Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2012 г. N 12АП-7661/12 (ключевые темы: проведение экспертизы - отчет независимого оценщика - субъекты малого и среднего предпринимательства - договор купли-продажи - рыночная стоимость)

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2012 г. N 12АП-7661/12

г. Саратов

28 сентября 2012 г.

Дело N А12-798/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "26" сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" сентября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Дубровиной О.И., Камериловой В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" - Дроботова Н.В. доверенность N 5 от 26 декабря 2011, Бондарев С.Н.(генеральный директор),

в отсутствии иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июля 2012 года по делу N А12-798/2012, судья Милованова И.В.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" (ИНН 3444055293, ОГРН 1023403441049)

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)

третье лицо: закрытое акционерное общество "Отечество" (ИНН 3441015077, ОГРН 1023402456626)

о признании недействительным договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи объекта муниципального имущества от 03.02.2010N 391в.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22 мая 2012 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" в пользу закрытого акционерного общества "Отечество" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб., с общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Вирго" - расходы за проведение экспертизы в сумме 25 000 руб., с общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" в доход федерального бюджета - государственную пошлину в сумме 4000 руб.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Автоэкспертное бюро" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, суд первой инстанции не учел, что ООО "Автоэкспертное бюро" просило признать договор недействительным полностью, а не в части превышения выкупной цены, так как недействительность условия о цене влечет недействительность прочих условий договора.

Заявитель считает незаконным назначение судом первой инстанции повторной экспертизы в связи с наличием сомнений в достоверности первоначально проведенных экспертных исследований, также незаконным заявитель считает взыскание с ООО "Автоэкспертное бюро" судебных расходов за проведение экспертизы в сумме 65 000 рублей.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

По мнению заявителя, цена договора является существенным условием, в отсутствие которого договор считается незаключенным, признание недействительным условия о цене, влечет недействительность прочих условий договора.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Между истцом и ответчиком 03.02.2010 заключен договор купли-продажи объекта муниципального имущества N 391в.

В соответствии пунктом 1.2 заключенного договора продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 166.4 кв.м. (цокольный этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, д. 18.

Согласно пункту 1.3 договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 7 823 000 руб.

Общество при заключении договора купли-продажи составило и направило Департаменту протокол разногласий к договору купли-продажи N 391в, но поскольку последний не согласился с условиями, изложенными в протоколе разногласий, истец подписал договор купли-продажи N 391в без каких-либо разногласий.

В соответствии с условиями договора оплата покупателем стоимости приобретаемого объекта нежилого фонда осуществляется рассрочкой в течении 6 лет с даты заключения договора. Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей (приложение N 3).

Согласно акту приема-передачи от 03.02.2010 продавец передал, а покупатель принял встроенное нежилое помещение площадью 166,4 кв.м. (цокольный этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. невская, д. 18.

Как правильно установлено судом первой инстанции, договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как видно из условий договора купли-продажи, перед подписанием договора Покупателю было известно о состоянии приобретаемого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

Как правильно установлено судом первой инстанции и вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, на дату подписания договора купли-продажи N 391В нежилого помещения, а именно 03.02.2010, Общество одобрило и согласовало все условия договора, включая цену продажи объекта, договор купли-продажи не оспорило, договор заключен без протокола разногласий, сделка недействительной не признана, исполнена, право собственности зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ установлено важное общее правило, согласно которому изменение цены после заключения договора не допускается. Такое изменение допускается только:

а) в случаях, когда в самом договоре стороны предусмотрели это;

б) если это предусмотрено в законе (либо в иных правовых актах) в порядке, установленном законом.

Как следует из договора купли-продажи, стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, вышеуказанным законом прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства цена продажи объекта в договоре была определена согласно отчету независимого оценщика - ЗАО "Отечество" на дату 16.11.2009 в размере 7 823 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 указанного Информационного письма, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица -незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма N 92 отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, как обоснованно указано судом в обжалуемом судебном акте, в силу абзаца 4 пункта 1 Информационного письма N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора.

Истец, обращаясь с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи в части превышения выкупной цены, фактически заявил требование о внесении изменений в условие договора о цене объекта.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что доказательств существенного нарушения Департаментом условий договора истец не представил, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования ООО "Автоэкспертное бюро" о признании недействительным договора купли-продажи от 03.02.2010 N 391в удовлетворению не подлежат.

Довод заявителя апелляционной жалобы о незаконности взыскания с ООО "Автоэкспертное бюро" судебных расходов за проведение экспертизы в сумме 65 000 рублей, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, определением суда от 27.01.2012 по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности", эксперту Сахно В.А.

Расходы по проведению экспертизы в размере 10 000 рублей было возложено на общество с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро". Платежным поручением N 07 от 14.02.2012 истец перечислил указанные денежные средства на депозит суда.

Согласно заключению эксперта, отчет не соответствуют нормам ФЗ "Об оценочной деятельности", рыночная стоимость объекта по состоянию на 03.02.2010 составила 3 486 000 руб. с учетом НДС.

По ходатайству третьего лица - ЗАО "Отечество", определением суда от 17.05.2012, по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Вирго".

Платежными поручениями N 180 от 17.05.2012 и N 183 от 18.05.2012 ЗАО "Отечество" перечислило денежные средства в сумме 40 000 рублей: 25 000 и 15 000 рублей, соответственно.

В материалы дела представлено заключение эксперта N 06с/06-22, согласно которому отчет не соответствует нормам ФЗ "Об оценочной деятельности", рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 03.02.2010 составляет 6 328 000 руб. без учета НДС.

Также, эксперт направил в адрес суда счет N 68 от 26.06.2012, согласно которому, стоимость экспертного заключения N06с/06-22 составила 65 000 рублей.

Руководствуясь данными экспертного заключения, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правомерно взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" в пользу закрытого акционерного общества "Отечество" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб., которые ранее были оплачены последним в счет проведения экспертизы.

Соответственно, оставшуюся сумму, связанную с расходами за проведение экспертизы, а именно 25 000 руб., суд первой инстанции на законных основаниях взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспертное бюро" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Вирго" - экспертной организации, проводившей экспертизу отчета.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июля 2012 года по делу N А12-798/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина В.А. Камерилова