Вопрос: Возможно ли одностороннее изменение арендной платы или изменение арендной платы по соглашению сторон в течение непродолжительного времени после заключения договора аренды? Возможно ли неоднократное изменение арендной платы в течение одного года при наличии соглашения сторон? Будет ли считаться неоднократным следующее изменение: - размер арендной платы, установленной в договоре, - 10000 руб. в месяц; - размер арендной платы, установленной дополнительной соглашением к договору, - с января по март - 10000 руб. в месяц, с апреля по июнь - 15000 руб. в месяц? (ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2007 г.)

В связи с необходимостью соблюдения действующего законодательства при заключении, изменении и исполнении договоров аренды, а именно правильного применения п. 3 ст. 614 ГК РФ, просим дать ответы на следующие вопросы:

1. Возможно ли одностороннее изменение арендной платы (при указании в договоре на возможность одностороннего изменения) или изменение арендной платы по соглашению сторон в течение непродолжительного времени (менее года) после заключения договора аренды?

2. Возможно ли неоднократное изменение арендной платы в течение одного года при наличии соглашения сторон (указанного непосредственно в самом договоре и/или оформленного дополнительным соглашением к договору)?

3. Будет ли считаться неоднократным следующее изменение:

- размер арендной платы, установленной в договоре, - 10000 руб. в месяц;

-размер арендной платы, установленной дополнительной соглашением к договору, - с января по март - 10000 руб. в месяц, с апреля по июнь - 15000 руб. в месяц?

Нормами гражданского законодательства, регулирующими взаимоотношения сторон по аренде, предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но при этом установлено ограничение, в соответствии с которым стороны вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В информационном письме от 11.01.2002 г. N 66 (п. 11) Президиум ВАС РФ указал на то, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Как видно из сопоставления ст. 614 ГК РФ и позиции ВАС РФ, Высший Арбитражный Суд расширительно истолковал вышеуказанную норму ст. 614 ГК РФ. Из позиции ВАС можно сделать вывод, что стороны договора аренды не вправе изменять размер или механизм определения арендной платы в течение года, после заключения договора, так как ВАС РФ указал на то, что размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года. Исходя из указанной позиции ВАС РФ многие окружные суды приходят к выводу о том, что условие договора об изменении арендной платы может быть изменено только по истечении года после заключения договора аренды*(1).

Однако по данному вопросу существует и противоположная судебная практика, которая исходит из буквального толкования ст. 614 ГК РФ и говорит о том, что стороны могут изменить условие договора о размере арендной платы и менее чем через год после его заключения, так как п. 3 ст. 614 ГК РФ не позволяет изменять арендную плату более одного раза в год, что не запрещает сторонам изменить размер арендной платы менее чем через год после заключения договора*(2).

Следует обратить внимание, что если в договоре аренды установлен порядок (механизм) определения арендной платы, то фактически размер платы может меняться в течение года, и это не будет противоречить п. 3 ст. 614 ГК РФ, так как механизм определения арендной платы будет неизменным. Так, ВАС РФ в вышеуказанном Информационном письме в качестве примера порядка (механизма) определения арендной платы указал на использование процента индексации или определение ставки арендной платы в сумме рублей, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

По нашему мнению, буквальное прочтение ст. 614 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что однократное изменение договора до истечения годичного срока с момента его заключения противоречит вышеуказанной статье, однако учитывая Информационное письмо ВАС РФ, изменение условий договора аренды в части арендных платежей менее чем через год после заключения договора может привести к судебным спорам, в которых суды, вероятнее всего, будут придерживаться разъяснений ВАС РФ*(3).

Неоднократное изменение размера арендной платы в течение года возможно лишь в том случае, если в договоре аренды установлен определенный порядок (механизм) ее исчисления, применяя который фактически размер арендной платы может меняться, однако сам порядок (механизм) определения размера арендной платы должен оставаться неизменным в течение года после заключения договора аренды.

Таким образом, представленный Вами пример (п. 3 вопроса) изменения размера арендной платы, по нашему мнению, не противоречит буквальному толкованию п. 3 ст. 614 ГК РФ, однако не соответствует толкованию данной нормы, произведенной ВАС РФ, так как в соответствии с дополнительным соглашением размер арендной платы изменяется ранее, чем через год после заключения договора аренды.

Вывод:

1. Действующим законодательством ограничено право сторон на изменение размера арендной платы чаще одного раза в год в связи с чем, изменение размера арендной платы менее чем через год после заключения договора аренды противоречит действующему законодательству.

2. Представленный Вами пример (п. 3 вопроса) изменения размера арендной платы, по нашему мнению, не противоречит буквальному толкованию п. 3 ст. 614 ГК РФ, однако не соответствует толкованию данной нормы, произведенному ВАС РФ, в связи с чем, возможно признание соглашения, изменяющего размер арендной платы, недействительным.

15 сентября 2007 г.

ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004; Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2005 г. N А09-2622/05-19; Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2004 г. N Ф09-698/04-ГК.

*(2) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.09.2003 г. N А56-39745/02; Постановление ФАС Уральского округа от 26.12.2002 г. N Ф09-3112/02-ГК.

*(3) В отличие от Постановлений Пленума ВАС РФ, разъяснения Президиума не носят обязательного характера для нижестоящих судов. Однако, они, наряду с Постановлениями Пленума, призваны обеспечить единство арбитражной практики, в связи с чем, отступление от позиции, изложенной в актах Президиума ВАС РФ, следует рассматривать в качестве основания для отмены решений арбитражных судов в соответствии со ст. 304 АПК РФ. Соответственно, вероятность принятия иного решения нижестоящим судом достаточно мала, а в случае принятия подобного решения оно может быть отменено, как нарушающее единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.