Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2012 г. N 12АП-8007/12

г. Саратов

02 октября 2012 г.

Дело N А12-3432/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "01" октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" октября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г. Волгоград, ул. Калинина, 4, ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298),

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 16 июля 2012 года по делу N А12-3432/2012 (судья Романов С.П.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройматериалы -1" (400058, г. Волгоград, ул. Костюченко, д.8, ОГРН 1023405370900, ИНН 34033017387),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г. Волгоград, ул. Калинина, 4, ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298),

заинтересованные лица: администрация Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Володарского, 5, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139), Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (400066, г. Волгоград, ул. Гагарина, 12, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679), закрытое акционерное общество "ВТБ-24" в лице филиала (400131, г. Волгоград, пр-т, д. 4)

о признании недействительным решения от 14.10.2011 г., расторжении договора аренды земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения, путем регистрации соглашения от 21.04.2011 г.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройматериалы -1" - директор Стецык В.Б., паспорт,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - представитель Катюшкин Д.В., по доверенности N 17 от 13.02.2012, удостоверение,

без участия в судебном заседании представителей администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, закрытого акционерного общества "ВТБ-24" в лице филиала (почтовые уведомления N 92904, N92906, N92905 приобщены к материалам дела).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройматериалы - 1" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Росреестр) от 14.10.2011 г. в государственной регистрации соглашения от 21.04.2011 г., о расторжении договора аренды земельного участка N 238/05 от 18.07.2005 г., обязании устранить допущенные нарушения путем регистрации соглашения от 21.04.2011 г..

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 16 июля 2012 года по делу N А12-3432/2012 заявление общества с ограниченной ответственностью "Стройматериалы -1" удовлетворено.

Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ООО "Стройматериалы - 1" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Стройматериалы -1", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, закрытого акционерного общества "ВТБ-24" в лице филиала, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Стройматериалы - 1" (арендатор) заключен договор аренды N 238/05 от 18.07.2005 г..

По условиям договора Обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:0033 площадью 138 506 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, пос. Водстрой, ул. Костюченко, 8, для размещения и эксплуатации производственной базы. Договор прошел государственную регистрацию в УФРС 02.09.2005 г.

Согласно Закону Волгоградской области от 11.02.2008 г. N 1628-ОД "О внесении изменений в Закон Волгоградской области от 21 марта 2005 г. N 1031 -ОД "О наделении города-героя Волгограда статусом городского округа и установлении его границ" поселок Водстрой включен в состав городского округа город-герой Волгоград. 04.04.2008 г.

04.04.2008 г. между ЗАО "Банк ВТБ-24" (залогодержатель) и ООО "Стройматериалы-1" (залогодатель) заключен договор об ипотеке N 721/5908-0000212, в соответствии с которым Банк обязался открыть обществу кредитную линию на сумму 75 000 000 руб., а Общество - возвратить полученные суммы кредита.

В обеспечение обязательства по возврату кредита 04.04.2008 г. заключен договор об ипотеке N 721/5908-0000212-з01.

ООО "Стройматериалы-1" предоставило Банку в залог объекты недвижимости, право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Костюченко, 8 и принадлежащего залогодателю на основании договора аренды от 18.07.2005 г. N 238/05 в части, непосредственно занимаемой предметами ипотеки (п.1.10.1).

Государственная регистрация договора ипотеки осуществлена 11.04.2008 г.

В связи с заключением между администрацией Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (арендодатель) и ООО "Стройматериалы - 1" (арендатор) договора купли-продажи земельного участка N 4687 от 07.02.2011 г. и соглашения от 21.04.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 238/05 от 18.07.2005 г., 05.09.2011 г. Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации соглашения от 21.04.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 238/05 от 18.07.2005 г., заключенного с ООО "Стройматериалы - 1".

Сообщением от 14.10.2011 г. N 01/076/2011-861 в регистрации отказано в связи с непредставлением письменного согласия залогодержателя - банка ЗАО "ВТБ - 24" на регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 238/05 от 18.07.2005 г. и наличием в ЕГРП записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Полагая, что отказ не основан на нормах законодательства и нарушает его прав при осуществлении предпринимательской деятельности, ООО "Стройматериалы - 1" обратился в арбитражный суд с настоящей жалобой.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что сделка (соглашение) о расторжении договора аренды заинтересованными лицами не оспорена, требований об обязании заинтересованного лица прекратить имеющуюся в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке в настоящем деле не заявлено, а потому государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Обсудив доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ, пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (далее - Закон 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда либо третейского суда о прекращении ипотеки.

На основании пункта 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пунктом 1.10.2 договора об ипотеке N 721/5908-0000212-з01 от 04.04.2008 определено, что право аренды земельного участка обременяется между залогодержателем и залогодателем по договору ипотеки N 721/5908-0000212-з01.

Согласно п. 8.3 договора об ипотеке N 721/5908-0000212-з01 замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, а также согласно п.4.1.1 договора ипотеки залогодатель обязуется не распоряжаться предметом ипотеки без письменного согласия залогодержателя.

Письменного согласия залогодержателя на государственную регистрацию расторжения зарегистрированного договора аренды N 238/05 от 18.07.2005 и замену предмета залога Комитетом не представлено.

05.09.2011 государственная регистрация приостановлена до 04.10.2011 по инициативе государственного регистратора на основании п.1 ст.19 Закона о регистрации.

12.09.2011 государственным регистратором в адрес ЗАО Банка ВТБ 24 направлено письмо об одобрении действий представителя ООО "Стройматериалы - 1" Стецык В.Б. и Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда по регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращении права аренды земельного участка, являющегося предметом залога по договору ипотеки.

03.10.2011 в адрес Управления Федеральной службы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области поступило письмо ЗАО Банк ВТБ 24 о возражении против действий ООО "Стройматериалы - 1" и Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, направленных на прекращение права аренды земельного участка.

Сообщением от 14.10.2011 г. N 01/076/2011-861 в регистрации отказано в связи с непредставлением письменного согласия залогодержателя - банка ЗАО "ВТБ - 24" на регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 238/05 от 18.07.2005 г. и наличием в ЕГРП записи об ипотеке права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Материалами дела установлено, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды.

Поскольку сделка (соглашение) о расторжении договора аренды заинтересованными лицами не оспорена, требований об обязании заинтересованного лица прекратить имеющуюся в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке в настоящем деле не заявлено, довод Управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, основан на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 36 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе, за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Такое же право предоставлено залогодержателю пунктом 1 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, законодательством предусмотрен способ защиты нарушенных прав залогодержателя объекта недвижимости, в виде права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Кроме того, по правилам пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации одной из мер ответственности за нарушение обязательств является возмещение должником понесенных кредитором убытков.

В суд апелляционной инстанции ООО "Стройматериалы - 1" представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.09.2012, в соответствии с которым на спорный земельный участок Обществом зарегистрировано право собственности по договору купли- продажи N 4687 от 07.02.2011 (регистрационная запись N 34-34-01186/2012-363).

При таких обстоятельствах, решение об отказе в государственной регистрации соглашения от 21.04.2011 о расторжении договора аренды земельного участка N 238/05 от 18.07.2005 не соответствует Закону О государственной регистрации, ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы ООО "Стройматериалы - 1", поскольку Общество лишено возможности реализовать право на выкуп земельного участка по состоянию на дату вынесения решения.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

Довод Управления о том, что суд необоснованно восстановил ООО "Стройматериалы - 1" пропущенный процессуальный срок на обжалование решения регистрационного органа, подлежит отклонению как не основанный на представленных в материалы дела доказательствах, не опровергнутых Управлением, из которых следует, что сообщение об отказе в государственной регистрации Соглашения получено Обществом 07.02.2012 при рассмотрении дела N А12-21194/2011.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта у суда апелляционной инстанции не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 -271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 16 июля 2012 года по делу N А12-3432/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.Н. Пригарова