Купля-продажа приватизированного жилья и жилья с перепланировкой (А.А. Крамин, "Российская юстиция", N 10, октябрь 2007 г.)

Купля-продажа приватизированного жилья и жилья с перепланировкой

В жилищной сфере наряду с обменом очень распространена сделка купли-продажи жилых помещений. Ее характерными видами являются - отчуждение приватизированной квартиры и отчуждение жилья с перепланировкой. Существует несколько причин, по которым такие юридические действия можно отнести к специфичным. Приватизированное жилое помещение имеет особый правовой статус, следовательно, к его продаже применяется индивидуальный подход. Перепланировка квартиры регулируется специальными нормами нового Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года (таким образом, отчуждение подобного жилья выделяется среди сделок по купле-продаже недвижимости специальным правовым регулированием).

Статья посвящена распространенным проблемам, возникающим при осуществлении вышеназванных сделок и их правовому регулированию.

Прежде всего, необходимо детально рассмотреть правовой статус приватизированного жилья.

Приватизация жилого имущества представляет собой способ бесплатной передачи государственного имущества в собственность гражданам. По завершении такой юридической процедуры лицо, осуществившее приватизацию, обретает право на данное жилое помещение.

Основным документом, регулирующим этот вопрос, является Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года N 1541-1. Законом устанавливаются правила передачи гражданам в собственность объектов как государственного, так и муниципального жилищного фонда, а также гарантии осуществления права граждан на свободный выбор жилища. Нормы вышеуказанного документа вводят для приватизации основные принципы, к которым относятся добровольность такой процедуры и ее однократность. Второе положение имеет исключение: гражданин может осуществить приватизацию квартиры или иного жилого имущества повторно, но лишь в том случае, когда первая передача государственной недвижимости в собственность проходила до его совершеннолетия.

Добровольность приватизации является важнейшим элементом жилищных правоотношений. Принуждение к осуществлению приватизации объекта жилой недвижимости может быть оспорено в судебном порядке.

Отказ муниципальных властей в передаче жилой недвижимости в собственность гражданина также может оспариваться судебным иском. Поясним сказанное на примере судебной практики. В. обратилась в суд с иском к Муниципальному учреждению (МУ) "Городское жилищное агентство" о понуждении к заключению договора приватизации двухкомнатной квартиры в доме по ул. Челюскинцев в г. Новосибирске. В обоснование исковых требований указала, что 05 ноября 1996 г. она с сыном проживала в однокомнатной приватизированной квартире в доме по ул. Дуси Ковальчук. В 1997 году ей по месту работы была предоставлена двухкомнатная квартира в доме по ул. Челюскинцев. В связи с этим она по соглашению с мэрией г. Новосибирска расторгла договор на однокомнатную квартиру, сдала ее мэрии и подала заявление на приватизацию двухкомнатной квартиры. МУ "Городское жилищное агентство" отказало ей, ссылаясь на то, что она уже участвовала в приватизации жилья.

Суд обязал МУ "Городское жилищное агентство" мэрии г. Новосибирска заключить с В. договор о передаче в собственность квартиры в доме по ул. Челюскинцев г. Новосибирска*(1).

Следует отметить, что нововведения в жилищном законодательстве, а именно принятие Жилищного кодекса РФ, отменили некоторые положения Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С 1 января 2007 года утратили силу статьи 1, 2, 4, 6-8 и 9.1 и второй раздел данного нормативного акта. Упраздненные положения касались основных принципов и условий передачи государственных и муниципальных помещений в собственность гражданам. В Закон были введены дополнения, в частности - положения о том, что не подлежит приватизации жилая недвижимость, предоставленная частным лицам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Необходимо отметить, что после тщательного анализа этого нововведения, положения о запрете на приватизацию наемного жилья, привязанного к определенной дате, признаны неконституционными. Граждане, получившие жилое помещение до 1 марта 2005 года были поставлены в неравные условия с другими гражданами, поскольку они сохранили право на приватизацию в пределах общих сроков.

Рассмотрим основные положения о приватизации. Для проведения данной юридической процедуры необходимо согласие всех проживающих в квартире лиц (членов семьи в возрасте от 14 лет и более), в том числе граждан, которые временно не проживают на соответствующей площади, но сохранили на нее права.

Приватизация имеет следующие виды: реализовываемая по социальному найму и осуществляемая по бронированию (под бронированием понимается процедура закрепления прав на жилое помещение за временно отсутствующими жильцами).

Переход жилого помещения государственного или муниципального фонда в собственность частного лица оформляется договором передачи, который заключается между гражданином и местной администрацией района. Органы местного самоуправления, имеющие полномочия по приватизации - это префектура и районный отдел по приватизации. Муниципалитет должен рассмотреть все поданные документы по этой сделке в течение двух месяцев, после чего выносится решение о возможности приватизации или об отказе в такой юридической процедуре. Договор передачи жилья подлежит обязательной государственной регистрации, при этом нотариального удостоверения не требуется.

Вместе с тем законодательством установлены виды жилого имущества, которое не может быть передано в собственность частным и юридическим лицам. В него входят:

Квартиры в серьезном аварийном состоянии;

Коммунальное жилье (запрет на передачу в собственность действует в отношении юридических лиц);

Часть жилищного фонда, приписанная закрытым военным городкам, а также относящаяся к служебным квартирам.

Последний пункт имеет ряд исключений. Приватизации могут подвергаться жилые помещения, принадлежащие сельскохозяйственным предприятиям и фонд стационарных учреждений по социальной защите населения.

Необходимо подчеркнуть, что современное российское законодательство значительно упростило процесс передачи в собственность объектов коммунального жилищного фонда (в частности, комнат). Действующее законодательство признает одновременное существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости зданий и сооружений наряду с входящими в их состав помещениями*(2). Допускается приватизация такого имущества без согласия всех соседей и официального разрешения муниципальной власти.

Помимо процесса передачи жилой недвижимости в собственность гражданам, есть и процесс, противоположный ему. Деприватизация представляет собой возвращение муниципалитету прав владения, пользования и распоряжения квартирой. Гражданину, осуществившему такие действия, расприватизированное жилье передается по договору социального найма. Если муниципальные власти предоставляют гражданину иную квартиру, то он приобретает право на ее приватизацию.

Отчуждение приватизированных жилых помещений имеет много особенностей. Собственник такого жилья имеет право пользования, владения и распоряжения (ст. 209 Гражданского кодекса РФ), таким образом, у него не должно быть проблем при осуществлении сделок с этим имуществом. Однако на практике возникают некоторые затруднения. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемные ситуации.

Гражданин проживает в приватизированной коммунальной квартире и хочет продать свою комнату постороннему лицу, не извещая соседей. В этом случае сделка по отчуждению жилья не состоится, согласие соседей на такое действие обязательно, поскольку они имеют право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). По закону, гражданин должен известить их о своих намерениях в письменной форме за месяц до продажи комнаты. Если же соседи не изъявят желание выкупить жилое помещение, то есть воспользоваться преимуществом, можно осуществлять сделку с посторонним лицом.

Несовершеннолетний ребенок получил наследство - долю в приватизированной квартире, которая равна 6,5 м. Опекун ребенка собирается продать долю, но эта часть жилого помещения находится в залоге у частного банка. Законные действия гражданина в такой ситуации: получение разрешения на сделку у органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ), получение согласия на отчуждение у банка, а также соблюдение процедуры предоставления всем другим собственникам права первого выкупа.

Гражданка желает продать квартиру, которую приобрела четыре года назад на свои личные сбережения. Бывший муж не имеет долей в продаваемой квартире. На данный момент в квартире прописаны только сама гражданка и две ее дочери, все документы оформлены на нее. Возникают следующие вопросы: может ли бывший супруг претендовать на часть жилплощади и вправе ли он препятствовать купле-продаже данной недвижимости? Поскольку квартира была приобретена в браке, то является совместной собственностью супругов в равных частях (ст. 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ). При этом неважно на чьи деньги покупалось имущество. Так как бывший муж гражданки - собственник жилья наравне с ней, то он может любым образом влиять на судьбу общей недвижимости. Если супруг не имеет претензий на квартиру, то он может нотариально оформить отказ от данного жилого помещения, если же претензии имеются - гражданка имеет право обратиться в суд с целью признания жилплощади ее личной собственностью (в статусе личной собственности имущество принадлежит только одному лицу). Решение суда по такому делу будет зависеть от доказательств покупки жилого помещения на личные денежные средства.

Гражданин проживает в приватизированной двухкомнатной квартире, оформленной на него, бывшую жену и их совершеннолетнего сына. Доли жилой площади не выделены. Гражданин желает выделить свою долю и продать ее, однако бывшая супруга не дает на это согласия, поскольку желает, чтобы вся квартира досталась сыну. Выдел долей возможен либо в нотариальном порядке (если согласие все же будет дано), либо через суд (1/3 часть квартиры 51.7 : 3 = 17 кв.м), однако продажа квартиры целиком непременно требует согласия всех собственников. Судебный порядок выдела долей устанавливается п. 5 ст. 244 ГК РФ. Безусловно, доли приватизированного жилого помещения отчуждаются с соблюдением правила ранее упомянутого преимущественного выкупа.

Необходимо рассмотреть также следующую ситуацию: письменное согласие одного из лиц, имеющих право первоочередной покупки, на приобретение недвижимости дано, однако сделка по отчуждению приватизированной квартиры откладывается. Причина - покупатель не имеет необходимой суммы. Потенциальный продавец не может провести сделку с посторонним лицом. Он обязан осуществить ее с обладателем права преимущественной покупки. Если в течение месяца лицо, давшее согласие на приобретение квартиры, не находит должной суммы, право первоочередного выкупа считается не реализованным.

Рассмотрим основные положения о перепланированном недвижимом имуществе.

Основным правовым документом, регулирующим перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ (Глава 4, ст. 25-29). Нормы, содержащиеся в указанных статьях, представляют собой нововведения в жилищном законодательстве. Действовавший до введения более современной кодификации ЖК РСФСР не включал в себя вопросы переустройства и перепланировки жилья и никаким образом не регламентировал подобные действия.

ЖК РФ вводит понятие перепланировки и переустройства, которое определяется как любые виды работ, результаты которых подразумевают внесение изменений в технический паспорт квартиры или дома. Также новой кодификацией определены условия и порядок таких мероприятий, правила их завершения и последствия самовольной перепланировки. Указаны основания для отказа в подобных работах.

Помимо норм, содержащихся в ЖК РФ, есть еще несколько источников правового регулирования рассматриваемого вопроса. К ним относятся:

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда";

Правила пользования жилыми помещениями (утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года).

В документе, указанном в первом пункте, содержатся технические нормы и классификация видов работ по переустройству жилых помещений. Выделяются: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство или переоборудование существующих туалетов и ванных комнат, с целью установки сантехнических и бытовых приборов, не указанных в техпаспорте жилого помещения. Перепланировка квартир может включать следующие элементы: внесение изменений в архитектурные характеристики жилья (снос перегородок, различные внешние пристройки), ликвидация так называемых "темных" кухонь и входов в кухни через квартиры. Постановление Госстроя "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусматривает также требования к перепланировке и переустройству жилых помещений. Запрещаются любые работы, которые могут привести к порче внешнего вида строения или повлиять на полезные свойства недвижимого имущества, т.е. создать затруднения в эксплуатации жилплощади. Вышеуказанное постановление дополняется Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004. Этот документ регулирует ситуации, когда переустройство и перепланировка проводятся с целью повышения уровня благоустройства (п. 3.7.4. МП).

Нормативно-правовой акт, указанный во втором пункте, содержит нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями. Общие положения данного документа имеют отсылки к Жилищному и Гражданскому кодексам. Также Правила пользования жилыми помещениями дополняют эти кодификации. Прежде всего, расширяется понятие жилого помещения: жилым признается изолированное помещение. Изолированное помещение должно иметь автономный выход в места общего пользования, например, на лестничную площадку или на улицу. Также жилое помещение должно относиться к недвижимому имуществу *(3). Рассматриваемый правовой документ затрагивают вопросы, связанные с пользованием квартирой по договору социального найма.

Пункт 26 Правил пользования жилыми помещениями устанавливает административную ответственность за самовольную перепланировку и переустройство жилья. В случае несанкционированного переоборудования квартиры, а также в случае порчи недвижимого имущества, с гражданина взимается штраф в размере 10-15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Незаконная перепланировка жилых помещений влечет за собой административное взыскание 20-25 МРОТ.

Форма заявления и полный список документов, необходимых для получения согласия муниципальных властей на переделку квартиры, утверждены постановлением Правительства РФ N 266 от 28 апреля 2005 г. (дата публикации в "Российской газете" - 5 мая 2005 г.). Согласно этому правовому акту перепланировка и переоборудование жилья требует следующие юридические бумаги:

1. Заявление по установленной форме;

2. Проект переустройства (перепланировки) помещения;

3. Технический паспорт квартиры;

4. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории культуры о допустимости проведения таких действий (в случае, когда планируется переустройство здания, которое можно отнести к культурной ценности);

5. Документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя жилплощади.

В некоторых случаях может понадобиться особая справка из Ростехинвентаризации (БТИ) - поэтажный план. Поэтажный план представляет собой чертеж помещений квартиры в масштабе 1:500 и выполняется чаще всего на кальке. Контролируется соответствие данным экспликации отсутствие или наличие "красных линий", т.е. сведений о несанкционированной (неутвержденной) перепланировке*(4).

Рассмотрение заявки проходит в течение 45 дней с момента подачи, после чего выносится официальное решение по данному запросу (форма решения также установлена постановлением Правительства N 266).

Помимо переустройства и перепланировки жилья в строительной и архитектурной деятельности встречаются также понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция". Как правило, эти работы требуют серьезной подготовки и проектирования. Главным отличием таких действий от обычного переустройства жилья (квартир или домов) является результат. Реконструкция всегда влечет за собой возникновение нового объекта недвижимости. Капитальный ремонт необходим в случае, когда жилье находится в аварийном состоянии, но при этом никаких зданий не создается.

Для разграничения этих понятий можно привести определение, которое Главгосархстройнадзор России дает реконструкции: "комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг"*(5). Данное определение детально раскрывает суть понятия, однако в современных нормативно-правовых актах не применяется.

Пункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию как "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производительной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения".

Таким образом, реконструкция отличается от капитального ремонта также тем, что направлена на создание новых качеств объекта недвижимости, в то время как капремонт проводится с целью восстановить и улучшить уже существующие свойства жилья.

Правовое регулирование перепланировки жилого помещения осуществляется посредством относительно новых документов, поэтому на практике возникают проблемные ситуации. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся случаи, связанные с отчуждением перепланированной квартиры.

Гражданин желает продать жилое помещение, в которое были внесены незаконные изменения. Проблема заключается в том, что при обнаружении таких модификаций он будет обязан привести жилье в первоначальное состояние, а также уплатить значительный денежный штраф. Чтобы осуществить отчуждение недвижимого имущества и при этом избежать затрат на административные взыскания, необходимо легализовать несанкционированную перестройку. Современное российское законодательство предусматривает судебный порядок решения данной проблемы. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы жильцов дома и других граждан (например, находящихся вблизи здания) и не создается угроза их жизни и здоровью. Здесь следует отметить, что кроме жилищной кодификации данный вопрос регулируют и правовые акты местных органов власти, которые очень часто устанавливают внесудебную легализацию незаконно измененных квартир.

Следующая ситуация может возникнуть, если гражданин приобретает несанкционированно переустроенное жилое помещение на торгах. В этом случае новый владелец обязан привести недвижимость в первоначальное состояние, иначе имущество будет вновь выставлено на аукцион.

Единственный способ избежать финансовых проблем с покупкой незаконно переустроенной квартиры - договориться с продавцом о снижении стоимости жилья на сумму, равную затратам на возвращение прежних характеристик помещения.

В заключении хотелось бы добавить, что отчуждение недвижимости, имеющей обозначенные в статье особенности (приватизированный статус или существенные архитектурные модификации), недостаточно урегулированы современным российским законодательством. Многие проблемные ситуации могут быть решены в рамках действующего законодательства. Однако есть и недоработки, пример: вышеупомянутое расхождение положений ЖК РФ и актов местных органов власти в части о легализации перепланированного жилья. Некоторые из таких актов уже отменены, к примеру: в нижегородской области утратили силу Закон Нижегородской области от 4 ноября 2002 года N 60-3 "О переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах" и Закон Нижегородской области от 15 октября 2004 года N 120-3 "О переводе жилых домов, жилых помещений в нежилые и нежилых домов, нежилых помещений в жилые в Нижегородской области". Существуют и правовые акты, все же действующие, несмотря на расхождение с федеральным законодательством. Здесь примером могут также служить некоторые правовые акты нижегородской области. Среди них следует выделить постановление городской Думы Нижнего Новгорода от 28 мая 1997 года N 19 "О переводе жилых помещений в нежилые в городе Нижнем Новгороде".

А.А. Крамин,

аспирант кафедры гражданского права

Современной Гуманитарной Академии

"Российская юстиция", N 10, октябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Решение Районного суда г. Новосибирска от 03.06.2002.

*(2) Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью, М.: Проспект, 2006. С. 19.

*(3) Королев А.Н., Плешакова О.В. Жилые помещения: новое правовое регулирование, М.: ЮстицИнформ, 2006. С. 17.

*(4) Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров, М.: Омега-Л, 2007. С. 316.

*(5) Инструктивное письмо от 28.04.1994 N 18-14/63 Главной инспекции государственного архитектурно строительного надзора Российской Федерации.