Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 15АП-9150/12 (ключевые темы: объекты недвижимости - договор аренды земельного участка - земельный участок - аренда земельного участка - собственники помещений)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 15АП-9150/12

город Ростов-на-Дону

23 августа 2012 г.

дело N А32-27717/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кондрашёвой Е.В.

при участии:

от заявителя: Танцура Денис Николаевич доверенность от 14.08.2012, паспорт;

от заинтересованных лиц (ответчиков):

от общества с ограниченной ответственностью "Эпсилон"

Горбуненко Алексей Ильич доверенность от 19.01.2012, паспорт;

от остальных - представителей не направили, извещены;

от третьего лица: представителя не направил, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Урал"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2012 по делу N А32-27717/2011 (судья Нигоев Р.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урал"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон"

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании недействительным постановления главы администрации г.Сочи, признании договора аренды земельного участка ничтожным, обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Урал" (далее - общество "Урал") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон" (далее - общество "Эпсилон") с заявлением, в котором просило:

- признать постановление главы администрации N 614 от 08.04.2011 недействительным;

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:0204011:1017, общей площадью 734 кв. м, заключенный между администрацией в лице департамента и обществом "Эпсилон", ничтожным;

- обязать департамент заключить с обществом "Урал" договор аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:0204011:1017 общей площадью 734 кв. м на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет.

Заявитель в судебном заседании заявил ходатайство об отказе от требований в части признании договора аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:0204011:1017, общей площадью 734 кв. м, заключенного между администрацией в лице департамента и обществом "Эпсилон", ничтожным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Требования мотивированы следующими доводами.

Заявитель указывает на то, что, поскольку он является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N 23:49:0204011:1017, он в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приобретение прав в отношении земельного участка. 17.11.2010 общество "Урал" обратилось в администрацию с заявлением N 15 о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. Не получив ответа, общество "Урал" повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в долгосрочную аренду земельного участка с кадастровым N 23:49:0204011:1017 общей площадью 734 кв.м, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости. Письмом от 09.08.2011 департамент сообщил обществу "Урал" о том, что на основании представленного заявителем пакета документов подготовлен проект постановления, который направлен на согласование в установленном порядке. Письмом от 16.08.2011 департамент сообщил обществу "Урал" о невозможности предоставления ему испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что спорный земельный участок с кадастровым N23:49:0204011:1017 накладывается на проход общего пользования. Кроме того, согласно ситуационного плана технического паспорта, здания торгового блока, принадлежащие обществу "Урал", выходят за границы испрашиваемого земельного участка.

Между тем постановлением администрации от 08.04.2011 N 614 земельный участок площадью 734 кв. м с кадастровым N 23:49:0204011:1017 по ул.Навагинская,11 в Центральном районе г. Сочи, с видом разрешенного использованиям - "мощение", "подпорная стена" предоставлен в аренду сроком на 49 лет обществу "Эпсилон". Обществу "Эпсилон" предписано заключить договор аренды указанного земельного участка.

Заявитель считает, что постановление администрации г. Сочи от 08.04.2011 N 614 является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Решением арбитражного суда от 07.06.2012 принят отказ от требований в части признаниям ничтожным договора аренды земельного участка, производство по делу в указанной части прекращено.

В удовлетворении требования истца о признании постановления главы администрации города Сочи N 614 от 08.04.2011 недействительным отказано.

Требование истца об обязании департамент заключить с обществом "Урал" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:1017, общей площадью 734 кв. м, на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет оставлено без рассмотрения.

Суд указал на то, что обжалуемое постановление вынесено уполномоченным органом 08.04.2011, за защитой нарушенного права заявитель обратился в суд 09.09.2011, то есть с пропуском срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ. Также указал на то, что заявитель не представил суду доказательств направления в уполномоченный орган проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка, то есть заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что судом необоснованно отказано в приостановлении рассмотрения дела до рассмотрения арбитражным судом дела N А32-14034/2012, суд не дал оценки факту размещения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности, а именно второго этажа пятого блока торговой галереи. Указывает на то, что срок на обжалование постановления главы города Сочи N 614 от 08.04.2012 не попущен, так как общество не могло в трехмесячный срок после принятия постановления узнать о нем. Также не согласен с оставлением без рассмотрения требования о заключении договора.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "Эпсилон" просило решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители общества "Урал" и общества "Эпсилон" поддержали свои правовые позиции.

