкупить имущество на льготных условиях, как это предусмотрено логикой закона N 159-ФЗ.

Закон N 159-ФЗ ограничил предельную площадь выкупаемых помещений (в Пермском крае 1000 кв.м.). Это условие сторонами договора купли-продажи соблюдено.

Прокуратурой представлено заключение ООО "Центр исследования и оценки недвижимости", выполненное по заказу сторонней организации, не привлеченной к участию в деле, по вопросу: "Возможен ли раздел нежилого здания N 38/64 по ул. Газеты "Звезда" и Пушкина в г. Перми в натуре с сохранением его функционального назначения - баня ?". Ответ отрицательный.

Оценки в обжалуемом судебном акте заключение (исследование) не получило.

Ходатайства ответчиков о проведении экспертизы по делу с целью выяснения указанного выше вопроса, арбитражным судом Пермского края отклонено, как безосновательное, не относящееся к предмету спора.

Как указывалось выше, с таким выводом суд апелляционной инстанции не согласился, определением от 11.04.2012 назначил экспертизу.

Выводы эксперта однозначны. Раздел нежилого здания бани на два самостоятельных объекта возможен. Рассматриваемый раздел нежилого здания бани не изменит его функционального назначения.

Предприниматель Япаров В.М. в судебном заседании заверил суд и присутствующие стороны, что не планировал и не планирует изменение функционального назначения объекта.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции вынужден констатировать, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в нем доказательствам, в связи с чем подлежит отмене (пп.3 ч.1 ст. 270 АПК РФ).

Госпошлина отнесена на стороны в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 24 января 2012 по делу N А50-21680/2011 в части удовлетворения исковых требований отменить, в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Япарову Валерию Маликовичу (ОГРНИП 304590320300154, ИНН 590301139166) из федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. госпошлины, уплаченной по апелляционной жалобе по чеку-ордеру N 9 от 30.01.2012.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Т.Л. Зеленина Ю.В. Скромова