Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2012 г. N 05АП-6000/12

г. Владивосток

31 августа 2012 г.

Дело N А24-92/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 28 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа

апелляционное производство N 05АП-6000/2012

на решение от 12.05.2012 г.

судьи Е.Г. Сомова

по делу N А24-92/2012 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс"

о взыскании 1494567,07 руб.

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-

Камчатского городского округа (далее по тексту - Департамент) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" (далее по тексту - Общество) о взыскании 1494576,07 руб., в том числе 779853,46 руб. задолженности по арендной плате и 714722,61 руб. пени.

Решением от 12.05.2012 Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ООО "Стройкомплекс" в пользу Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа 439491,90 руб. долга и 481279,55 руб. неустойки, всего 920771,45 руб., в остальной части исковых требований отказал; взыскал с ООО "Стройкомплекс" в доход федерального бюджета 17216,70 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Департамента о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и пени удовлетворить в полном объеме.

Ссылаясь на п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", полагает, что обязанность по внесению арендной платы сохранялась у арендатора до государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем судом неправомерно отказано во взыскании предусмотренной договором арендной платы за период с 15.10.2010 по 10.11.2011.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрение дела откладывалось с 09.08.2012 до 11 часов 40 минут 28.08.2012 в порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).

Представители сторон в судебное заседание не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 19.08.2009 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, действующим от имени и в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор N 09/418, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на срок с 19.08.2009 по 18.08.2058 земельный участок с кадастровым номером 41:01:01 0112:175, площадью 17845 кв.м., местоположение - примерно в 50-ти метрах по направлению на юго-запад от ориентира крытая стоянка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Приморская, дом 94, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания гаража 11 км, здания склада ГСМ, здания вспомогательных помещений гаража.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю 30.12.2009.

На момент заключения договора, участок находится в пользовании у арендатора (пункт 1.3 договора аренды).

Размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 4 договора, а также в утвержденных сторонами протоколах расчета арендной платы.

15.10.2010 между Департаментом градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа, действующим от имени и в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор N 178-10 купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Стоимость участка составила 437537,09 руб. (пункт 2.1 договора), перечислена покупателем на счет продавца платежным поручением от 19.08.2011 N 4.

15.11.2010 между Департаментом и Обществом подписано соглашение о

расторжении договора аренды земельного участка от 19.08.2009 N 09/418.

Переход права собственности к Обществу на спорный земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 10.11.2011.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 15.10.2010 и соглашение о расторжении договора аренды от 15.11.2010 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, истец продолжал начислять арендную плату по договору от 19.08.2009 N 09/418.

По расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 30.09.2011 составила 779853,46 руб., в том числе за 2009 год - 143703,12 руб., за 2010 год - 373628,08 руб., за 3-ий квартал 2011 года - 262522,26 руб.

Ненадлежащее исполнение денежных обязательств ответчиком по договору аренды от 19.08.2009 N 09/418 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период после заключения договора купли-продажи этого участка, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, в связи с чем при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества между сторонами договора аренды этого же объекта, покупатель (арендатор), являясь законным владельцем недвижимого имущества, совпадает в одном лице с арендодателем данного объекта (продавцом), что в силу ст. 413 ГК РФ влечет прекращение арендного обязательства, в том числе обязательства по внесению арендных платежей.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды от 15.11.2010 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ не повлекло расторжение договора аренды от 15.11.2010, у ответчика сохранилась обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды от 15.11.2010 до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ответчику, которая произведена 10.11.2011, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю на Договоре купли-продажи земельного участка N 178-10 от 15.10.2010.

Истцом предъявлена ко взысканию задолженность по оплате арендной плате в сумме 779853,46 руб., в том числе задолженность по состоянию на 02.01.2010 согласно Акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2010 по 03.08.2011 в сумме 143703,12 руб., задолженность по арендной плате за 2010 год в сумме 373628,08 руб., задолженность по арендной плате за три квартала 2011 года (за период с 01.01.2011 по 30.09.2011) в сумме 262522,26 руб.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, апелляционный суд признает его верным, соответствующим условиям договора аренды от 15.11.2010.

Доказательств погашения указанной задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Более того, ответчиком 10.04.2012 заявлено о признании иска в сумме основного долга в размере 779853,46 руб.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании с ответчика суммы основного долга за период с 15.10.2010 по 30.09.2011.

В силу изложенного исковые требования Департамента о взыскании с ответчика арендной платы в сумме 779853,46 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика суммы неустойки, начисленной на сумму основного долга за первый квартал 2010 года - третий квартал 2011 года, за период с 16.03.2010 по 20.12.2011, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Пунктом 4.3. договора аренды установлено, что арендная плата начинает исчисляться в соответствии с п. 2.1. договора и вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря текущего года на реквизиты, указанные в протоколе расчета арендной платы.

Согласно п. 5.2. договора аренды за просрочку платежей по договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, истцом правомерно предъявлена ко взысканию неустойка за период с 16.03.2010 по 20.12.2011, начисленная на сумму основного долга за первый квартал 2010 года - третий квартал 2011 года, в размере 714722,61 руб.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из материалов дела следует, что ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до размера ставки рефинансирования, действовавшей на день подачи иска в суд, обосновывая заявленное ходатайство тем, что при заключении договора аренды был установлен чрезмерно высокий размер неустойки, невозможность регистрации соглашения о расторжении договора аренды и договора купли-продажи земельного участка зависела также от действий истца, учитывая, что постановление Администрации городского округа N 28888 о выделении земельного участка ответчику было вынесено только 08.10.2010.

Вместе с тем в п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Как установлено судом Департамент доказал ненадлежащее исполнение обязательства ответчиком, которое согласно соглашению сторон влечет возникновение обязанности ответчика уплатить истцу соответствующую денежную сумму в качестве неустойки.

Однако ответчик в подтверждение своего довода о чрезмерности заявленной ко взысканию неустойки доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности расчет возможных убытков Департамента не представил.

Начисленная неустойка не превышает сумму основного долга.

Доказательств того, что процент неустойки в размере 0,3 %, указанный в договоре, значительно больше, нежели процент неустойки, установленный по аналогичным договорам аренды, заключенным в отношении земельных участков в г. Петропавловск-Камчатский, в материалах дела не имеется.

Неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору имело место более полутора лет.

При этом доказательств того, что ответчик обращался за регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка N 178-10 от 15.10.2010, и невозможность такой регистрации была обусловлена именно бездействием Департамента, который уклонялся от явки для регистрации такого перехода, ответчиком в материалы дела не представлено.

Судом также учитывается, что для регистрации Соглашения от 15.11.2010 о расторжении Договора аренды земельного участка от 19.08.2009 N 09/418 в силу п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требуется обращения обеих сторон договора аренды.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения начисленной Департаментом неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме в сумме 714722,61 руб.

В силу изложенного обжалуемое решение подлежит изменению.

На основании ст. 110 АПК РФ, ст. 333.17 НК РФ государственная пошлина по иску в сумме 27945,76 руб., а также государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 12.05.2012 по делу N А24-92/2012 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" в пользу Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа 779853 (Семьсот семьдесят девять тысяч восемьсот пятьдесят три) рубля 46 коп. основного долга, 714722 (Семьсот четырнадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 61 коп. пени, всего 1494576 (Один миллион четыреста девяносто четыре тысячи пятьсот семьдесят шесть) рублей 07 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" в доход федерального бюджета 29945 (Двадцать девять тысяч девятьсот сорок пять) рублей 76 коп. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына