Земельный налог: применение повышающих коэффициентов (Т. Добринова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2007 г.)

Земельный налог: применение повышающих коэффициентов

Положение о том, что в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами для осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление земельного налога, а также и авансовых платежей производится с учетом коэффициента 2 в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, содержится в настоящее время в ст. 396 НК РФ. При исчислении налога и авансовых платежей по земельным участкам, приобретенным в собственность указанными лицами для осуществления на них жилищного строительства, если период проектирования и строительства превышает 3-летний срок строительства, применяется коэффициент 4.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, применяется коэффициент 2 в течение периода строительства, превышающего 10-летний срок строительства.

Однако период, с которого начинается применение указанных коэффициентов по землям, приобретенным (предоставленным) в собственность для жилищного строительства, НК РФ не установлен. Это касается и земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства.

Как известно, права собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки удостоверяются документами и подлежат государственной регистрации, которая осуществляется с 31 января 1998 г. в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация прав, проведенная в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях уполномоченными государственными органами и организациями до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, является юридически действительной.

Учитывая, что права на земельные участки должны быть зарегистрированы, изменениями, внесенными Федеральным законом от 24.07.07 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" в ст. 396 НК РФ, установлено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление налога производится с учетом повышающих коэффициентов начиная с даты государственной регистрации прав на эти земельные участки. Это положение действует с 1 января 2008 г.

Так, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей) производится с учетом коэффициента 2 в течение 3-летнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность указанными лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего 3-летний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения 3-летнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету или возврату налогоплательщику.

Если земельные участки приобретены (предоставлены) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление налога (авансовых платежей) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на участки вплоть до государственной регистрации на построенный объект недвижимости.

В соответствии со ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, если для строительства данного объекта не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. При этом обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен создаваемый объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство) и содержащим описание объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. В случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, требуется разрешение на строительство. До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания на указанном земельном участке.

Рассмотрим на примере применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных в собственность для жилищного строительства.

Пример 1. Организация приобрела в собственность земельный участок для жилищного строительства. Права на земельный участок зарегистрированы 1 января текущего года. Данная организация получила свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок. Его кадастровая стоимость составляет 3 000 000 руб. Налоговая ставка установлена представительным органом муниципального образования в размере 0,3%.

Сумма земельного налога составит:

3 000 000 руб. х 0,3% х 2 = 18 000 руб.,

где 2 - коэффициент, применяемый в отношении земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства в течение 3-летнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок.

В том случае, если органы муниципального образования установили авансовые платежи по земельному налогу, а земельный участок, приобретенный в собственность для жилищного строительства, использовался не весь отчетный период и права на него зарегистрированы не с начала года, то сумма исчисленного авансового платежа за отчетный период рассчитывается как одна четвертая от произведения налоговой базы, налоговой ставки и повышающего коэффициента, учитывающего период строительства объекта недвижимости, и коэффициента, учитывающего период владения земельным участком.

Пример 2. Организация приобрела в собственность 12 сентября 2007 г. земельный участок для жилищного строительства. Права на данный участок зарегистрированы этим же числом. Кадастровая стоимость земельного участка - 4 500 000 руб. Налоговая ставка установлена в размере 0,3%. Организации необходимо заплатить авансовые платежи.

При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит:

4 500 000 руб. х 0,3% х 0,33 х 2 = 8910 руб.,

где 0,33 - коэффициент, учитывающий период владения участком;

2 - коэффициент, применяемый в период строительства жилого объекта.

Для исчисления суммы авансового платежа, подлежащей уплате в бюджет за III квартал, коэффициент К2 (владения земельным участком) определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых земельный участок находится в пользовании, к числу календарных месяцев в отчетном периоде:

за III квартал: К2 = 1 мес. : 9 мес. = 0,11.

Авансовые платежи по отчетным периодам с учетом применения повышающего коэффициента, учитывающего период строительства объекта на земельном участке, и коэффициента, учитывающего период владения земельным участком, составят:

за III квартал - 0,25 х (4 500 000 руб. х 0,3% х 0,11 х 2) = 743 руб.

Всего в течение налогового периода организация должна уплатить по установленному нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования сроку сумму авансового платежа в размере 743 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, составит: 8910 руб. - 743 руб. = 8167 руб.

Если налогоплательщик приобрел два земельных участка, один из которых предназначен для жилищного строительства, то повышающий коэффициент, учитывающий период строительства объекта недвижимости, применяется только к земельному участку, предназначенному для жилищного строительства.

Пример 3. Организация на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования для ведения садоводства, занимается выращиванием садовых и овощных культур. Дополнительный земельный участок приобретен организацией 15 февраля текущего года для жилищного строительства. Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного для садоводства, составляет 1 600 000 руб., налоговая ставка установлена в муниципальном образовании, где находится данный земельный участок, в размере 0,2%.

Сумма налога за земельный участок, предоставленный для садоводства, составит:

1 600 000 руб. х 0,2% = 3200 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, - 1 500 000 руб. Налоговая ставка установлена представительным органом муниципального образования в размере 0,3%.

Сумма земельного налога за земельный участок, приобретенный в собственность организацией для жилищного строительства, составит:

1 500 000 руб. х 0,3% х 0,92 х 2 = 8280 руб.,

где 2 - коэффициент, применяемый в отношении земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

0,92 - коэффициент правообладания земельным участком (К2), который определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. К2 = 11 мес. : 12 мес. = 0,92.

Т. Добринова,

советник государственной гражданской службы

Российской Федерации 3 класса

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2007 г.