г. Самара |
|
24 августа 2012 г. |
Дело N А65-6757/2012 |
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:
от истца - представитель Дриго В.В. по доверенности от 20.05.2012,
от ответчика - представитель Милюкова А.А. по доверенности от 10.01.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Исполнительного комитета города Зеленодольск, г. Зеленодольск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2012 года, принятое по делу NА65-6757/2012 судьей Гавриловым М.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Ермолаевой Натальи Геннадьевны (ИНН: 162000314516, ОГРНИП: 308167310800083), г. Зеленодольск,
к Муниципальному образованию "город Зеленодольск" в лице Исполнительного комитета города Зеленодольск (ИНН: 1648017856, ОГРН: 1061673000828), г. Зеленодольск,
с привлечением третьего лица:
- МУ "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района", г. Зеленодольск,
о взыскании 3 000 000 руб. неосновательного обогащения - стоимости произведенных неотделимых улучшений,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Ермолаева Наталья Геннадьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МО "Зеленодольский муниципальный район" (Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района), г.Зеленодольск, МО "город Зеленодольск" в лице Исполнительного комитета города Зеленодольска о взыскании 3000000 руб. неосновательного обогащения - стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Определением от 22.03.2012 г. привлечено третье лицо без самостоятельных требований - МУ Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района.
В судебном заседании 03.05.2012 г. (л.д.97) истец уточнил ответчика - МО "город Зеленодольск" в лице Исполнительного комитета города Зеленодольска и требования к нему о взыскании 3000000 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений, отказался от иска к МО "Зеленодольский муниципальный район". Отказ принят, определением от 03.05.2012 г., производство по делу к МО "Зеленодольский муниципальный район" в этой части прекращено.
Решением от 09.06.2012 года арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать, поскольку, по мнению заявителя апелляционной жалобы, материалами дела не подтверждается согласие арендодателя на проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях и не доказан размер неотделимых улучшений. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон.
21.08.2012 г. в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, в соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21 декабря 2007 года между МУ "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района" (арендодатель) и ИП Ермолаевой Н.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, кадастровый номер 16:49:010103:0010:0009:0010, площадью 221 кв.м, расположенного по адресу: г.Зеленодольск, ул.Татарстан, 7/29, для использования под салон красоты, сроком аренды до 20.12.2012 г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
При заключении договора аренды арендатор обратился в Территориальное Управление Роспотребнадзора по РТ в городе Зеленодольске с заявлением о предоставлении заключения о возможности использования объекта аренды в целях аренды.
Письмом от 26.10.2007 г. N 30/1157 (л.д.33) Территориальное Управление сообщило предпринимателю, что помещение по адресу г.Зеленодольска, ул.Татарстан, д.7/29, в таком состоянии под парикмахерскую использоваться не может, помещение требует проведения капитального ремонта, перепланировки, оборудования комнат санитарно-техническими приборами с подводкой горячей и холодной воды.
В связи с этим истец 23.12.2007 г. обратился в Исполком района, а 27.12.2007 г. в Палату земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района с заявлением о представлении разрешения на производство необходимых работ по ремонту и перепланировки помещения (л.д.98-99).
Распоряжением от 28.12.2007 г. N 135 Палаты земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района приостановлено действие договора аренды с 21.12.2007 г. (л.д.34).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости проведенной балансодержателем - МУ "УК Жилищный комплекс Зеленодольский муниципальный район" на 22.01.2008 г. износ объекта аренды составил 60%, рыночная стоимость составляла 1400000 руб.
Как следует из искового заявления, в целях проведение ремонтных работ арендатор заключил с подрядной организацией договор от 15.01.2008 г. (л.д.24) на ремонт объекта аренды. Стоимость произведенных работ составила 3000000 руб.
По акту от 31.12.2008 г. объект аренды - встроенное нежилое помещение в кирпичном жилом доме передано из муниципальной собственности района в муниципальную собственность города Зеленодольска.
В дальнейшем объект аренды продан арендатору с аукциона по договору купли-продажи от 18.11.2011 г. (л.д.19), заключенного с Исполкомом МО города Зеленодольска.
Согласно отчету от 18.08.2011 г. об определении рыночной стоимости помещения, проведенного по заказу Палаты, стоимость объекта аренды составила 4522000 руб. (без НДС). Помещение было выставлено на торгах с начальной ценой 5000000 руб., продано за 5250000 руб. Разница между рыночными ценами, установленными до проведения ремонта арендатором и после его проведения, составила 3122000 руб.
В соответствии с распоряжением от 07.12.2011 г. N 159 Палаты земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района договор аренды от 21.12.2007 г. расторгнут с 07.12.2011 г. в связи с продажей объекта аренды на открытом аукционе (л.д.35).
Поскольку при продаже арендуемого ответчиком помещения его стоимость увеличилась на сумму произведенного арендатором ремонта, последний обратился с просьбой возместить стоимость произведенных им улучшений арендованного имущества.
Исполком района отказал арендатору по мотиву отсутствия согласия арендодателя на проведение работ и передачи объекта аренды в муниципальную собственность города Зеленодольск (л.д.29). Исполком МО города Зеленодольска также отказал арендатору в возмещении стоимости произведенных улучшений по мотиву отсутствия согласия арендодателя.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции посчитал, что материалами дела подтверждается согласие арендодателя на проведение арендатором капитального ремонта в арендуемом помещении, а также состав и размер произведенных истцом улучшений.
Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.
Исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений заявлены истцом в порядке статьи 623 ГК РФ и мотивированы тем, что истец в арендуемом помещении произвел неотделимые улучшения, стоимость затрат которых вправе требовать после расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
Пунктом 3.2.4 договора аренды от 21.12.2007 г. предусмотрено, что производство капитального ремонта и реконструкции арендуемого помещения возможно только с письменного согласия Арендодателя.
Следовательно, в обоснование довода о создании неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества в силу норм главы 34 ГК РФ арендатору следовало доказать, что эти улучшения произведены им за счет собственных средств и с письменного согласия арендодателя.
Однако заявитель в силу обязанности доказывания (статья 65 АПК РФ) своих доводов по исковому требованию не подтвердил достоверными доказательствами письменного согласования с арендодателем проекта переоборудования (реконструкции), а также сметной стоимости и перечнем необходимых работ, связанных с приведением арендуемого помещения в надлежащее состояние. Письма истца от 23.12.2007 г., от 27.12.2007 г. таковыми доказательствами не являются (л.д.98,99). Кроме этого в протоколе о продаже имущества (лот N 1) от 14.11.2011 г. (л.д.22) и договоре купли-продажи от 18.11.2011 г. и акте приема-передачи помещения от 07.12.2011 г. (л.д.19-21), также не указаны произведенные предпринимателем улучшения арендуемого имущества.
Отчет о рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в арендуемом помещении, истцом не представлен. В материалах дела имеется отчет N 835-08/2011, 3 836-08/2011 об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 08.08.2011 г. без указания на произведенные истцом неотделимые улучшения (л.д.39-44).
Из представленных истцом договор подряда от 15.01.2008 г. (л.д.24-26), расходных кассовых ордеров (л.д.77-85), не следует, что данные расходы понесены непосредственно при производстве работ в арендуемом нежилом помещении на сумму 3000000 руб.
В акте приема-сдачи выполненных работ от 02.04.2008 г. между ИП Ермолаевой Н.Г. (заказчик) и ИП Бирючевским (подрядчик) указано, что заказчик принял выполненные в срок работы по ремонту и реконструкции встроенных нежилых помещений на 1 этаже по адресу: г.Зеленодольск, ул.Татарстан, 7/29, на общую сумму 3000000 руб. (л.д.26).
Между тем справки о стоимости выполненных подрядных работ в соответствии с договором подряда (форма КС-3) не имеется. Согласно перечню выполняемых работ от 01.01.2008 г. всего 16 наименований (приложение к договору N 2) итоговая стоимость работ составляет 670000 руб. (л.д.27).