Представитель общества "Урал" пояснил суду, что общество "Урал" является основным собственником помещений в торговой галерее.

Представитель общества "Эпсилон" не отрицал, что общество "Урал" является собственником помещений в торговой галерее, подтвердил нахождение подпорных колонн этого здания на земельном участке, предоставленном данному обществу оспариваемым постановлением, при этом полагает, что обществом "Урал" пропущен срок для обращения в суд, избран ненадлежащий способ защиты. Также пояснил, что договор аренды на основании оспариваемого постановления еще не заключен, имеется преддоговорный спор.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Общество "Урал" является собственником следующих объектов недвижимости: нежилые помещения N 1-25 первого этажа, 1-13 второго этажа, 1-4, 7-14, 16-18 третьего этажа, 1-8 подвала Лит.А, площадью 1228,8 кв. м и помещения N 10,19 площадью 356,8 кв. м, этаж 1,2 Лит.А4, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11 (свидетельства о государственной регистрации права от 16.12.2005 и от 29.10.2010 - л.д.20,21).

Оспариваемым постановлением администрации от 08.04.2011 N 614 земельный участок площадью 734 кв. м с кадастровым N 23:49:0204011:1017 по ул. Навагинская,11 в Центральном районе г. Сочи, с видом разрешенного использованиям - "мощение", "подпорная стена" предоставлен в аренду сроком на 49 лет обществу "Эпсилон". Обществу "Эпсилон" предписано заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на 49 лет - л.д. 60.

Как следует из текста постановления администрации от 08.04.2011 N 614, земельный участок предоставлен обществу "Эпсилон" в аренду в соответствии с предписаниями ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации. В материалы дела представлены свидетельства о регистрации права собственности общества "Эпсилон" на объекты недвижимости по ул. Навагинская,11 в Центральном районе г. Сочи, а именно подпорную стену, литер II, ступени, литер III, мощение площадью 386,6 кв.м - л.д.56-58.

Из актов обследования земельного участка от 13.03.2012 и от 19.03.2012, составленных представителями Управления муниципального земельного контроля при администрации, земельный участок с кадастровым номером N 23:49:0204011:1017 площадью 734 кв. м расположен между улицами Навагинской и Островского. Данный земельный участок забетонирован. На указанном земельном участке возведены колонны, удерживающие второй этаж пятого блока торговой галереи. В границах обследуемого земельного участка расположены части строений, используемых под торговые площади.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2012 регистрация аренды в реестре не проведена - л.д.121.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации указывает на предоставление земельного участка в собственность либо аренду собственнику здания, находящегося на этом земельном участке. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются по правилам ч.2 п.7 ст.36 ЗК РФ с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно п.3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из смысла положений ст. 36 ЗК РФ следует, что применительно к собственникам помещений в здании заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора должно производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае на испрашиваемом земельном участке расположены опорные колонны здания, в котором находятся принадлежащие истцу помещения, часть торгового блока расположена над земельным участком - л.д.24.

Общество "Урал" является одним из собственников помещений в здании, конструктивная часть которого расположена на земельном участке, предоставленном оспариваемым постановлением обществу "Эпсилон".

Причем о данном обстоятельстве - наличии на земельном участке, предоставляемом обществу "Эпсилон" в аренду - конструктивной части иного объекта недвижимости, не принадлежащего обществу "Эпсилон", администрации было известно. Общество "Урал" неоднократно обращалось к администрации с указанием на расположении на земельном участке, предоставленном обществу "Эпсилон", опорных колонн торгового блока - л.д.24, 25,26,27.

17.11.2010 общество "Урал" обратилось к главе администрации, информировав о том, что является собственником помещений, расположенных на спорном земельном участке, просило предоставить земельный участок в порядке п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации - л.д. 24.

