Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2012 г. N 17АП-10877/11 (ключевые темы: рыночная стоимость - применение последствий недействительности - недвижимость - конкурсная масса - сделки)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2012 г. N 17АП-10877/11

г. Пермь

17 августа 2012 г.

Дело N А60-34530/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чепурченко О.Н.

судей Снегура А.А., Мармазовой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пыленковой Т.А.,

при участии:

от лица, в отношении которого совершена сделка, Сивковой Л.В. (заявителя жалобы): Патрушев И.С., паспорт, доверенность от 11.08.2012 г.;

от конкурсного управляющего ООО "Экостройинвест" Британова Константина Геннадьевича: Буров Р.С., паспорт, доверенность от 24.04.2012 года;

от иных лиц, участвующих в деле - не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка - Сивковой Ларисы Васильевны, на определение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2012 года о признании недействительным договора купли - продажи недвижимости N 33-ЗУ от 25.11.2009 года и применении последствий недействительности сделки, вынесенное судьей В.В. Плетневой в рамках дела N А60-34530/2010

о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью "Экостройинвест" (ОГРН 1086659011812, ИНН 6659176180),

установил:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2011 года общество с ограниченной ответственностью "Экостройинвест" (далее - ООО "Экостройинвест", должник) было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Клементьев П.Ф.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2011 года Клементьев П.Ф. был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Экостройинвест", конкурсным управляющим должника был утвержден Британов К.Г.

27.01.2012 года конкурсный управляющий должника Британов К.Г. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2009 года N 33-ЗУ, заключенного между ООО "Экостройинвест" и Сивковой Л.В., Лазутиной А.В., о применении последствий недействительности указанной сделки в виде возврата в конкурсную массу должника земельного участка с кадастровым номером 66:41:0209114:49 площадью 927 кв.м., расположенного в г. Екатеринбурге, пос. Северка, ул. Гагарина, 50.

Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2012 года, от 05.04.2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Сивков Дмитрий Алексеевич, Вилисов Денис Сергеевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - управление Росреестра по Свердловской области).

В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий Британов К.Г. уточнил заявленные требования в части применения последствий недействительности сделки и просил взыскать с Сивковой Л.В. и Лазутиной А.В. солидарно рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную в соответствии с отчетом оценщика, в размере 678 008 руб. Уточнение заявленных требований было принято арбитражным судом первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2012 года заявление конкурсного управляющего было удовлетворено, договор купли-продажи недвижимости от 25.11.2009 года N 33-ЗУ, заключенный между должником и Сивковой Л.В., Лазутиной А.В. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Сивковой Л.В. и Лазутиной А.В. солидарно в пользу должника 678 008 руб., восстановлена задолженность ООО "Экостройинвест" перед Сивковой Л.В. и Лазутиной А.В. в сумме 30 000 руб.

Сивкова Л.В., не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда изменить в части применения последствий недействительности сделки, а именно, взыскать с Сивковой Л.В. и Лазутиной А.В. в пользу ООО "Экостройинвест" 358 131 руб.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что отчет N 11/16зу от 30.01.2012 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является недостоверным и недопустимым доказательством, полученным с нарушением требований закона.

Указывает, что согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка определялась по состоянию на 31.12.2011 года, тогда как оспариваемая сделка была совершена 25.11.2009 года.

Обращает внимание на то, что отчет N 11/16зу от 30.01.2012 года не отражает действительную стоимость земельного участка на дату отчуждения, так как из его содержания следует, что рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собственности ООО "Экостройинвест", и отчужденных впоследствии в 2009-2010 годах была одинаковой и составляла 731,40 руб./кв.м.

Кроме того, считает, что отчет N 11/16зу от 30.01.2012 года выполнен с грубыми нарушениями законодательства, в качестве объектов-аналогов оценщиком взяты земельные участки с инженерными коммуникациями, тогда как спорный земельный участок не подключен к инженерным сетям, что, в свою очередь, существенно влияет на цену земельного участка.

По мнению заявителя жалобы, представленный им отчет N 10-ОЦ-32/2012 от 03.05.2012 года, составленный ООО "Листик и Партнеры-Екатеринбург", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на 25.11.2009 года составляла 358 131 руб., соответствует всем требованиям законодательства, однако, безосновательно не принят судом первой инстанции во внимание.

Конкурсным управляющим представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он считает обжалуемое определение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иными лицами, участвующими в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение суда первой инстанции изменить, жалобу удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего должника возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 25.11.2009 года между ООО "Экостройинвест" (Продавец) и Сивковой Ларисой Васильевной, Лазутиной Альбиной Васильевной (Покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимости N 33-ЗУ (далее - договор от 25.11.2009 года), по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателей на праве общей долевой собственности без выдела доли в натуре объект недвижимости, указанный в пункте 1.2 договора, а Покупатели обязуются принять и оплатить объект в соответствии с условиями настоящего договора (том 40, л.д.11-13).

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора объектом купли-продажи является земельный участок, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, пос. Северка, ул. Гагарина, 50, кадастровый номер 66:41:0209114:49, общая площадь 927 кв.м.

Цена объекта составляет 30 000 руб. (пункт 2.1 договора), из них Сивкова Л.В. уплачивает 15 000 руб., Лазутина А.В. уплачивает 15 000 руб.

В дальнейшем, по договору купли-продажи недвижимости от 30.05.2011 года спорный земельный участок был продан Сивкову Дмитрию Алексеевичу, который в свою очередь 04.10.2011 года произвел отчуждение земельного участка Вилисову Денису Сергеевичу (том 41, л.д. 66-67, 82-83).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 66 АЕ N 144640 от 09.11.2011 года, право собственности на спорный земельный участок принадлежит Вилисову Д.С. (том 41, л.д.85).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2010 года было принято заявление о признании ООО "Экостройинвест" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2010 года в отношении должника было введено наблюдение, временным управляющим утвержден Клементьев П.Ф.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2011 года ООО "Экостройинвест" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Клементьев П.Ф.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2011 года конкурсным управляющим должника был утвержден Британов К.Г.

Полагая, что договор от 25.11.2009 года заключен при неравноценном встречном исполнении, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом; цена реализации ООО "Экостройинвест" аналогичных земельных участков иным лицам, а также цена реализации земельных участков иными участниками имущественного оборота существенно превышает цену реализации спорного земельного участка; факт реализации земельного участка по заведомо заниженной цене является доказанным.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

В силу части 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Заявитель апелляционной жалобы не возражает относительно вывода суда первой инстанции о том, что имущество было реализовано по заниженной цене, не согласен с судебным актом только в части применения последствий недействительности сделки.

Поскольку определение суда в части признания договора купли-продажи недвижимости N 33-ЗУ от 25.11.2009 года недействительным не обжалуется, то проверка судебного акта в этой части апелляционным судом не производится.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Арбитражный суд первой инстанции, установив, что спорный земельный участок в настоящее время находится в собственности Вилисова Д.С., являющегося добросовестным приобретателем, в связи с чем, возврат спорного земельного участка в конкурсную массу не представляется возможным, взыскал солидарно с Сивковой Ларисы Васильевны и Лазутиной Альбины Васильевны действительную (рыночную) стоимость спорного земельного участка в размере, установленном отчетом N 11/16зу от 30.01.2012 года, составленным ИП Рыжковым А.В. (далее - отчет от 30.01.2012 года).

Ссылка заявителя жалобы на безосновательное отклонение судом первой инстанции выводов, содержащихся в представленном Сивковой Л.В. и Лазутиной А.В. отчете N 10-ОЦ-32/2012 от 03.05.2012 года (далее - отчет от 03.05.2012 года), составленном ООО "Листик и Партнеры-Екатеринбург", апелляционным судом не принимается в силу следующего.

Согласно отчету от 30.01.2012 года, рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 678 008 руб., в соответствии с отчетом от 03.05.2012 года - рыночная стоимость того же земельного участка - 358 131 руб.

При этом, обоими оценщиками при определении стоимости земельного участка применялся только сравнительный метод.

В качестве сопоставимых объектов в отчете от 30.01.2012 года использованы земельные участки, расположенные в той же местности, что и спорный земельный участок - по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пос. Северка, ул. Гагарина, 50, общей площадью 900 кв.м. и 1 200 кв.м., а также земельный участок, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, поселок Северка, ул. Набережная, 40, общей площадью 1 400 кв.м.

В отчете же от 03.05.2012 года в качестве аналогов использовались земельные участки, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пос. Северка, Проезжий, 10; Свердловская область, г. Екатеринбург, пос. Палкинский Торфяник; Свердловская область, г. Екатеринбург пос. Старые Решеты.

Таким образом, в первом случае в качестве сопоставимых объектов использовались исключительно объекты (земельные участки), находящиеся в непосредственной близости от оцениваемого земельного участка, во втором случае - находящиеся, в том числе, на значительном удалении от спорного земельного участка на территории иных населенных пунктов, что может свидетельствовать о большей степени достоверности отчета от 30.01.2012 года.

Довод апеллянта о том, что отчет от 30.01.2012 года является недостоверным доказательством, поскольку рыночная стоимость спорного земельного участка определялась по состоянию на 31.12.2011 года, тогда как оспариваемая сделка была совершена 01.02.2010 года, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Из анализа содержания отчета от 30.01.2012 года усматривается, что на 31.12.2011 года оценщиком была определена стоимость только тех земельных участков, которые находятся в собственности ООО "Экостройинвест", тогда как рыночная стоимость остальных земельных участков, в том числе спорного, устанавливалась на дату их выбытия из собственности должника, следовательно, рыночная стоимость спорного земельного участка устанавливалась именно на 25.11.2009 года.

Также не может быть признан обоснованным и довод апеллянта о том, что при расчете рыночной стоимости в качестве объектов-аналогов оценщиком были взяты земельные участки с инженерными коммуникациями, тогда как спорный земельный участок не подключен к инженерным сетям.

Из отчета от 30.01.2012 года следует, что в качестве объектов-аналогов оценщиком взяты три земельных участка, находящихся в непосредственной близости от спорного, из инженерных коммуникаций на двух из этих участков как и на спорном имеется только электричество, на одном - дополнительно скважина и канализация. При этом, цена предложения земельного участка со скважиной и канализацией за 1 кв.м. не отличается существенным образом от цены 1 кв.м. двух других участков. Кроме того, следует отметить, что оценщиком при расчете средней рыночной стоимости были применены коэффициенты, в частности, приняты во внимание поправки на тип цены (уторгование), поправки на причитающееся агентству комиссионное вознаграждение, поправки на масштаб.

С учетом изложенного, отчет от 30.01.2012 года не может быть признан недостоверным доказательством и суд первой инстанции обоснованно руководствовался его результатами при применении последствий недействительности сделки.

При этом, заявляя о недостоверности выводов отчета, представленного конкурсным управляющим должника, Сивкова Л.В. и Лазутина А.В. с ходатайством о назначении судебной оценочной экспертизы не обращались ни при рассмотрении дела в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несут риск наступления негативных последствий несовершения им процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя данной жалобы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2012 года по делу N А60-34530/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Чепурченко

Судьи

А.А. Снегур С.И. Мармазова