Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2012 г. N 02АП-4067/12

г.Киров

14 августа 2012 г.

Дело N А17-9496/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судей Великоредчанина О.Б., Поляшовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретаре Шмыриной А.М.

при участии в судебном заседании представителей сторон-

от истца - Свирской Г.Н., по доверенности Смирновой О.В.

от ответчика - по доверенности Докучаевой Е.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу ответчика Ивановского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.05.2012 по делу N А17-9496/2011, принятое судом в составе судьи Ильичевой О.А.

по иску Свирской Галины Николаевны (ИНН: 372900001853) к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ИНН: 3728012631)

о признании аукциона и договора купли-продажи недействительными, взыскании денежных сумм,

установил:

Индивидуальный предприниматель Свирская Галина Николаевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет, ответчик, заявитель) о признании аукциона по продаже части нежилого строения, представляющего собой помещения 1 этажа: N 20-22, 22а, 23-31 (литер П6), помещения 2 этажа: N 46-66 (литер П6), общей площадью 533,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Колотилова, д. 49, от 30.09.2011 недействительным в силу проведения его Ивановским городским комитетом по управлению имуществом с нарушением правил, установленных законодательством; о признании недействительным договора купли-продажи части строения, расположенного по адресу: г. Иванова, ул. Колотилова д. 49 от 03.10.2011 N 52; о взыскании суммы оплаченного задатка в размере 288 000 руб. и компенсации стоимости услуг по оценке объекта недвижимости в сумме 9 800 руб.; услуг представителя в размере 25 000 руб.; услуг Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в сумме 430 руб. по выдаче выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; услуг Федерального бюджетного учреждения Кадастровая палата по Ивановской области за предоставление сведений из кадастра недвижимости в сумме 820 руб., судебных расходов в размере 20 000 руб. по подготовке технического заключения.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 301, 309, 314, 447, 449, 455, 475, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28, 31 Федерального Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 03.05.2012 г. признан недействительным аукцион, состоявшийся 30.09.2011 по продаже части нежилого строения, представляющего собой помещения 1 этажа: N 20-22, 22а, 23-31 (литер П6), помещения 2 этажа: N 46-66 (литер П6), общей площадью 533,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Колотилова, д. 49 (лот N 3). Также признан недействительным договор купли-продажи части нежилого строения, расположенного по адресу: г. Иванова, ул. Колотилова, д. 49 от 03.10.2011 N52, заключенный между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и Свирской Г.Н.

Данным решением с Ивановского городского комитета по управлению имуществом в пользу Свирской Г.Н. взыскано 297 800 руб. неосновательного обогащения, 25 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя, 20 000 руб. судебных расходов по оплате за техническое заключение, 16 956 руб. в возмещение расходов по госпошлине. В остальной части отказано.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в основу решения по делу судом положены доводы о том, что извещение о проведении аукциона не содержало в полном объеме сведений о предмете торгов (а именно, о его аварийном состоянии). Однако в информационном сообщении о продаже спорного объекта указаны все необходимые для идентификации предмета купли-продажи данные: адрес объекта с указанием литеры, этажность, номера конкретных помещений, предлагаемых к продаже, что исключает какое-либо двоякое толкование в отношении отчуждаемого имущества, позволяет определенно установить его местонахождение. Таким образом, судом неправильно применены нормы материального права, дано неправильное толкование положений пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, имея возможность ознакомиться с технической документацией, и без специального образования должен был понимать, что приобретает объект недвижимости, длительное время находившийся в эксплуатации и требующий проведения ремонтных работ. Указанным обстоятельствам оценка в судебном акте не дана, при этом сделан вывод, что ответчиком нарушены права истца на получение достоверной информации о предмете аукциона.

Представленное с апелляционной жалобой техническое заключение о состоянии спорного здания, выполненное ООО "Ивановогражданпроект", не могло быть представлено в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от ответчика, которые просит признать уважительными и приобщить к материалам дела в качестве дополнительного доказательства.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее соответственно.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 03.05.2012 г. проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно распоряжений председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 19.08.2011 N 228-р "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", от 11.04.2011 N 90-р "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", от 27.09.2009 N 183-р "Об условиях приватизации муниципального имущества и о внесении изменений в распоряжения председателя комитета", объявлено о проведении аукционов по продаже объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью города Иванова, в том числе, лот N 3: часть нежилого строения, представляющая собой помещения 1 этажа: N20-22, 22а, 23-31 (литер П6), помещения 2 этажа: N46-66 (литер П6), общей площадью 533,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Колотилова, д. 49.

Сообщение о проведении аукциона было опубликовано в официальном издании газета "Рабочий Край" (26.08.2011 N 158).

В данном сообщении указан способ приватизации - аукцион, форма подачи предложений о цене - открытая; порядок и срок оплаты - единовременно в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи. В указанном сообщении также отражено, что для участия в аукционе необходимо внести задаток в счет оплаты в размере 288 000 руб. (10% от начальной цены). Объект продажи обременен условиями охранного обязательства, выдаваемого органом исполнительной власти Ивановской области, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия. Сообщение также содержит условие о том, что победитель аукциона также обязан возместить затраты по оценке объекта в размере 9 800 руб. в течение пяти дней с момента заключения договора купли-продажи. В сообщении указаны даты начала и окончания приема заявок на участие в аукционе, время и место их приема, дата принятия решения о признании претендентов участниками аукциона, время и место проведения аукциона.

26.09.2011 ИП Свирская Г.Н. подала заявку на участие в аукционе по продаже находящегося в муниципальной собственности г. Иваново имущества - часть нежилого строения, представляющая собой помещения 1 этажа: N 20-22, 22а, 23-31 (литер П6), помещения 2 этажа: N 46-66 (литер П6), общей площадью 533,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Колотилова, д. 49.

Уведомлением от 30.09.2011 Комитет сообщил, что истец признан участником аукциона 30.09.2011 по лоту N 3.

По результатам аукциона, проведенного 30.09.2011, по продаже части нежилого строения, представляющая собой помещения 1 этажа: N 20-22, 22а, 23-31 (литер П6), помещения 2 этажа: N 46-66 (литер П6), общей площадью 533,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Колотилова, д. 49 - победителем признана Свирская Г.Н.

В протоколе аукциона от 30.09.2011 N 36 указано, что покупатель, победивший на аукционе - Свирская Г.Н. обязуется подписать с продавцом договор купли-продажи 04.10.2011 в 14-00.

Комитет и Свирская Г.Н. 03.10.2011 фактически подписали договор N 52, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность вышеуказанную часть нежилого строения.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект в установленном порядке не осуществлена.

Для участия в торгах истцом был перечислен задаток в сумме 288 000 руб. платежным поручением от 26.09.2011 N 118 на основании договора о задатке от 26.09.2011.

Впоследствии Свирская Г.Н. обратилась к ответчику с заявлением от 14.10.2011 о расторжении договора купли-продажи от 03.10.2011 N 52, указав, что извещение Комитета о проведении аукциона 30.09.2011 по продаже части нежилого строения, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Колотилова, д. 49, не содержало существенных сведений о предмете аукциона, а именно об аварийном состоянии данного объекта недвижимости, непригодного для дальнейшей нормальной эксплуатации.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" информационное сообщение о продаже государственного и муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, должно содержать, в частности, сведения о наименовании приватизируемого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества).

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что достоверная информация в отношении продаваемого объекта в извещении о проведении торгов отсутствовала.

При этом суд установил, что продаваемый объект находится в аварийном состоянии, исключающем его дальнейшую нормальную эксплуатацию и возможность восстановления.

Данный факт подтвержден научно-техническим отчетом "Исследование состояния и техническое обследование строительных конструкций здания бальнеологического отделения городской клинической больницы восстановительного лечения N 5, расположенного по адресу г.Иваново, ул.Колотилова,д.49" от 2007 года, а также техническим заключением от 2012 года. Как пояснил в судебном заседании истец, отчет смог быть истребован у предыдущего пользователя здания (больницы) после подписания спорного договора.

Апелляционный суд, исследовав материалы настоящего дела, считает, что вышеуказанные выводы арбитражного суда соответствуют совокупности представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Из анализа текста договора и текста опубликованного извещения следует, что описание технического состояния продаваемого объекта фактически отсутствует. Не опровергнуты и утверждения истца о том, что внешний осмотр помещений не позволял сделать вывод о невозможности использования и эксплуатации приобретаемых помещений по назначению. Более того, предприниматель указала и на то, что доступ в часть помещений отсутствовал, техническая документация на объект продавцом не передавалась.

Таким образом, учитывая то, что имеющиеся недостатки являются существенными и неустранимыми в силу выводов технических заключений по объекту, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Представленное ответчиком в суде второй инстанции дополнительное доказательство - заключение ООО "Ивановогражданпроект"- не может быть принято апелляционным судом к рассмотрению и оценке, так как доказательств невозможности представления документа в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции не имеется и заявителем не представлено (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иные доказательства, опровергающие утверждения предпринимателя о наличии существенных недостатков, влекущих полную непригодность к использованию помещений по назначению, со стороны ответчика в материалы дела также не представлены.

С учетом изложенного при совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.

Апелляционный суд считает, что имеются достаточные основания для удовлетворения иска предпринимателя.

Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.05.2012 по делу N А17-9496/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ивановского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Т.М. Поляшова