Причем для оценки оспариваемого постановления не имеет значения, был ли 17.11.2010 обществом представлен весь пакет документов, подлежащий предоставлению в соответствии с положениями п.5 ст. 36 ЗК РФ, достаточно того, что администрация была осведомлена о наличии иных собственников объекта недвижимости, расположенного (в том числе) на предоставляемом обществу "Эпсилон" земельном участке.

Письмом от 09.08.2011 N 02-05-16/10194 департамент сообщил, что на основании обращения общества "Урал" по вопросу предоставления земельного участка с кадастровым номером N 23:49:0204011:1017 в аренду и представленных обществом "Урал" документов подготовлен проект постановления и направлен на согласование в установленном порядке.

Письмом от 16.08.2011 департамент сообщил обществу "Урал" о невозможности предоставления ему испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что спорный земельный участок с кадастровым N 23:49:0204011:1017 накладывается на проход общего пользования. Кроме того, указал, что согласно ситуационного плана технического паспорта, здания торгового блока, принадлежащие обществу "Урал", выходят за границы испрашиваемого земельного участка - л.д.28.

Между тем, как указано выше, из актов обследования земельного участка от 13.03.2012 и от 19.03.2012, составленных представителями Управления муниципального земельного контроля при администрации, следует, что на земельном участке с кадастровым номером N 23:49:0204011:1017 площадью 734 кв.м возведены железобетонные колонны, удерживающие второй этаж пятого блока торговой галереи.

Тот факт, что здание, в котором находятся принадлежащие обществу "Урал" помещения, находится не только на спорном земельном участке, но и на ином участке (участках) не позволяет игнорировать притязания общества "Урал" в том числе на участок, на котором расположено здание.

Статья 36 Земельного кодекса РФ устанавливает исключительное право землепользователя на оформление прав в отношении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Постановка земельных участков на кадастровый учет таким образом, что здание не находится в пределах одного участка, не лишает собственника объекта недвижимости установленных ст. 36 ЗК РФ правовых возможностей. Поэтому следует признать за собственником объекта недвижимости право притязать на любой земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Администрация исходила из того, что на испрашиваемом им земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу "Эпсилон". Как следует из постановления администрации от 20.12.2010 N 2223, кадастрового паспорта спорного земельного участка, для эксплуатации этих объектов был сформирован земельный участок - л.д. 59-63.

Между тем участвующие в деле лица не отрицают, что общество "Урал" является собственником помещений в здании, колонны которого также расположены на спорном земельном участке.

В материалы дела также представлены документы, отражающие участие правопредшественника общества "Урал" в создании пятого блока торговой галереи по ул.Навагинской в г.Сочи:

- постановление главы администрации г. Сочи от 28.12.1992 N 62, в котором отражено, что правопредшественник общества "Урал" признан победителем конкурса на право долевого участия в строительстве1-й части торгового блока N 5 по ул. Навагинской в г.Сочи общей площадью 2947 кв. м; между муниципальной фирмой "Сочикапстрой" и товариществом с ограниченной ответственностью "Урал" заключен договор о долевом участии в строительстве 1-й части торгового блока N 5 по ул. Навагинской в г. Сочи;

- постановление администрации г. Сочи от 15.05.1997 года N 318/1, в котором указано на предоставление в совместное пользование в аренду сроком на 49 лет ТОО "Урал", АО "Совлинк" и Сочинского филиала акционерного коммерческого банка "Кузбасспромбанк" земельного участка общей площадью 0,77 га, из них: 0,024 га - дорога общего пользования без права застройки, фактически занимаемый помещениями в торговом блоке N 5 по ул. Навагинской в Центральном районе, в зоне центра общественного обслуживания по генплану города и приложение N1 к этому постановлению;

- справка МУП фирмы "Сочикапстрой" от 07.08.1997 N 20-02/789, согласно которой ТОО "Урал" внесены долевые средства на строительство торгового блока N5 в размере 1 204 348 809 рублей, в том числе на развитие сетей в размере 77 000 000 рублей;

- постановление администрации г. Сочи от 12.01.1998 года N 10/1, в котором указано на передачу ТОО "Урал" незавершенного производства, проектно-сметной и исполнительной документации по строительству торгового блока N 5 в осях 17-23.

Согласно ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах администрация не могла игнорировать законные интересы общества "Урал" при принятии оспариваемого постановления.

В соответствии с ч.5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Соответствующих доказательств администрация суду не представила, не пояснила, по каким причинам администрация игнорировала законные интересы иных собственников объекта недвижимости при принятии решения о предоставлении земельного участка одному лицу - обществу "Эпсилон".

Поскольку спорный земельный участок сформирован таким образом, что на нем расположены и объекты, принадлежащие обществу "Эпсилон", и здание, собственником помещений в котором является общество "Урал", участок не может быть предоставлен только одному из этих лиц.

При условии невозможности раздела земельного участка администрации следовало исходить из положений п.3 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть исходить из того, что предоставление земельного участка обществу "Эпсилон" возможно только с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Поскольку в тексте постановления отсутствует указание на то, что договор должен быть заключен с условием возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора, постановление администрации города Сочи от 08.04.2011 N 614 не соответствует положениям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает законные интересы заявителя, предусмотренные данной статьей.

Суд первой инстанции, отказывая в требовании о признании недействительным постановления администрации, сослался исключительно на пропуск обществом "Урал" срока, предусмотренного ст. 198 АПК РФ.

Между тем доказательства пропуска заявителем предусмотренного ст. 198 АПК РФ срока в материалы дела не представлены.

Согласно п.4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Данная норма, в отличие от положений ГК РФ о начале исчисления срока исковой давности, сопрягает течение срока на подачу заявления об оспаривании ненормативного акта со знанием о нем заявителя. Предположительного знания недостаточно. Отношения заведомо развиваются в управленческой сфере, в которой субъекты не равны, поэтому оборот "должен был знать" законодателем не используется.

В материалы дела не только не представлены какие-либо доказательства осведомленности заявителя об оспариваемом постановлении, но, напротив, представлены документы, из которых следует, что департамент вел с заявителем переписку по вопросу о предоставлении земельного участка, не указывал на наличие иного претендента в порядке ст. 36 ЗК РФ. Напротив, из письма департамента от 09.08.2011 N 02-05-16/10194 следует, что на основании представленных обществом "Урал" документов подготовлен проект предоставления о предоставлении данному обществу спорного земельного участка и направлен на согласование в установленном порядке.

Поэтому основания для отказа в удовлетворении требования о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным отсутствуют.

Апелляционный суд исходит из того, что такое признание является в данном случаем достаточным для восстановления нарушенного интереса общества "Урал", поскольку не позволяет заключить договор аренды с обществом "Эпсилон" без учета интересов общества "Урал" независимо от судьбы иска об оспаривании обществом "Урал" права собственности общества "Эпсилон" на мощение, подпорную стену, лестницу как на обособленные объекты недвижимости в рамках иного дела. При этом договор, как следует из материалов дела и пояснений сторон, еще не заключен.

Что касается требования об обязании департамент заключить с обществом "Урал" договора аренды, в данной части суд правомерно оставил требования без рассмотрения. Согласно п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Положения ст. 445 ГК РФ устанавливают обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем направления потенциальному контрагенту проекта договора. Доказательства направления проекта договора в материалах дела отсутствуют. Выводы суда первой инстанции в данной части построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, оснований для отмены судебного акта апелляционный суд не установил.

Расходы по государственной пошлины распределяются судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2012 по делу N А32-27717/2011 отменить в части отказа в признании недействительным постановления главы администрации города Сочи N 614 от 08.04.2011 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон" в аренду земельного участка с кадастровым номером N23:49:0204011:1017 по улице Навагинская, 11 в Центральном районе г.Сочи".

Признать недействительным, противоречащим ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление главы администрации г.Сочи N 614 от 08.04.2011 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон" в аренду земельного участка с кадастровым номером N23:49:0204011:1017 по улице Навагинская, 11 в Центральном районе г.Сочи".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал" 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина