Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 17АП-7971/12

г. Пермь

23 августа 2012 г.

Дело N А60-38023/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей Скромовой Ю.В., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича: представитель не явился,

от ответчика - Администрации Новолялинского городского округа: Смагина М.М. по доверенности N 32 от 15.08.2012, паспорт,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича:представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 мая 2012 года

по делу N А60-38023/2011,

принятое судьей Громовой Л.В.

по иску индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича (ОГРНИП 304664727900033, ИНН 664700025348)

к Администрации Новолялинского городского округа, индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (ОГРНИП 310663909500025, ИНН 660901446910)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, об урегулировании разногласий, установил:

Индивидуальный предприниматель Гайнулин Харис Абдуллович (далее - ИП Гайнулин Х.А.) обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Новолялинского городского округа, индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (далее - ответчики) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, 46 (отчеты N N 14,15 о рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения от 27.02.2011), урегулировании разногласий пунктов 1.1, 3.1, 3.2, Приложения NN 1,2 проекта договора купли-продажи N 2 от 28.03.2011 в редакции протокола разногласий от 20.06.2011 истца.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Д.С., содержащейся в отчете N 14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.02.2011.

Частичный отказ от иска судом принят в порядке ст. 49 АПК РФ.

Кроме этого, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца об изменении предмета исковых требований (ст. 49 АПК РФ).

Таким образом, судом первой инстанции рассмотрены требования истца:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Д.С., содержащейся в отчете N 15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.02.2011;

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Администрацией Новолялинского городского округа договора купли-продажи N 2 от 28.03.2011 путем принятия пунктов 1.1, 3.1, 3.2 названного договора, а также приложения N 2 к договору в следующей редакции:

п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011 Постановлением Главы Новолялинского городского округа N 248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66- 04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре";

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 2 040 000 руб. (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об оценке N 1 ИП Можаева Д.С. по состоянию на 30.01.2012. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011, Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N 10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011 составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору и их окончание скорректировать с учетом вышеуказанных изменений";

- п. 3.2 названного договора скорректировать с учетом вышеуказанных изменений;

- приложение N 2 скорректировать с учетом вышеуказанных изменений.

ИП Гайнулин Х.А. при рассмотрении дела отказался от заявленного ранее ходатайства о проведении по делу судебной оценочной экспертизы в целях проверки на соответствие требованиям закона отчета N 15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, произведенного ИП Можаевым Д.С. 27.02.2011. В обоснование истец указал, что полагает возможным принять представленный ИП Можаевым Д.С. отчет N 1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 31.01.2012.

Администрация Новолялинского городского округа против приобщения к материалам дела и принятии отчета N 1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 31.01.2012 в качестве надлежащего доказательства по делу возражала.

Определением арбитражного суда от 06.03.2012 по делу назначалась судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. Проведение экспертизы поручалось судом специалисту ООО "Консалтинг Групп" Радько Сергею Григорьевичу, производство по делу приостанавливалось до 10.04.2012.

Определением суда от 21.05.2012 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения N 309-12/Н от 10.05.2012 (ст. 146 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 24.05.2012 производство по делу в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.02.2011 прекращено (п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Судом признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете N 15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.02.2011.

Суд принял решение урегулировать разногласия, возникшие между ИП Гайнулиным Х.А. и Администрацией Новолялинского городского округа, изложив пункты договора купли-продажи N 2 от 28.03.2011 в следующей редакции:

- п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011 Постановлением Главы Новолялинского городского округа N 248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами _", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская u1086 область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре";

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 2720390 (два миллиона семьсот двадцать тысяч триста девяносто) рублей без НДС, в том числе 2271186 руб. без НДС - стоимость нежилого помещения - магазина общей площадью 189,3 кв.м., установленная в соответствии с экспертным заключением N 309-12/Н, выполненным экспертом Радько С.Г. при рассмотрении арбитражным судом дела N А60-38023/2011, 449204 руб. без НДС - стоимость земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, определенная на основании отчета об оценке N 14 от 27.02.2011, выполненного ИП Можаевым Д.С. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011, Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N 10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011 г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору - до 20 числа месяца, следующего после вступления настоящего решения в законную силу";

- п. 3.2: "Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 лет (60 месяцев), в размере ежемесячного основного платежа не менее 45339 руб. 83 коп. с одновременной

уплатой процентов до 20 числа каждого месяца в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к договору, по реквизитам счета, указанным продавцом. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: Пр= О х Д х 1/3 ставки рефинансирования / 365 х 100, где Пр - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному договору, Д - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному договору. Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, распределяются с учетом положений ст. 319 ГК РФ и разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенным в Информационном письме от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации";

- приложение N 2 к договору "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества" изложить с учетом содержания п. 3.1 договора.

ИП Гайнулин Х.А. обжаловал решение в апелляционном порядке. Просит отменить решение в части прекращения производства по делу о признании недостоверной величины стоимости земельного участка и урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости N 2 от 28.03.2011 и принять по делу новый судебный акт:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки земельного участка общей площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская области, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, определенную на основании Отчета об оценке N 14 от 27.02.2011, выполненного ИП Можаевым Д.С.;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи N 2 от 28.03.2011 года, установив выкупную стоимость нежилого помещения - магазина общей площадью 189,3 кв.м. инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А, а, этажность: 1, кадастровый1 (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, в размере 1 880 000 руб., установленную в соответствии с Отчетом об оценке N Н-069/2011 от 20.06.2011 г., выполненного ООО "Центр независимой экспертизы оценки".

Администрация Новолялинского городского округа представила мотивированный отзыв, в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Гайнулина Х.А. - без удовлетворения.

Полагает назначение судебной экспертизы по делу в отношении стоимости объекта недвижимости (при наличии разногласий сторон) необходимой и обоснованной. Соответственно, установление цены объекта на основании экспертного заключения N 309-12/Н от 10.05.2012 - правомерным.

Представитель Администрации подтвердил отказ в суде первой инстанции представителя истца от требования в части признания недостоверной величины стоимости земельного участка, поэтому оснований для пересмотра решения в этой части не усматривает.

Редакцию спорных пунктов договора, принятых судом, Администрация не оспаривает.

Полагает, что желание истца приобрести земельный участок по льготной выкупной цене не основано на законе N 137-ФЗ от 25.10.2001, поскольку ИП Гайнулин собственником объекта недвижимости не является.

Возражения ИП Гайнулина Х.А. по этому поводу, полученные судом по факсу 14.08.2012 в 14:14 практически не читаемы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, что подтверждено представленными в деле договорами аренды N 8 от 17.01.2007, N 16 от 19.12.2008, N 2 от 30.12.2009 и N 01/2011 от 31.12.2010.

Уведомлением от 28.03.2011 N 1022 Администрация сообщила о принятии решения об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем Гайнулиным Х.А. нежилого помещения и земельного участка, направила проект договора купли-продажи N 2 от 28.03.2011 по цене 4 130 813 руб. без НДС.

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий от 01.07.2011.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения ответчиком не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.

На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда в порядке ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных правовых норм судом первой инстанции правомерно рассмотрены требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что первоначально ИП Гайнулин Х.А. оспаривал достоверность рыночной стоимости имущества, установленной в отчете оценщика N 15 от 27.02.2011 по состоянию на 27.02.2011.

Оценщик ИП Можаев Д.С. признал, что допустил ошибки в отчете N 15 от 27.02.2011, представил другой отчет об оценке N 1 от 31.01.2012 по состоянию на 31.01.2012.

Суд не принял второй отчет для целей настоящего дела, поскольку в нем содержалась иная оценка земельного участка, при том, что ранее представленный отчет по земле N 14 не оспорен и не признан недействительным.

С учетом вышеизложенного, практически в отсутствие достоверного отчета, по ходатайству сторон, суд назначил судебную экспертизу.

То обстоятельство, что в дальнейшем, по ходу рассмотрения дела, истец стал возражать против её проведения, правового значения ни на ход процесса, ни на результат экспертизы, не влияет.

Согласно экспертному заключению N 309-12/Н от 10.05.2012 ООО "Консалтинг Групп" стоимость объекта продажи определена в сумме 2 680 000 руб. с НДС.

В противовес этому заключению предпринимателем заказано и оплачено составление отчета по определению рыночной стоимости спорного объекта обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы и оценки".

Стоимость объекта этой экспертной организацией определена в отчете N Н-069/2011 от 20.06.2011 в размере 1 880 000 руб. без НДС.

При таких обстоятельствах на основании ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, цена недвижимого имущества - спорного нежилого помещения определена судом на основании отчета, выполненного в рамках судебной процедуры.

Рыночная цена имущества, указанная в экспертном заключении N 309-12/Н в размере 2 680 000 руб. с НДС и положена в основу судебного акта.

Урегулирование разногласий по тексту самого договора носит производный характер от установленной цены имущества, в тоже время оформлено судом тщательно в соответствии с процессуальным законом.

Доводы заявителя жалобы подтверждения в материалах дела не нашли.

Утверждение ИП Гайнулина Х.А. об отзыве доверенности N 01 от 17.08.2011 на представителя Шестакова Е.А. в протоколах, иных материалах дела не зафиксировано. Предприниматель утверждает, что доверенность Шестаковым ему возвращена, однако подлинная доверенность находится в деле (т.1 л.д. 81).

При таких обстоятельствах оснований не принимать отказ от части исковых требований от полномочного представителя истца у суда не имелось (протокол судебного заседания от 05.03.2012 - 06.03.2012, т.2 л.д.120).

Спор разрешен судом в соответствии с нормами материального права и требованиями процессуального закона.

Оснований для отмены (изменения) решения не имеется, госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 24.05.2012 по делу N А60-38023/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Ю.В. Скромова Ю.А. Голубцова