Таким образом, истец не представил суду доказательства того, что произведенные им в арендуемом нежилом помещении работы (состав и объем работ) согласовывались с арендодателем. Более того, ответчик не привлекался к приемке выполненных работ.
Данный вывод следует так же из письма Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района N 2/64 от 13.01.2012 г. о том, что сданное в арену помещение принято истцом 21.12.2007 г. по акту приема-передачи без претензий и замечаний. Следовательно, необходимость капитального ремонта была вызвана исключительно деятельностью арендатора. Условиями договора аренды не предусмотрено возмещение затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения. Арендодателем не согласовывались проект перепланировки и проектно-сметная документация на ремонт помещения (л.д.29).
Из сообщения исполнительного комитета города Зеленодольск N 01-13-298 от 06.02.2012 г. следует, что арендодатель не давал согласия на проведение работ за его счет, проектно-сметная документация на проведение реконструкции, виды, объемы работ и их стоимость не были согласованы (л.д.31).
Кроме этого, в представленных истцом отчетах N 835-08/2011 и N 836-08/2011 об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 08.08.20011г. не имеется ссылки на произведенные неотделимые улучшения арендуемого помещения за счет предпринимателя (л.д.39-44).
Согласно толкованию терминов в соответствии с письмом Главгосархстройнадзора Российской Федерации от 28.04.1994 N 16-14/63 "О правильном толковании терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение" капитальный ремонт здания - ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Однако представленные в материалы дела документы: договор подряда, акт (л.д.24-27) не содержат данных, позволяющих определить неотделимые улучшения, согласие на проведение которых дано арендодателем.
В материалах дела отсутствует технический паспорт спорных нежилых помещений, исходя из которого возможно определить как техническое состояние объектов недвижимости до заключения договора аренды и после его расторжения, так и объем фактически проведенных истцом ремонтных работ, в том числе неотделимых улучшений.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, но также и стоимость улучшений.
Для определения стоимости неотделимых улучшений при установленном факте проведения ремонтных работ истцом и принятия их ответчиком, необходимы специальные познания в области строительства, которые возможно решить путем назначения судебно-строительной экспертизы.
В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие фактический объем неотделимых улучшений нежилых помещений, являющихся предметом аренды, проведенных истцом в результате ремонта.
Вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт проведения им работ, в результате которых созданы неотделимые улучшения, стоимость этих улучшений.
При таких обстоятельствах довод истца о взыскании неотделимых улучшений в размере 3000000 руб. является необоснованным, поскольку их возмещение производится по правилам ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт согласия арендодателя, а также размер.
Между тем таких доказательств истец в суд не представил, с ходатайством о назначении соответствующей судебной строительно-технической экспертизы не обращался.
В силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, сумма, предъявленная истцом в качестве произведенных им в арендуемом помещении неотделимых улучшений, является недоказанной.
Кроме этого, в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ выкупная стоимость имущества определяется исходя из рыночных цен. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В связи с этим апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене в связи с неправильным применением норм материального права, с принятием нового судебного акта об отказе в иске.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.
Руководствуясь ст.ст. 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2012 года, принятое по делу N А65-6757/2012, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю Ермолаевой Наталье Геннадьевне отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ермолаевой Натальи Геннадьевны (ИНН: 162000314516, ОГРНИП: 308167310800083), г. Зеленодольск, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 38 000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб., а всего 40 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий |
Е.М. Балакирева |
Судьи |
Н.Ю. Пышкина |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А65-6757/2012
Истец: ИП Ермолаева Наталья Геннадьевна, г. Зеленодольск
Ответчик: МО "город Зеленодольск" (Исполнительный комитет города Зеленодольска), г. Зеленодольск, МО "город Зеленодольск" в лице Исполнительного комитета города Зеленодольска, г. Зеленодольск
Третье лицо: МО "Зеленодольский муниципальный район" (Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района), г. Зеленодольск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района"