Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2012 г. N 08АП-6776/12

город Омск

21 августа 2012 г.

А46-6272/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Глухих А.Н., Веревкина А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6776/2012) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на определение Арбитражного суда Омской области от 21 июня 2012 года об оставлении заявления без рассмотрения по делу N А46-6272/2012 (судья Яркова С.В.)

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ОГРН 1105543000782, ИНН 5503217827) к обществу с ограниченной ответственностью "Летур - Инвест" (ОГРН 1065503042373, ИНН 5503098062) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - представитель Усько М.П. (доверенность N 04-Д от 10.01.2012, действительна до 31.12.2012);

от общества с ограниченной ответственностью "Летур - Инвест" - представитель Балашова Е.Ю. (доверенность б/н от 14.01.2011, выдана на три года);

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Летур-Инвест" (далее - ООО "Летур-Инвест", ответчик) с иском о взыскании 21 606 969 руб. 06 коп. задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06.02.2007 N 82-ТУ и о расторжении договора аренды земельного участка от 06.02.2007 N 82-ТУ.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец уточнил исковые требования в части взыскания задолженности, просил взыскать с ответчика 8 682 207 руб. 80 коп.

Определением Арбитражного суда Омской области от 21.06.2012 по делу N А46-6272/2012 иск ТУ Росимущества в Омской области оставлен без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Не соглашаясь с определением суда, Управление в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт по существу спора.

Указывает, что размер арендной платы был изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с тем, что ответчик не подписал дополнительное соглашение к договору. В адрес арендатора направлялось уведомление о погашении задолженности и о расторжении договора. В связи с чем полагает, что основания для оставления иска без рассмотрения отсутствовали.

ООО "Летур-Инвест" в представленном в суд письменном отзыве просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ТУ Росимущества в Омской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить.

Представитель ООО "Летур - Инвест" высказался согласно отзыву, просил оставить определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ООО "Летур-Инвест" (арендатор) 06.02.2007 заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 82-ТУ (далее - договора аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3053, местоположение которого установлено в 500 м северо-западнее относительно 4-этажного здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Советский административный округ, улица Красный Путь, дом 163 для сельскохозяйственного использования, общей площадью 203 644 кв.м.

Срок аренды участка установлен с 15.02.2007 по 14.02.2017 (пункт 2.1 договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.02.2007 (л.д.19).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы составляет 5 849 руб. 70 коп. в месяц без НДС; арендная плата вносится арендатором ежемесячно в безналичной форме за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа на счет получателя.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды, подписанным сторонами 05.12.2007 (л.д.20), вид разрешенного использования спорного земельного участка с "сельскохозяйственного использование" изменен на "для жилищных нужд и общественно-деловых целей".

В соответствии с пунктом 3.5. договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства.

На основании отчета об определении рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3053 по состоянию на 22.04.2010 N 70/04-НИ (л.д.37-38) истцом подготовлено соглашение от 20.05.2010 о внесении изменений в пункт 3.1, 3.4, 9 договора аренды (л.д.32-33). Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: размер арендной платы за земельный участок составляет 1 276 847,88 руб. в месяц _ Размер арендной платы применим с 01.06.2010.

Соглашение ответчиком подписано не было.

Управлением в одностороннем порядке с 01.06.2010 увеличен размер арендной платы до 1 276 847,88 руб. в месс.

Ссылаясь на то, что ООО "Летур-Инвест" не в полном объеме вносит арендную плату, в адрес ответчика направлено уведомление (л.д.39-44) с предложением в десятидневный срок с даты его получения погасить образовавшуюся задолженность, а также указано на расторжение договора аренды. Арендатору предложено явиться в Управление для подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема - передачи земельного участка.

Поскольку требования, изложенные в уведомлении, не выполнены, ТУ Росимущества в Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения иск, сославшись на пункт 7.1 договора аренды, а на статью 619, пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указал, что истцом не соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, поскольку предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (в рассматриваемом случае - предупреждение о необходимости подписания соглашения об изменении размера арендной платы), а также предложение расторгнуть договор, как того требует судебная практика, в адрес организации не направлялись.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено, что в случае, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Так, согласно пункту 1 договора аренды все споры между сторонами разрешаются в соответствии с действующим законодательством с соблюдением порядка досудебного урегулирования спора; в случае недостижения сторонами согласия спор подлежит разрешению в Арбитражном суде Омской области.

Так как условиями договора не предусмотрено предварительное направление письменной претензии, не установлены порядок, сроки предъявления и сроки рассмотрения претензии, нельзя считать согласованным в договоре досудебный порядок урегулирования спора.

Нормами федерального законодательства для рассматриваемых правоотношений не предусмотрен досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров.

В связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для оставления искового заявления в части взыскания задолженности по арендной платы без рассмотрения. Законом не предусмотрен обязательный порядок досудебного урегулирования спора по данной категории дел (о взыскании задолженности по арендной плате), не предусмотрен такой порядок, как указано выше, и заключенным сторонами договором.

Оснований для оставления без рассмотрения иска Управления в части требования о расторжении договора аренды судом апелляционной инстанции также не усматривается в связи со следующим.

В разъяснениях, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 6.2 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора.

Как следует из искового заявления, основанием для досрочного расторжения договора явилось существенное нарушение арендатором условий договора, выразившееся в том, что Общество длительный период времени не вносит арендную плату за пользование земельным участком.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, помимо прочего, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом порядок направления в суд иска о расторжении договора аренды земельного участка соблюден.

Истцом в материалы дела представлено уведомление, направленное согласно штампу на копии конверта ответчику 26.12.2011 (л.д.39-44), в котором последнему предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в десятидневный срок с даты получения уведомления.

Таким образом, арендатору было направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства, установлен срок для исполнения обязательства, а также извещение о расторжении договора (л.д. 39-41).

Суд апелляционной инстанции полагает, что направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд апелляционной инстанции полагает, что со стороны истца не было допущено нарушение пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 3 статьи 619 ГК РФ. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В настоящем случае истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. При этом, не получение ответчиком уведомления по обстоятельствам, не зависящим от истца, не может рассматриваться как ненадлежащее исполнение истцом обязанности по направлению соответствующего требования о погашении задолженности и предложения о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что уведомление направлено по адрес 644043, г. Омск, ул. Гагарина / К.Либкнехта, д. 3/12, корп. 1. Этот адрес указан ООО "Летур-Инвест" при подписании договора аренды. В пункте 4.4.9 договора аренды в обязанности арендатора включено письменное уведомление в десятидневный срок арендодателя об изменении реквизитов и местонахождении лица, действующего от имени арендатора без доверенности, однако сведениями о направлении ответчиком такого уведомления истцу суд апелляционной инстанции не располагает. Такой же адрес указан ответчиком как в отзыве на исковое заявление, так и в отзыве на апелляционную жалобу.

На вопрос суда апелляционной инстанции представитель ООО "Летур - Инвест" не смог пояснить, почему общество не получает уведомления как судебные, так и от истца.

При таких обстоятельствах направленное в адрес ООО "Летур-Инвест" уведомление о погашении задолженности, не полученное последним в связи с истечением срока хранения расценивается как надлежащая претензия, предшествующая обращению Управления в суд.

В обжалуемом определении суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении досудебного порядка по причине того, что ответчику не направлялось уведомление о необходимости подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Между тем, судом не учтено, что основанием для обращения в суд явилось неисполнение обязанности по внесению арендной платы, а не отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения.

Истец ссылается на то, что основания для расторжения договора аренды у него имелись, так как ответчиком без наличия каких-либо оснований не подписано соглашение, касающееся изменения арендной платы, а впоследствии не внесена арендная плата уже в повышенном размере более двух раз подряд.

Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом порядок направления в суд иска о расторжении договора аренды земельного участка соблюден. Так, арендатору направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства по известному истцу адресу, в этом же уведомлении ответчик извещен о расторжении договора, а также приглашен для подписания соглашения о расторжении. Поскольку Управлением ответ не получен, то последнее обратилось в суд с настоящим иском.

Учитывая изложенное, определение Арбитражного суда Омской области от 21.06.2012 по делу N А46-6272/2012 подлежит отмене, вопрос о рассмотрении искового заявления ТУ Росимущества в Омской области - направлению в арбитражный суд первой инстанции на рассмотрение по существу.

Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами по итогам рассмотрения иска по существу по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 271, пунктом 2 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Омской области от 21 июня 2012 года по делу N А46-6272/2012 отменить, исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Летур - Инвест" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды направить на рассмотрение в Арбитражный суд Омской области по существу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих А.В. Веревкин