Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2012 г. N 05АП-6523/12

г. Владивосток

14 сентября 2012 г.

Дело N А51-8737/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 12 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии:

от истца: Акуленко Н.В., доверенность N 03-15526 от 27.10.2011,

от ответчика: Иванов О.Ю., доверенность от 12.07.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

апелляционное производство N 05АП-6523/2012

на решение от 27.06.2012

судьи Перязевой Н.В.

по делу N А51-8737/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

к Обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Аква"

о выселении, взыскании 86621,10 руб.

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Даль-Аква"

к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта в размере 2644806,85 руб.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - ТУ Росимущества в Приморском крае) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Аква" (далее - Общество) о выселении ответчика из нежилых помещений площадью 58 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 6в; о взыскании 90204,41 руб., из которых 1649,99 руб. составляет задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N 554/01, 27981,54 руб. пени по состоянию на 31.05.2011, задолженность за фактическое пользование имуществом в размере 1933,32 руб. за период с 01.06.2011 по 31.09.2011, 58639,56 руб. - убытки за период с 01.06.2011 по 31.09.2011.

В судебном заседании 06.09.2011 Арбитражным судом Приморского края принят встречный иск ООО "Даль-Аква", согласно которому (с учетом уточнения) ответчик просит взыскать с ТУ Росимущества в Приморском крае стоимость капитального ремонта в размере 2644806,85 руб. как неотделимых улучшений арендованного по договору N 554/01 от 01.10.2001 нежилого помещения (защитного сооружения гражданской обороны), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 6в.

Решением от 27.06.2012 Арбитражный суд Приморского края частично удовлетворил первоначально заявленные исковые требования, выселив ООО "Даль-Аква" из нежилых помещений площадью 58 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 6в, а также взыскав пеню в размере 2482,40 руб. В остальной части исковых требований ТУ Росимущества в Приморском крае судом отказано. Встречный иск ООО "Даль-Аква" удовлетворен полностью, посредством зачета встречных исковых требований в пользу ООО "Даль-Аква" взыскано с ТУ Росимущества в Приморском крае за счет казны Российской Федерации 2642324,45 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, ТУ Росимущества в Приморском крае обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения встречного иска ООО "Даль-Аква". В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на пропуск истцом по встречному иску срока исковой давности, поскольку право на возмещение затрат (при условии их несения и необходимости проведения ремонтных работ) возникло у арендатора в 2003 году по факту осуществления ремонта; кроме того, указывает на несоблюдение арендатором условий о согласовании проведения капитального ремонта; считает, что работы по предупреждению износа конструкций фундамента относятся к текущему ремонту, в связи с чем, основания для проведения произведенного судом зачета отсутствуют.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Даль-Аква" с доводами жалобы не согласилось, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ссылается на то, что право требования возмещения неотделимых улучшений арендуемого имущества возникло только после прекращения действия договора аренды - 03.06.2011; необходимость проведения капитального ремонта и размер понесенных расходов, а также наличие согласия арендодателя на проведение ремонта подтверждаются материалами дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик жалобу оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на нее.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.10.2001 между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края, правопреемником которого является ТУ Росимущества в Приморском крае (арендодатель) и ООО "Даль-Аква" (арендатор) заключен договор N 554/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, в соответствии с которым обществу были переданы во временное пользование нежилые помещения площадью 58 кв.м по адресу: г.Владивосток, ул. Суханова, 6в, на срок с 01.10.2001 по 30.06.2006 для использования под реабилитационный центр для инвалидов.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 05.12.2001 внесена запись N 25-1/00-117/2001-541.

По окончании срока договора арендатор продолжил пользоваться переданными в аренду помещениями при отсутствии возражений арендодателя.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2. договора арендная плата в месяц за спорные помещения составляет 483,33 руб. и подлежит внесению по указанным в договоре реквизитам ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 3.4. договора в случае невнесения арендатором платежей в установленные договором сроки, он оплачивает пеню в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено право арендатора производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений с зачетом затрат в счет арендной платы при условии предварительного согласования с арендодателем планируемых работ и предоставления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.

В связи с частым подтоплением помещений, являющихся объектом гражданской обороны (далее - объект ГО), и их аварийным состоянием ГУ ДальНИИС РААСН в сентябре 2002 года и в апреле 2003 года были проведены диагностические обследования конструкций цокольного этажа здания по ул.Суханова, 6в в г. Владивостоке, где расположено убежище ГО, с целью определения технического состояния фундаментов, несущих стен, несущих балок перекрытия, а также для установления причин подтопления помещения ГО, в результате которых была выявлена необходимость проведения капитального ремонта таких помещений, в том числе и переданного по договору аренды N 554/01 от 01.10.2001.

В связи с необходимостью проведения капитального ремонта арендуемых помещений ГУ Даль НИИС РААСН по заявке ООО "Даль-Аква" был разработан рабочий проект "Капитальный ремонт убежища ГО по ул. Суханова, 6в в г.Владивостоке", который вместе со сметами на ремонтные работы был согласован с балансодержателем помещений - Главным управлением ГОЧС по Приморскому краю, что подтверждается письмом названого органа исх. N 61/2769 от 17.12.2002.

Письмом исх. N 53/4-9-6008 от 28.07.2003 Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодателем по договору N 554/01) ООО "Даль-Аква" было разрешено проведение капитального ремонта помещений, арендуемых по договору N 554/01.

В 2003 году ООО "Даль-Аква" произведен капитальный ремонт спорных нежилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 06.01.2003 N 1, от 31.01.2003 N 2, от 04.03.2003 N 3, от 02.04.2003 N 4, от 30.05.2003 N 5, от 30.06.2003 N 6, от 30.09.2003 N 7, от 22.12.2003 N 8, заключением эксперта N005-с/2012 от 15.03.2012, выполненного Консалтинговой компанией "Арктур Эксперт".

В период действия договора аренды имущества от 01.10.2001 N 554/01 арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно, в результате чего ТУ Росимущества в Приморском крае направило ответчику претензию N08-1401 от 03.02.2011 о необходимости погашения задолженности и уплате пеней.

В связи с непогашением задолженности и неполучением ответа в установленные претензией сроки арендодатель письмом от 18.02.2011 N 08-2176 уведомил ООО "Даль-Аква" об отказе от вышеназванного договора с 31.05.2011.

Ненадлежащее исполнение ООО "Даль-Аква" обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

ООО "Даль-Аква", не согласившись с заявленными требованиями, подало встречный иск о взыскании стоимости капитального ремонта как неотделимых улучшений переданных в аренду помещений в размере 2644806,85 руб.

Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "Даль-Аква", суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу положений ст. ст. 616, 623 ГК РФ капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, а также в том случае, если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возможность проведения капитального ремонта арендуемых помещений арендатором за счет арендодателя предусмотрена п. 4.1. договора N 554/01 от 01.10.2001.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции верно установил, что произведенный ООО "Даль Аква" в занимаемых им по договору аренды N 554/01 помещениях капитальный ремонт был направлен на восстановление и укрепление фундамента и несущих конструкций здания (помещения), а также приведение помещение в соответствие с санитарными нормами и правилами.

Необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ капитального характера в отношении спорного имущества подтверждается представленными в материалы дела Научно-техническим отчетом по результатам обследования убежища ГО в здании по ул. Суханова, 6-в, в г. Владивостоке (капитальный ремонт), Заключением по обследованию убежища ГО по адресу г. Владивосток, ул. Суханова, 6в, Рабочим проектом "Капитальный ремонт убежища ГО по ул.Суханова, 6в в г.Владивостоке", выполненными ГУ ДальНИИС РААСН.

Факт согласования проведения капитального ремонта арендодателем подтверждается письмом Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края исх. N 53/4-9-6008 от 28.07.2003 о разрешении проведения ООО "Даль Аква" капитального ремонта помещений, арендуемых по договору N 554/01.

Учитывая наличие в материалах дела писем Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края исх.N 53/4-9-6008 от 28.07.2003, Главного управления ГОЧС по Приморскому краю исх.N 61/2769 от 17.12.2002, которыми подтверждается, что арендодатель и балансодержатель спорных помещений согласовали проведение ответчиком их капитального ремонта, довод ТУ Росимущества в Приморском крае о несоблюдении арендатором данного условия договора является необоснованным и противоречит материалам дела.

Довод заявителя жалобы о том, что данное согласование было получено арендатором в процессе проведения ремонтных работ, подлежит отклонению как не имеющий правового значения, учитывая, что нормы п. 2 ст. 623 ГК РФ не ставят возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений в зависимость от того, получено ли согласие арендодателя на проведение ремонтных работ до их проведения или после.

Ссылка ТУ Росимущества в Приморском крае на то, что письмо исх.N 53/4-9-6008 от 28.07.2003 не было представлено суду и участникам процесса является несостоятельной, поскольку надлежащим образом заверенная копия данного документа находится в материалах настоящего дела (т. 2 л. 5).

Доказательства, подтверждающие факт выполнения работ по капитальному ремонту помещений и стоимость таких работ в размере 2644806,85 руб. (в ценах 2003 года с учетом индексов перевода стоимости), а именно договоры, акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 15.01.2008, расходные и товарные накладные, платежные поручения, заключение экспертизы N 005-с/2012 от 15.03.2012, выполненной в рамках настоящего дела, иные подтверждающие проведение ремонта документы были предметом исследования суда первой инстанции и суд дал им надлежащую оценку.

На основании вышеприведенных норм права и представленных доказательств, суд первой инстанции, установив, что поскольку проведение ООО "Даль Аква" капитального ремонта арендуемого помещения было согласовано с арендодателем и не противоречит условиям договора аренды N 554/01 от 01.10.2001, при проведении ремонтных работ были произведены неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, пришел к правильному выводу об обоснованности встречных исковых требований ООО "Даль-Аква" в виде взыскания с ТУ Росимущества в Приморском крае стоимости капитального ремонта как неотделимых улучшений спорного имущества в размере 2644806,85 руб.

Довод апелляционной жалобы о том, что работы по предупреждению износа конструкций фундамента относятся к текущему ремонту, в связи с чем, основания для взыскания стоимости такого ремонта с арендодателя отсутствуют, коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В п. 3.8 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 N 15/1 "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" разъяснено, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Заключением эксперта N 005-с/2012 от 15.03.2012, выполненного Консалтинговой компанией "Арктур Эксперт" на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2011 по делу N А51-8737/2011, установлено, что произведенные по заявке и за счет ООО "Даль-Аква" ремонтные работы, в том числе фундамента объекта ГО, расположенного по вышеуказанному адресу, носят капитальный характер, необходимость проведения таких работ обусловлена неудовлетворительным состоянием спорных помещений, не отвечающим техническим и санитарным нормам, имевшемуся в результате длительного времени эксплуатации помещений физическому износу.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что произведенный ремонт является капитальным, в связи с чем расходы по его проведению подлежат возмещению арендодателем.

Подлежат отклонению доводы заявителя о пропуске ООО "Даль-Аква" срока исковой давности по встречным исковым требованиям ввиду того, что право на возмещение ООО "Даль-Аква" понесенных им затрат возникло у арендатора в 2003 году по факту осуществления ремонта.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Поскольку ООО "Даль-Аква" не требует проведения зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы, а просит взыскать затраты на капитальный ремонт в качестве стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, право на возмещение которых в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды (03.06.2011), апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что требования ООО "Даль-Аква" заявлены в пределах трехлетнего срока исковой давности с учетом подачи истцом иска в июне 2011 года.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда в обжалуемой части, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2012 по делу N А51-8737/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка