Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2012 г. N 12АП-5271/12

г. Саратов

30 августа 2012 г.

Дело N А06-7804/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "30" августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" августа 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Изаковой М.А.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Саиян Мхитара Шагеновича - Бахмутова Р.Т., действующего по доверенности от 12 января 2012 года,

рассмотрев апелляционную жалобу управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (ОГРН 1103015001561 ИНН 3015090933, г. Астрахань),

на решение Арбитражного суда Астраханской области от "25" апреля 2012 года по делу N А06-7804/2011, судья Цепляева Л.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Саиян Мхитара Шагеновича, г. Астрахань, ул. Дубровинского, д. 68, кв. 14, ОГРНИП 308301726700024, ИНН 301700053720,

к управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, 414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина,11, (ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933),

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки" (ОГРН 1023000872311 ИНН 3015058986, г. Астрахань),

о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1585 от 10.08.2011 г. в следующей редакции: "2.1 Цена участка составляет 574 612,43 рублей (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Саиян Мхитар Шагенович (далее - ИП Саиян М.Ш., истец) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования "Город Астрахань" в лице Управления земельными ресурсами администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее - администрация, ответчик) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2011 N 1585 в следующей редакции: "2.1 Цена участка составляет 574612,43 рублей (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается".

Решением суда первой инстанции 25 апреля 2012 года судом урегулирован преддоговорной спор. Суд решил пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2011 N 1585, заключённого между Управлением земельными ресурсами администрации города Астрахани и ИП Саияном М.Ш., изложить в редакции Покупателя: "Цена участка составляет 574612,43 рублей (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается.

Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно определил размер выкупной стоимости земельного участка.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ИП Саияна М.Ш. возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 11 декабря 2008 года по делу N А06-6587/2008-14 признан незаконным отказ администрации МО "Город Астрахань" о предоставлении в собственность ИП Саияна М.Ш. земельного участка общей площадью 32321 кв. м с кадастровым номером 30:12:042052:6, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космедемьянской, 2а. Этим же решением на администрацию возложена обязанность в адрес истца проекта договора купли-продажи указанного земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что истцу был направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 10 августа 2011 года N 1585.

По указанному договору стороны настоящего спора именуются следующим образом: Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани (ответчик) - "Продавец", ИП Саиян М.Ш. (истец) - "Покупатель".

Из представленной в материалы дела Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 17.01.2012 усматривается, что Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани создано в результате реорганизации комитета имущественных отношений города Астрахани в форме разделения на два юридических лица: Управление муниципального имущества и Управление земельными ресурсами.

В редакции Продавца пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1585 изложен в следующей редакции: "Цена Участка определена в соответствии с Отчетом от 04.08.2011 N 264.07.11 по оценке рыночной стоимости земельного участка. Цена Участка составляет 16110 000 рублей".

ИП Саиян М.Ш. (покупатель) письмом от 02.09.2011 N 28 сообщил Продавцу о несогласии с пунктом 2.1 договора по цене земельного участка, и направил свои разногласия по данному пункту, предложив следующую редакцию пункта 2.1 договора: "Цена участка составляет 574612,43 рублей, НДС не облагается". Покупатель указанным письмом предложил продавцу согласовать разногласия и в течение 30 дней либо сообщить об отказе разногласий.

Письмом от 05.10.2011 N 05/105/2011-115 Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани сообщило истцу об отклонении предложенной истцом редакции пункта 2.1 по цене участка.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку стороны не согласовали редакцию спорного пункта 2.1 о цене участка, истец обратился в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, пришёл к обоснованному выводу о правомерности заявленных истцом требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 446 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

При решении вопроса о том, относятся ли содержащиеся в протоколе разногласий условия к существенным, необходимо руководствоваться статьей 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу норм статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

У сторон возникли разногласия по существенному условию договора купли-продажи, а именно по цене земельного участка. Возникновение данных разногласий связано с тем, что стороны применяют разный порядок определения этой цены.

Истец ссылается в обоснование своих доводов на положения статьи 36 Земельного Кодекса РФ и правилам пункта 2 статьи 2 Федерального Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ", а ответчик на положения статьей 30, 31, 38 36 Земельного Кодекса РФ.

Как установлено судом первой инстанции, при рассмотрении настоящего спора, земельный участок с кадастровым номером 30:12:042052:6, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а, площадью 32321 кв. м, был предоставлен в аренду Межову С.П. в целях эксплуатации производственной базы по договору аренды от 18.01.2007.

На основании постановления администрации г. Астрахани от 24.04.2008 N 1140 вид разрешенного использования указанного земельного участка был изменен на строительство индивидуальных жилых домов.

Во исполнение названного постановления внесены изменения в сведения Единого государственного реестра земель, заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.01.2007 земельного участка, изменяющее вид использования земельного участка с "эксплуатации производственной базы" на вид "строительство индивидуальных жилых домов".

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 19.05.2009 и договора уступки права от 19.05.2009,арендные права и обязанности перешли от Межова С.П. к предпринимателю Саияну М.Ш. Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 22.05.2009.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда Астраханской области от 11.12.2008 по делу N А06-6587/2008-14 и эти обстоятельства сторонами по настоящему спору не оспариваются.

Этим же судебным актом установлено, что при приобретении земельного участка в собственность должны применяться правила статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, Саиян Мхитар Шагенович является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации прав 30 АА 352076, 30 АА 352077 (л.д. 155-156).

На основании пункта 1.1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Законом Астраханской области от 20.02.2009 N 6/2009-ОЗ "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений" на территории Астраханской области установлена цена земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения - в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (пункт 2 статьи 2.1 названного Закона Астраханской области).

Ставка земельного налога истцом при своем расчёте цены выкупаемого земельного участка применена согласно пункта 2 статьи 3 Решения Совета МО "Город Астрахань" от 27.10.2005 - 0,15% от кадастровой стоимости. При этом данная ставка взята истцом при расчёте по земельным участкам, исходя из вида разрешённого использования земельного участка, который был определён согласно Постановлению администрации города Астрахани от 18 февраля 2008 года N 420 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Кирпичной, 10 в Трусовском районе" (л.д. 139).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка на 31.07.2009, согласно которому кадастровая стоимость указана 38307495,62 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1185,22 руб. /кв. м (т.1 л.д. 10-13) и спора по размеру кадастровой стоимости у сторон не имеется.

Кадастровый паспорт на 12 июля 2011 года с указанием этого же размера кадастровой стоимости был применён и при оценке рыночной стоимости земельного участка и представлен в составе Отчёта об оценке N 264.07.11 (т.1 л.д. 65-106).

Проверив представленный ИП Саияном М.Ш. расчёт выкупной стоимости земельного участка на предмет соответствия земельному и налоговому законодательству, суд апелляционной инстанции считает обоснованной указанную истцом цену в размере 574 612 руб. 43 коп. (л.д. 15).

Кроме того в суде первой инстанции, истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной (выкупной) стоимости земельного участка, проведение которой было поручено ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки". Согласно заключению судебной экспертизы от 01.03.2012, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:12:042052:6 расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а, площадью 32321 кв. м для строительства индивидуальных жилых домов составляет 574612,43 рублей (л.д. 137-167). Таким образом, эксперт подтвердил правильность расчётов истца по определению выкупной стоимости земельного участка.

Доводы ответчика о необходимости применения статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные, поскольку в данном случае следует принимать во внимание нахождение у истца в собственности объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), расположенных на спорном земельном участке, и в силу вышеназванных положений действующего законодательства, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Признавая отказ администрации МО "Город Астрахань" в предоставлении истцу в собственность земельного участка, арбитражный суд в своем решении от 11.12.2008 по делу N А06-6587/2008-14 обязал направить проект договора купли-продажи земельного участка именно в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ.

Нахождение объектов недвижимости в собственности истца, расположенных на спорном земельном участке подтверждено представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации прав.

Ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, доказательств исключения записи о правах на эти объекты из Единого госреестра прав - не представлено, доказательств того, что данные права оспорены - также не представлено.

При наличии у истца зарегистрированных в установленном законом порядке прав на недвижимое имущество, истец является собственником таких объектов и относится к числу лиц, указанных в статье 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с учётом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования Ип Саияна М.Ш. подлежащими удовлетворению, а пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1672 подлежит принятию в предложенной истцом редакции: " 2.1 "Цена участка составляет 574 612 руб. 43 коп. (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается".

Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нём выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от "25" апреля 2012 года по делу N А06-7804/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова О.В. Лыткина